店舗や倉庫を出したい土地があるものの、地主に建物を建てる資金がない。そんなときに使われるのが建設協力金です。借りる側の会社が建物の建設資金を地主に預け、地主はそのお金で建物を建てて、預けた会社に貸します。預けたお金は、長い期間をかけて返してもらいます。
建設協力金は、入居のときに預けるお金という点では敷金や保証金と似ていますが、目的も、返ってくる時期も、会計の扱いも違います。建物の建設資金にあてるため額が大きくなりやすく、地主の資金繰りが悪化したり、建物が売却されたりしたときに、預けたお金をどう守るかも考えておく必要があります。
この記事では、建設協力金の仕組みと典型的な形、敷金・保証金との違い、返還の流れ、借主が気をつけたいリスク、借主の会計処理（新しいリース会計基準を含む）、契約前に確かめることを整理します。
建設協力金とは、地主が賃貸用の建物を建てるときに、その建物を借りる予定の会社（テナント）が建設資金として地主に預けるお金です。地主はこのお金を使って建物を建て、完成した建物を預けた会社に貸します。預けたお金は、賃貸借の期間中に、契約で決めた方法で返してもらいます。
企業会計基準委員会の「リースに関する会計基準の適用指針」は、建設協力金を「建物建設時に消費寄託する建物等の賃貸に係る預託保証金」で、「契約に定めた期日に預り企業である貸手が現金を返還し差入企業である借手がこれを受け取る契約」であるため、金融商品にあたると説明しています（BC60項）。
同じ適用指針は、建設協力金の典型例として「当初無利息であり10年経過すると低利の金利が付き、その後10年間にわたり現金で返済されるもの」を挙げています（BC60項）。最初の10年間は返済がなく、11年目から10年かけて返してもらう、という形です。
返し方としては、借主が毎月払う賃料と、地主が返す建設協力金の返済額とを相殺する形が一般的とされ、この方法は「リースバック方式」とも呼ばれます。たとえば本来の月額賃料が150万円で、毎月約83万円ずつ建設協力金を返してもらう契約なら、その期間に借主が実際に払う賃料は約67万円になります。
地主にとっては、金融機関から借り入れなくても、建物を建てる資金を低い金利や無利息で用意でき、建てた時点で借り手が決まっているという面があります。借主にとっては、出店したい場所に、自社の業態に合わせた建物を用意してもらい、長く使えるという面があります。その代わり、借主は大きな額を長い期間、地主に預けたままにすることになります。
建設協力金と、入居のときに預ける敷金・保証金の違いは、次のとおりです。
| 項目 | 敷金・保証金 | 建設協力金 |
|---|---|---|
| 目的 | 未払いの賃料などを担保する | 建物の建設資金にあてる |
| 返ってくる時期 | 賃貸借が終わり、明け渡したあと | 契約で決めた期日（据置のあと分割など） |
| 返し方 | 未払いの債務を差し引いた残りを一括 | 賃料との相殺や分割返済など、契約で決める |
| 利息 | 契約による | 当初無利息で、一定期間後に低利が付く形が典型例 |
| 額の目安 | 賃料の数か月分から十数か月分 | 建物の建設費に見合う額 |
| 民法の定め | 第622条の2（敷金の返還） | 契約の定めによる |
民法は、敷金を「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定め、名目は問わないとしています（第622条の2）。建設協力金は、建物の建設資金にあてることを目的とするお金で、この敷金とは目的が違います。そのため、いつ、どう返すかは、契約の定めが中心になります。
建設協力金とは別に、未払いの賃料などを担保するための敷金を預ける契約もあります。その場合、敷金の部分には敷金のルールが当てはまります。
20年の賃貸借で、建設協力金1億円を預け、最初の10年は据え置き、11年目から10年かけて毎年1,000万円ずつ返してもらう例で、流れを見てみます。
この例では、10年目まで1億円がまるごと地主のもとにあり、全額が戻るのは20年後です。預けたお金を事業に使えない期間が長いことが、建設協力金の最も大きな負担です。
この例で、各年の初めに預けたままになっている額を20年間で平均すると、約7,750万円です。20年間、平均して7,750万円を事業に使えない状態が続くことになります。
無利息で預けることの負担は、お金の時間の価値で考えるとわかりやすくなります。仮に年1.5%で運用や返済に回せたお金だとすると、20年かけて返ってくる1億円の今の価値（現在価値）は約7,946万円で、差の約2,054万円が、無利息で預けることの実質的な負担にあたります。後で説明する新しいリース会計基準の処理は、この負担を会計の数字に表すものです。
賃貸借を途中で解約した場合に、まだ返してもらっていない建設協力金をどう扱うかは、契約によります。残りを一括で返してもらえるのか、賃料との相殺ができなくなった分をどう精算するのか、一部を放棄する定めになっていないかは、契約する前に必ず確かめます。店舗の業績が振るわず撤退したいときに、預けたお金の多くが戻らない契約になっていると、撤退の判断そのものが難しくなります。
建設協力金は、地主にとっては返さなければならないお金です。地主の資金繰りが悪化したり、倒産したりすると、予定どおりに返してもらえないおそれがあります。適用指針も、貸手の支払能力から回収できないと見込まれる額がある場合は、貸倒引当金を設定するとしています（第36項）。
返還を確保する方法として、借主が土地や建物に抵当権を設定することがあります。適用指針は、借主が土地建物に抵当権を設定している場合、会計上の割引に使う利子率は原則としてリスク・フリーの利子率を使うとしています（第30項）。抵当権は、ほかの債権者より先に弁済を受けるための手段で、設定するかどうか、どの順位になるかは契約する前に決めておきます。
地主が建物を売却した場合、敷金を返す義務は、原則として新しい所有者に引き継がれると民法で定められています（第605条の2第4項）。一方、この条文が対象にしているのは「敷金」の返還です。建設協力金を返す義務が新しい所有者に引き継がれるかは、そのお金の性質や契約の内容によって変わりうるため、売却された場合の扱いを契約で定めておくことが大切です。オーナーの倒産や売却と敷金の関係は「オーナーが倒産・ビル売却したら敷金はどうなる？」で整理しています。
相殺で返してもらう契約では、賃料の改定があると、実際に払う額の計算も変わります。賃料が下がって返済額を下回るような場合に、差額をどう扱うかも確かめておきます。
2027年4月1日以後に開始する事業年度から適用される新しいリース会計基準（2025年4月1日以後に開始する事業年度からの早期適用も可能）では、借主が差し入れた建設協力金について、適用指針が次のように定めています。
上の例（1億円を預け、11年目から20年目に毎年1,000万円ずつ返してもらう、無利息）で、割り引く利子率を年1.5%とすると、次のようになります。利子率は計算の例です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 支払った建設協力金 | 1億円 |
| 返済までのキャッシュ・フローの現在価値（最初に計上する額） | 約7,946万円 |
| 差額（使用権資産の取得価額に含める） | 約2,054万円 |
| 1年目の受取利息 | 約119万円 |
| 20年間の受取利息の合計 | 約2,054万円 |
使用権資産に含めた約2,054万円は、減価償却を通じて費用になり、同じ額が20年間の受取利息として収益になります。最終的な損益の合計は変わりませんが、毎期の費用と収益の出方が変わります。
新しい基準の前は、「金融商品会計に関する実務指針」で、支払額と時価との差額を長期前払家賃として計上して契約期間にわたって配分し、最初の時価と返済額との差額を受取利息として計上するとされていました（適用指針BC61項）。新しい基準では、この定めが金融商品の実務指針から移され、差額を長期前払家賃ではなく使用権資産に含める形に変わっています（BC59項）。どちらの基準を適用するかは、会社の状況によって違うため、顧問の会計士や税理士に確認します。
なお、敷金については、将来返してもらう額は取得原価で計上し、建設協力金と同じように割り引く処理を選ぶこともできるとされています（第33項）。
賃料と返済額を相殺する契約でも、会計上は、賃料の支払いと建設協力金の回収を分けて記録します。たとえば月額賃料150万円のうち約83万円を返済額と相殺し、約67万円を現金で払う月は、「賃料150万円の支払い」「建設協力金約83万円の回収」「現金約67万円の支出」として扱います。相殺した後の差額だけを賃料として記録すると、建設協力金の残高が減らないままになってしまいます。
貸主の側では、預かった建設協力金の現在価値との差額を長期前受家賃として計上し、契約期間にわたって損益に配分するとともに、当初の時価と返済額との差額を支払利息として計上するとされています（適用指針第83項）。無利息で預かる分は、地主にとって家賃を前もって受け取ったのと同じように扱われるということです。借主が無利息で預けることは、実質的に家賃の一部を前払いしているのと同じだと説明できるため、利息を付けることや据置期間を短くすることを相談する根拠になります。
建設協力金の条件は、地主と借主の交渉で決まります。借主の立場から、次のような点を相談します。
| 交渉したい項目 | 求める内容の例 | 理由 |
|---|---|---|
| 据置の期間 | 返済の開始を早める | 預けたまま使えない期間を短くする |
| 利息 | 当初から利息を付ける | 無利息で預ける負担を小さくする |
| 返還の確保 | 土地・建物に抵当権を設定する | 地主の資金繰りが悪化したときに備える |
| 途中解約 | 未返還分は一括で返す | 撤退の判断をしやすくする |
| 売却時 | 新しい所有者が返還義務を引き継ぐことを明記する | 所有者が変わっても返してもらえるようにする |
| 賃料の改定 | 改定があっても相殺の額は変えない | 実際に払う額の見通しを立てやすくする |
出店や拠点の開設で、建設協力金を預ける方式が唯一の選択肢とは限りません。次のような方法と比べて、預けるお金、長い目で見た費用、撤退のしやすさを比べます。
| 方法 | 出ていくお金 | 特徴 |
|---|---|---|
| 建設協力金を預けて借りる | 建設協力金と敷金 | 希望の仕様の建物を借りられる。預けたお金は長期間戻らない |
| 地主が建てた建物を借りる | 敷金・保証金 | 預けるお金は少ないが、建設の費用が賃料に反映されることがある |
| 土地を借りて自社で建てる | 建設費と、土地の保証金など | 建物は自社の資産になる。事業用の定期借地権（借地借家法第23条）なら、期間は10年以上50年未満で、更新がない |
| 既存の建物を借りる | 敷金・保証金 | すぐに入居できる。仕様は建物に合わせる |
どの方法でも、預けたまま動かせないお金と、毎月の賃料の合計で比べることが大切です。
建設協力金も敷金も、預けている間は事業に使えないお金です。出店や移転の数が増えるほど、預けたまま動かせないお金は積み上がっていきます。
建設協力金とは別に敷金・保証金を預ける契約や、既存の建物を借りる店舗・オフィスでは、敷金・保証金そのものを減らす方法もあります。当社の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金・保証金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、減らした分の代わりに当社が貸主に保証を提供します。すでに入居している物件の敷金は、入居したまま半額から最大全額を取り戻す「敷金返還くん」もあります。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。入居中の敷金を資金にするほかの方法は「入居中のオフィスの敷金を資金にする4つの方法」で整理しています。
契約書で「保証金」と呼ばれていても、建物の建設資金にあてるために預け、据置のあと分割で返してもらうお金は、建設協力金の性質を持っています。未払いの賃料などを担保する敷金とは、返してもらう時期も方法も違うため、名前ではなく契約の中身で確かめます。
契約によります。適用指針が挙げる典型例は、当初は無利息で、10年たつと低い利息が付くものです。無利息の場合でも、会計上は割り引いた現在価値で計上し、差額を受取利息として配分します。
抵当権などで確保していなければ、ほかの債権者と同じ立場で倒産の手続きに加わることになり、全額が返ってくるとは限りません。契約の時点で、返還を確保する手段を決めておくことが大切です。
相殺で返す形が一般的とされていますが、現金で返す契約もあります。相殺の場合、会計上は、賃料の支払いと建設協力金の回収を分けて処理します。
返してもらう権利は金銭の債権で、債権は原則として譲り渡すことができます（民法第466条）。適用指針も、建設協力金が流動化の目的で売却される場面に触れています（BC61項）。譲渡を制限する特約があるときの扱いや、地主への通知については「入居中のオフィスの敷金を資金にする4つの方法」で整理しています。
出典：企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」第29項〜第33項・第36項・第83項・BC59項〜BC61項、民法第466条・第605条の2・第622条の2、借地借家法第23条、三菱UFJ不動産販売「不動産用語集 建設協力金」。
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