敷金と保証金は、どちらも物件を借りるときに貸主に預けるお金です。民法は「敷金」を、名前にかかわらず、賃料などの支払いを担保するために借主が貸主に渡すお金と定めています（第622条の2第1項）。そのため、店舗の契約で「保証金」と呼ばれていても、賃料などの担保として預けるものなら、民法上は敷金と同じ扱いになります。一方で、貸主が建物を建てる費用にあてるために借主が貸す「建設協力金」のように、担保とは別の性格のお金を保証金と呼ぶこともあります。
この記事では、敷金と保証金の違いを民法と会計基準から整理したうえで、店舗の保証金の月数と金額、償却（返ってこない部分）、保証金で担保されるもの、契約から退去までの流れと返ってくる額の計算、ビルが売られたときの扱い、帳簿での記録、負担を減らす方法を、当社の掲載データとあわせて説明します。
| 項目 | 敷金 | 保証金 |
|---|---|---|
| 法律の定め | 民法にある（第622条の2） | 民法に「保証金」という定めはない |
| 中身 | 賃料などの支払いの担保 | 担保として預けるもの（中身は敷金）と、建設協力金のように貸主に貸すものがある |
| 返ってくる時期 | 退去して物件を返したあと | 担保なら敷金と同じ。建設協力金は契約で決めた期間に分けて返ることがある |
| 帳簿（借りる側） | 差入保証金として、預けた額で記録 | 担保なら敷金と同じ。建設協力金は、新しいリース会計基準では返ってくるまでの期間で割り引いた額で記録する |
名前が「敷金」か「保証金」かで扱いが決まるわけではありません。契約書で、そのお金が何のために預けるもので、いつ、どう返ってくるかを確かめます。
賃料の未払いや、退去時の原状回復の費用などに備えて預けるお金です。民法は、貸主は賃貸借が終わって物件の返還を受けたときなどに、預かったお金から未払いの賃料など借主の金銭の債務を差し引いた残りを返さなければならないと定めています（第622条の2第1項）。
貸主は、借主が賃料などを払わないときに、保証金（敷金）をその支払いにあてることができます。一方で、借主の側から「今月の賃料は保証金から払ってほしい」と求めることはできません（同条第2項）。
貸主がビルを建てるときに、入居を予定する会社が建設資金の一部を貸主に貸すものです。返し方は契約で決まり、入居中に分けて返ってくる形もあります。会計では、2027年4月以後に始まる事業年度から適用される新しいリース会計基準の適用指針が、建設協力金などは返済期日までのキャッシュ・フローを割り引いた現在価値で記録し、将来返ってくる敷金は預けた額（取得原価）で記録するのを原則としています（企業会計基準適用指針第33号第29項・第33項）。仕組みは「建設協力金とは」で説明しています。
| 名前 | 返ってくるか | 中身 |
|---|---|---|
| 保証金（担保） | 返ってくる（差し引きのあとの残り） | 賃料などの担保。民法上の敷金 |
| 保証金（建設協力金） | 契約で決めた時期に返ってくる | 建物の建設資金として貸主に貸すお金 |
| 礼金 | 返ってこない | 契約のときに貸主に払うお金 |
| 償却 | 返ってこない | 保証金のうち、退去のときに差し引くと契約で決めた部分 |
| 造作譲渡代金 | − | 居抜きで内装や設備を前の借主から買うときの代金。貸主に預けるお金ではない |
| 担保されるもの | 内容 |
|---|---|
| 未払いの賃料・共益費 | 払っていない賃料などがあれば、退去のときに差し引かれる |
| 原状回復の費用 | 借主が元に戻すべき部分を貸主が工事したときの費用 |
| 借主の責任で生じた損害 | 物件を傷つけたときなどの賠償 |
いずれも、民法の「賃貸借にもとづいて生じた、借主の貸主に対する金銭の給付を目的とする債務」にあたるものです（第622条の2第1項）。原状回復について民法は、通常の使用による損耗と経年変化を除いて、借主が元に戻すと定めています（第621条）。店舗は内装や設備を作り込むことがあるため、契約書で原状回復の範囲を確かめておきます。
当社が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」で、東京都で募集中の区画のうち用途に店舗を含むもの（2026年10月1日時点）を集計しました。
| 項目 | 数字 |
|---|---|
| 保証金（敷金）の月数がわかる区画 | 28区画 |
| 月数の中央値 | 11か月分 |
| 半数の範囲（25%目〜75%目） | 10〜12か月分 |
| 10か月分以上の区画 | 22区画（79%） |
| 最も少ない・多い区画 | 5か月分・24か月分 |
| 保証金の額の中央値（賃料もわかる14区画） | 約447万円（賃料の中央値 約61万円） |
用途に店舗を含む30区画の広さは8〜161坪で、半分の15区画は1階か地下1階です。Growth Office はオフィスが中心のため、店舗の区画は少なく、この数字は参考です。それでも、同じくらいの広さのオフィス（20〜50坪）の中央値6か月分と比べると、5か月分多くなっています。
| 区分 | 区画数 | 中央値 | 範囲 |
|---|---|---|---|
| 用途に店舗を含む区画 | 28 | 11か月分 | 5〜24か月分 |
| 参考：オフィス（20〜50坪） | 1,525 | 6か月分 | 0〜15か月分 |
オフィスの広さ別・エリア別の月数は「オフィスの敷金の相場」で詳しく紹介しています。
店舗を借りるときは、保証金のほかにも初期費用がかかります。上の集計では、用途に店舗を含む区画の保証金の額は中央値で約447万円でした（賃料もわかる14区画）。初期費用の中でも大きな出費です。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 保証金（敷金） | 賃料などの担保として預ける。退去後に差し引きのあとの残りが返ってくる |
| 礼金 | 契約のときに貸主に払う。返ってこない |
| 仲介手数料 | 物件を紹介した不動産会社に払う |
| 前家賃 | 入居する月などの賃料を、契約のときに前払いする |
| 内装・設備の工事 | 店舗の内装、厨房や給排水などの工事 |
| 造作譲渡代金 | 居抜きで、前の借主から内装や設備を買うときの代金 |
| 保証会社の保証料 | 連帯保証人の代わりに保証会社を使うときに払う |
飲食店やクリニックの開業資金の内訳と集め方は、「飲食店の資金調達」「クリニック開業の資金調達」で説明しています。
商業施設や駅ビルの区画は、施設ごとに出店の条件が決まっていて、保証金の月数もその条件によります。当社の掲載データには商業施設の区画が少ないため、ここでは月数の目安は出していません。こうした施設では、契約で決めた期間で終わり、更新のない定期借家契約で借りることもあります（借地借家法第38条）。定期借家の仕組みは「定期借家契約とは」で説明しています。
保証金のうち、退去のときに返ってこないと契約で決めている部分を「償却」といいます。書き方には次のようなものがあります。
| 書き方の例 | 意味 |
|---|---|
| 償却2か月分 | 退去のときに賃料2か月分を差し引く |
| 償却10% | 保証金の10%を差し引く |
| 入居年数で変わる | 入居した年数が長いほど、差し引く割合が変わる |
参考として、東京都で募集中のオフィス区画のうち償却の欄が埋まっている2,414区画では、償却なしが66%、1か月分が16%、2か月分が13%、敷金の10〜30%など割合で決めるものが4%でした（Growth Office 掲載データ、2026年10月1日時点）。償却の計算と交渉は「敷金償却（保証金償却）とは」、敷引きとの違いは「敷引きとは」で説明しています。
| 時点 | 起きること | 確かめること |
|---|---|---|
| 契約 | 保証金を貸主に預ける | 担保か建設協力金か。償却の定め |
| 入居中 | 貸主の手元に預けたまま | 賃料が上がったときに追加で預ける定めがないか |
| 解約の予告 | 契約で決めた期間の前に知らせる | 予告の期間と方法 |
| 原状回復 | 内装を撤去して元に戻す | 範囲と見積もり。居抜きで退去できるか |
| 明け渡し | 物件を返す | 立ち会いで状態を確かめる |
| 精算と返還 | 差し引きのあとの残りが返ってくる | 明細と、契約で決めた返還の期限 |
契約に「賃料が改定されたときは、保証金を改定後の賃料の○か月分とする」といった定めがあれば、賃料の値上げにあわせて、保証金の追加の預け入れを求められます。
| 中身 | 返ってくる時期 | 差し引き |
|---|---|---|
| 担保（敷金と同じ） | 退去して物件を返したあと | 未払いの賃料など、償却の分 |
| 建設協力金 | 契約で決めた時期（分けて返ることもある） | 契約による |
担保として預けた保証金は、明け渡したあと何か月以内に返すかを契約書で決めていることがあります。
月額賃料50万円、保証金10か月分（500万円）、償却2か月分の店舗を退去する例です。原状回復の工事に150万円かかり、未払いの賃料はないとします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 預けた保証金 | 500万円 |
| 償却（2か月分） | −100万円 |
| 原状回復の費用 | −150万円 |
| 返ってくる額 | 250万円 |
金額は計算のための例です。原状回復の費用を保証金から差し引くか、借主が工事の代金を直接払うかは、契約によって分かれます。
居抜きでは、内装や設備を次の借主に買い取ってもらう（造作譲渡）ことで、原状回復の工事を減らせる場合があります。造作譲渡は前の借主と次の借主の取引で、保証金の精算は貸主との取引です。2つは別に進むため、貸主の承諾と、保証金からの差し引きの範囲をそれぞれ確かめます。詳しくは「造作譲渡とは」で説明しています。
前の借主から賃借権そのものを譲り受けて店舗に入る場合、貸主は、借主が適法に賃借権を譲り渡したときに、前の借主に敷金を返さなければなりません（民法第622条の2第1項第2号）。前の借主が預けていた保証金が、そのまま新しい借主の保証金になるわけではないので、新しい借主が預ける額は、貸主との契約で確かめます。
契約で決めた返還の期限を過ぎても返ってこないときは、まず差し引きの明細と、返す予定の日を書面で求めます。明細に納得できない項目があれば、原状回復の見積もりや入居時の記録と照らして、根拠を確かめます。対処の進め方は「敷金が返ってこない・少ないときの対処」で説明しています。
貸主の地位が新しい所有者に移ったときは、敷金を返す義務も新しい所有者が引き継ぎます（民法第605条の2第4項）。担保として預けた保証金は、民法上の敷金なので、この定めのとおりです。建設協力金として貸した保証金は、契約の中身によって扱いが分かれることがあるため、契約書と、売買のときの貸主からの通知を確かめます。貸主が倒産したときは、預けた保証金が全額は返ってこないことがあります。保証金は貸主に預けたお金なので、額が大きいほど、貸主の信用も確かめておきたい点です。詳しくは「オーナーチェンジとは」と「オーナーが倒産・ビル売却したら敷金はどうなる？」で説明しています。
| 中身 | 借りる側の記録 | 根拠 |
|---|---|---|
| 担保の保証金 | 差入保証金などの資産。預けた額で記録（現在価値も選べる） | 適用指針第33号第33項 |
| 償却の部分 | 新しいリース会計基準では使用権資産に含める | 同第34項 |
| 建設協力金 | 返済期日までのキャッシュ・フローを割り引いた現在価値で記録 | 同第29項 |
建設協力金は、預けた額と現在価値の差を、返済までの期間にわたって毎期一定の方法で受取利息として計上します（適用指針第33号第29項）。
税務では、返ってこない償却の部分のうち、支出の効果が1年以上に及ぶものは、資産を賃借するために支出する権利金その他の費用として繰延資産にあたります（法人税法施行令第14条第1項第6号ロ）。帳簿の扱いは「差入保証金とは」、仕訳と償却の期間は「敷金の会計処理」で説明しています。
貸主から見ると、預かった保証金は、退去のときに返す義務のあるお金です。貸主の帳簿では、預り保証金や預り敷金などの負債として記録し、償却で返さないことが決まった部分は収益に振り替えます。貸主側の勘定科目と仕訳は「預り保証金・預り敷金の勘定科目」で説明しています。
賃料などの支払いを確かにする方法は、保証金のほかに「保証」があります。保証人は、借主が支払わないときに代わりに払う責任を負い（民法第446条第1項）、保証の契約は書面でしなければ効力を生じません（同条第2項）。賃貸借の連帯保証人が個人の場合は、保証する上限の額（極度額）を決めなければ、保証の契約は効力を生じません（第465条の2第1項・第2項）。保証金を保証に置き換えて、預ける額を減らす考え方は、次の節で紹介します。
募集条件を並べて比べ、保証金の月数や償却の条件、礼金の有無を交渉の材料にします。月数が同じでも、償却の有無で返ってくる額は変わります。
当社の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金（保証金）を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。
いま入居している店舗に預けている保証金は、当社の「敷金返還くん」で、半額から最大全額を入居したまま取り戻せます。返す保証金の代わりに当社が貸主に保証を提供するため、借入れではなく、返済や利息はありません。
どちらのサービスも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。
月額賃料50万円の2つの店舗で、保証金と償却の条件が違う例です。原状回復の費用は、どちらも同じとして除いています。
| 項目 | 店舗A | 店舗B |
|---|---|---|
| 保証金 | 10か月分（500万円） | 6か月分（300万円） |
| 償却 | なし | 2か月分（100万円） |
| 預けるお金 | 500万円 | 300万円 |
| 返ってこないお金 | 0円 | 100万円 |
店舗Bは預ける額が200万円少ない一方で、100万円は返ってきません。入居のときの資金を抑えたいのか、退去のときに返ってくる額を大きくしたいのかで、選び方が変わります（金額は計算のための例です）。
賃料などの担保として預けた保証金は、退去して物件を返したあと、未払いの賃料などと償却の分を差し引いて返ってきます（民法第622条の2第1項）。建設協力金として貸した保証金は、契約で決めた時期と方法で返ってきます。
名前で金額が決まるわけではありません。何か月分を預けるかは物件と契約によります。当社の掲載データでは、用途に店舗を含む区画の中央値は11か月分でした（28区画・参考値）。
借主から「保証金を賃料にあててほしい」と求めることはできません（民法第622条の2第2項）。最後の月の賃料も、ふつうどおり払います。
募集の条件は物件と貸主によって違います。比べた条件をもとに、保証金の月数や償却の条件を交渉します。応じるかどうかは貸主によります。
返ってくる保証金は経費にはならず、資産として記録します。返ってこない償却の部分は、支出の効果が1年以上に及ぶものは、税務では繰延資産として扱います（法人税法施行令第14条第1項第6号ロ）。
返ってこない償却の部分と、返ってくる部分で扱いが分かれます。国税庁の通達にもとづく扱いを「敷金の会計処理」の消費税の節で説明しています。
出典：民法第446条・第465条の2・第605条の2・第621条・第622条の2、借地借家法第38条、企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」第29項・第33項・第34項、法人税法施行令第14条、Growth Office 掲載データ（東京都で募集中・公開中の区画。2026年10月1日時点。月数・償却・賃料は、それぞれの欄が埋まっている区画のみ）。
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