オフィスや店舗の賃貸借契約書に「敷金償却 賃料2か月分」「解約時に保証金の20%を償却」と書かれていることがあります。この償却の分は、退去するときに原状回復の費用とは別に差し引かれ、戻ってきません。預けた敷金が全額戻ると考えて資金計画を組んでいると、退去のときに想定より少ない額しか返ってこないことになります。
償却があるかどうかは、物件によって大きく違います。当社が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」に掲載中の東京都の空室区画では、償却の条件がわかる区画の約3分の1に償却の定めがあり、50坪未満の区画では約半数にのぼりました。区によっても、敷金の月数によっても、償却のある割合は大きく変わります。
この記事では、敷金償却（保証金償却）の意味、契約書での書き方と計算方法、広さ・区・敷金の月数別にみた償却の実態、償却があると入居期間の総額がどう変わるか、退去時の精算書の見方、契約前に確かめることと交渉の余地を整理します。
敷金償却とは、預けた敷金（保証金）のうち、契約で定めた額を差し引いて、借主に返さないとする取り決めのことです。「償却」のほか、「敷引き」「解約引き」「保証金償却」などとも呼ばれます。
民法は、敷金を「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定め、名目は問わないとしています（第622条の2）。賃貸借が終わって物件を返したときは、預かった敷金から未払いの賃料などを差し引いた残りを返さなければなりません。
償却は、この返還の決まりとは別に、契約で「一定の額は返さない」と合意するものです。そのため、償却があるかどうか、いくらかは、契約書の定めで決まります。
住居の賃貸では、借主が個人の場合に、消費者契約法をもとに償却などの特約が争われることがあります。しかし、会社がオフィスや店舗を借りる契約は事業者どうしの契約で、同法の「消費者契約」にはあたりません（消費者契約法第2条）。個人事業主が事業のために借りる場合も同じです。事業用の償却は、原則として契約で合意した内容が基準になるため、署名する前に条件を確かめておくことが大切です。
償却と原状回復の費用は、どちらも返ってくる敷金を減らしますが、性質が違います。
| 項目 | 償却 | 原状回復の費用 |
|---|---|---|
| 差し引かれる額 | 契約で決めた額（月数や割合） | 実際に工事にかかった額 |
| 使い方との関係 | きれいに使っても差し引かれる | 使い方や工事の範囲で変わる |
| 根拠 | 契約の特約 | 契約で定めた原状回復の義務 |
契約によっては、償却と原状回復の費用の両方が差し引かれます。償却分で原状回復の費用をまかなう契約なのか、別に実費を請求される契約なのかで、退去時の負担は大きく変わります。
契約書での償却の書き方には、主に次のような種類があります。償却額は、月額賃料40万円・敷金240万円（6か月分）の場合の例です。
| 書き方 | 契約書の例 | 償却額 |
|---|---|---|
| 賃料の月数 | 賃料2か月分を償却 | 80万円 |
| 敷金の割合 | 敷金の20%を償却 | 48万円 |
| スライド | 入居期間で償却が変わる | 契約による |
| 更新ごと | 更新ごとに賃料1か月分 | 更新1回40万円 |
実際の契約書では、償却は敷金の条項か、契約終了時の精算の条項に書かれています。書き方の例は次のとおりです（条文は説明のための例です）。
「償却」という言葉がなく、「敷引」「解約引き」「返還しない」と書かれていることもあります。敷金の条項だけでなく、解約・明渡し・精算の条項まで読んで確かめます。
賃料の月数で決める場合は、いつの賃料を基準にするかで額が変わります。契約時の賃料か、退去時の賃料かが書かれていなければ、入居中に賃料が上がったときに争いになることがあります。
また、事業用の償却分は消費税の課税取引です。契約書で償却額が「税別」とされている場合は、退去時に償却額とは別に消費税相当額を求められることがあります。償却額が税込か税別かも確かめます。
当社が運営する「Growth Office」に掲載中の東京都の空室区画のうち、償却の条件がわかる2,425区画を集計しました（2026年9月29日時点。「相談」「確認中」の区画は除いています）。
| 広さ | 区画数 | 償却なし | 償却あり |
|---|---|---|---|
| 20坪未満 | 180 | 57% | 43% |
| 20〜50坪 | 1,178 | 51% | 49% |
| 50〜100坪 | 601 | 76% | 24% |
| 100坪以上 | 466 | 94% | 6% |
| 合計 | 2,425 | 66% | 34% |
償却が賃料1か月分か2か月分の区画は、20坪未満で39%、20〜50坪で41%を占めました。残りは、敷金の一定割合、3か月分以上、期間に応じて変わる（スライド）などです。
全体では約3分の2の区画が償却なしでした。一方で、50坪未満の区画では約半数に償却があり、そのほとんどは賃料1か月分か2か月分です。100坪以上の区画では、償却があるのは約6%にとどまりました。
同じ集計を、区画数が60以上ある区で分けると、償却のある区画の割合は次のとおりでした。
| 区 | 区画数 | 償却あり |
|---|---|---|
| 台東区 | 108 | 49% |
| 豊島区 | 81 | 47% |
| 文京区 | 72 | 46% |
| 千代田区 | 422 | 41% |
| 新宿区 | 260 | 38% |
| 中央区 | 422 | 36% |
| 渋谷区 | 202 | 34% |
| 港区 | 498 | 28% |
| 品川区 | 133 | 15% |
| 江東区 | 116 | 10% |
台東区や豊島区、文京区では約半数に償却がある一方、品川区や江東区では1〜2割程度でした。区ごとの違いには、その区にある区画の広さの違いも影響していると考えられます。
敷金の月数別にみると、償却のある区画の割合は、敷金3か月以下で29%、4〜6か月で48%、7〜10か月で55%でした。一方、11か月以上の区画では9%にとどまり、敷金の月数が多い区画では、償却を設けていないことが多いといえます。敷金の月数と償却の有無は、あわせて見ておく必要があります。
償却のある物件とない物件を比べるときは、賃料だけでなく、入居する期間の総額で比べます。次の2つの物件を例にします（金額は計算のための例です）。
| 項目 | 物件A | 物件B |
|---|---|---|
| 月額賃料 | 40万円 | 42万円 |
| 敷金 | 6か月分 | 6か月分 |
| 償却 | 賃料2か月分（80万円） | なし |
物件Aは賃料が月2万円安い代わりに、退去時に80万円が償却されます。賃料と償却の合計を入居期間ごとに比べると、次のようになります。
| 入居期間 | 物件A | 物件B | 差 |
|---|---|---|---|
| 2年 | 1,040万円 | 1,008万円 | Bが32万円少ない |
| 3年 | 1,520万円 | 1,512万円 | Bが8万円少ない |
| 5年 | 2,480万円 | 2,520万円 | Aが40万円少ない |
償却の80万円を、月2万円の賃料の差で割ると40か月です。入居期間が40か月（3年4か月）より短ければ償却のない物件Bが、長ければ賃料の安い物件Aが、総額では有利になります。償却のある物件を選ぶときは、何年入居するつもりかをはっきりさせてから比べます。
総額が少ない物件が、資金繰りの面でも有利とは限りません。敷金の月数が多い物件では、入居中に使えない資金が大きくなるからです。先の2つに、敷金10か月分で償却が敷金の20%の物件Cを加えて、4年（48か月）入居する場合を比べます（金額は計算のための例です）。
| 項目 | 物件A | 物件B | 物件C |
|---|---|---|---|
| 月額賃料 | 40万円 | 42万円 | 39万円 |
| 預ける敷金 | 240万円 | 252万円 | 390万円 |
| 償却 | 80万円 | なし | 78万円 |
| 4年の賃料と償却 | 2,000万円 | 2,016万円 | 1,950万円 |
4年の総額は物件Cがいちばん少なくなりますが、入居するときに預ける敷金は390万円で、物件Aより150万円多くなります。入居の初期費用を抑えたい会社や、手元の資金を事業に回したい会社にとっては、総額だけでなく、入居中に寝かせる敷金の額も比べる材料になります。
退去して明け渡すと、貸主から、敷金から差し引く額と返す額をまとめた精算書が届きます。月額賃料40万円、敷金240万円、償却2か月分の区画を退去する場合の例は次のとおりです（金額は計算のための例です）。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 預けた敷金 | 240万円 |
| 償却（賃料2か月分） | ▲80万円 |
| 原状回復の費用 | ▲100万円 |
| 未払いの賃料・共益費 | ▲0円 |
| 返ってくる額 | 60万円 |
精算書を受け取ったら、次の点を確かめます。
原状回復の費用で意見が合わないときは、工事の見積書と内訳を求めて、項目ごとに話し合います。
退去の時期が決まったら、資金繰り表にも、戻ってくる敷金を償却と原状回復の費用を差し引いた額で書いておきます。移転する場合は、新しい物件の敷金を先に預けることになるため、戻る額と時期を控えめに見積もっておくことが大切です。
返ってこない償却の分は、預け金ではなく費用になります。主な扱いは次のとおりです。
詳しい仕訳と根拠の条文は「敷金の会計処理」で説明しています。
償却は契約で決まるため、契約前に次の点を確かめます。
同じ賃料の物件でも、償却の有無で実質の負担は変わります。候補の物件を比べるときは、賃料と敷金の月数だけでなく、償却の額と入居の予定期間も含めた総額で比べます。
償却は契約で決める条件なので、交渉の余地があります。空室の期間が長い物件や、貸主が早く次の借主を決めたい状況では、償却の月数を減らしたり、償却なしにしたりする交渉が通ることもあります。賃料を下げると貸主の収入はずっと減りますが、償却は一時的な条件のため、賃料はそのままで償却を減らす交渉のほうが受け入れられやすい面があります。
償却そのものをなくすのが難しい場合でも、次のような形で負担を軽くできることがあります。
申込みの段階で条件を相談するときは、次のように伝えます（文例は説明のための例です）。
「貴社の物件を前向きに検討しております。当社は5年以上の入居を予定しておりますので、敷金の償却（賃料2か月分）について、入居期間に応じて減る形か、原状回復の費用に充てる形にご調整いただけないでしょうか。賃料の条件はご提示のとおりで考えております。」
契約の更新時も交渉の機会です。更新のたびに償却が発生する契約であれば、賃料を遅れずに払ってきた実績を示して、更新時の償却を減らせないかを相談します。
償却は、預けた敷金の中から差し引かれます。そして償却があってもなくても、敷金は退去するまで戻らず、入居している間は使えないお金です。敷金の月数が多い物件ほど、手元の資金が減ります。
償却が「敷金の○%」で決まる契約では、契約の定め方によっては、預ける敷金を減らせば償却の額も小さくなります。月数で決まる契約でも、預ける額が減れば、入居中に使えない資金はその分だけ少なくなります。
当社の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の敷金の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。償却のある物件を契約するときに、償却の条件とあわせて、預ける敷金の額そのものも見直せます。すでに入居している場合は、預けている敷金の半額から最大全額を入居したまま取り戻す「敷金返還くん」もあります。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。
どちらも、預けた敷金のうち契約で決めた額を差し引いて返さない取り決めを指します。「敷引き」は主に関西で使われる呼び方で、「解約引き」「保証金償却」と書かれることもあります。
契約によります。償却とは別に原状回復の実費を請求する契約もあれば、償却分で原状回復をまかなう契約もあります。契約書の解約時の精算の条項と、原状回復の条項をあわせて確かめます。
Growth Office に掲載中の東京都の空室区画では、償却の条件がわかる区画の約3分の2が償却なしでした。ただし50坪未満の区画では約半数に償却があり、広さや区、敷金の月数によって大きく違います。
事業用の物件の償却分は、消費税の課税取引です。契約書で償却額が税別とされている場合は、償却額とは別に消費税相当額を求められることがあります。
契約によります。入居期間が短いほど償却が大きくなるスライドの定めや、中途解約の違約金の定めがある場合は、早く退去すると負担が増えます。解約の条項とあわせて確かめます。
返ってこない償却の分は費用になります。20万円未満なら支出した事業年度に全額を損金にでき、20万円以上なら原則として5年で償却します。詳しくは「敷金の会計処理」をご覧ください。
出典：民法第622条の2、消費者契約法第2条、Growth Office 掲載データ（東京都の空室区画、2026年9月29日時点、償却の条件がわかる2,425区画）。会計・税務の根拠は「敷金の会計処理」に記載。
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