日商保の賃貸ラボのリーシング
賃貸ラボの募集条件の設計から、仲介会社への展開・Web での集客、研究開発を行う会社の入居審査、敷金の保証まで、一つの窓口でお引き受けします。
- 売上の立つ前の会社も、事業と資金調達の状況まで審査します
- 敷金を保証に置き換えた条件で募集できます
- 退去するときの原状回復費も、保証の対象です
賃貸ラボのリーシングの特徴
賃貸ラボは、実験ができる設備を備えた、借りられる研究スペースです。日本政策投資銀行は「オフィス機能とラボ機能（実験施設）が一体になった賃貸施設」と整理しています。空いている区画に研究開発を行う会社を誘致し、賃貸借契約を結ぶまでの募集には、オフィスとは違う次の特徴があります。
借り手の中心は、売上の立つ前の会社
賃貸ラボの借り手の中心は、大学の研究成果をもとにした大学発のスタートアップです。大学発ベンチャーは2025年10月末時点で6,220社と過去最高で、技術分野ではバイオ・ヘルスケアが最も多くなっています。決算書だけでは、賃料を払い続けられるかを判断しにくい借り手です。
入居工事と退去の原状回復が大きい
排気・給排水・電気・床の強さを実験に合わせて整えるため、入居工事は建物全体に関わるものが多く、貸主が業者を決めるB工事の範囲が広がりやすくなります。退去するときは、設備の撤去と配管の閉止に加えて、薬品や微生物の汚染が残っていないことを確かめる必要があります。
賃料と敷金が大きく、条件を個別に決める
賃貸ラボの賃料単価は、一般的なオフィスの1.5〜2倍とされ、敷金は施設によって賃料の0〜12か月分まで幅があります。民間の物件は、借り手の資金調達の状況を見て、条件を個別に決めることが多くあります。
賃貸ラボのリーシングの業務は、市場調査、募集条件の設計、募集資料の整備と仲介会社への展開、内見、申し込み・入居審査・契約、入居工事と原状回復の取り決め、進み具合の管理と報告までが一続きです。
出典：日本政策投資銀行「賃貸ラボの現状と展望」（2024年2月）、経済産業省「令和7年度大学発ベンチャー実態等調査」（速報、2026年6月12日）、東急リバブル（2025年7月）。くわしくはコラム「賃貸ラボの敷金と初期費用」で紹介しています。
日商保のリーシングの特長
保証会社の日商保は、研究開発を行う会社の審査と、敷金を保証に置き換えた募集を組み合わせて、賃貸ラボの募集を進めます。退去するときの原状回復費も、保証でお支えします。
売上の立つ前のスタートアップの申し込みを、どう判断すればよいか分からない
保証会社の審査を生かして、研究開発を行う会社を見きわめる
日商保は保証会社として、決算書に加えて、事業の内容と資金調達の状況まで審査し、入居した会社の決算書も毎年確認しています。設立3期未満の会社や、黒字になる前の会社でも、審査を通過した実績があります。審査の結果と保証を、入居の可否を決める材料にしていただけます。
敷金を求めると、研究の資金を残したい会社の入居が決まらない
敷金を保証に置き換えて、担保を保ったまま募集できる
100坪・坪2万円のラボで敷金が賃料の12か月分なら、入居する会社が預ける敷金は2,400万円です。敷金の一部または全部を日商保の保証に置き換えれば、入居する会社は研究の資金を手元に残せます。保証に置き換えた敷金の額の範囲で、賃料などの未払いと原状回復費を日商保が保証するため、オーナー様の担保の額は変わりません。
退去するときの設備の撤去と除染が、確実に行われるか心配
原状回復費と、早い退去の違約金も保証の対象
ラボの退去では、設備の撤去と配管の閉止に加えて、汚染が残っていないことの確認が必要です。日商保の保証の対象には、原状回復費が含まれます。短い期間での解約に違約金を定めれば、違約金も、保証に置き換えた敷金の額の範囲で日商保の保証の対象になります。
区画の情報が、ラボを探している会社に届いていない
仲介会社への配信に加えて、Web からも集客できる
日商保の敷金の保証は、入居する会社の初期費用を抑える仕組みとして、仲介会社にもよくご利用いただいています。このつながりを生かして、お預かりした区画の募集情報を仲介会社に配信します。必要に応じて、区画ごとの LP の作成や広告の運用も行います。
敷金の例の坪単価は、賃貸ラボの募集賃料が床坪1〜2万円台に多いこと（三菱UFJ信託銀行 不動産マーケットリサーチレポート VOL.297）から置いた計算のための例です。
ご依頼の流れ
- 1
ご相談・市場調査
区画の広さと設備（排気・給排水・電気・床の強さ）、周辺の賃貸ラボの募集条件をもとに、賃料の幅をお出しします。
- 2
募集条件の設計
賃料・敷金・契約の期間に、入居工事と原状回復の取り決めを組み合わせて、募集条件の案をつくります。
- 3
仲介会社への展開・集客
仲介会社に募集資料をお届けし、必要に応じて区画ごとの LP と広告で集客します。
- 4
入居審査・契約
入居を希望する会社の財務、事業の内容、資金調達の状況を審査し、契約まで進めます。
- 5
進み具合のご報告
問い合わせ・内見・申し込みの件数と見送りの理由をご報告し、条件の見直しをご提案します。
※日商保の報酬は、区画の数・広さ・お引き受けする業務の範囲に合わせて、ご相談のうえでご提示します。
※敷金を保証に置き換える場合の保証料は、入居する会社のご負担が基本です。オーナー様が保証料を負担し、敷金ゼロで募集する形もとれます。保証料は審査の結果によって決まります。
よくあるご質問
掲載のないご質問は、お気軽にお問い合わせください。
Q設立して間もない会社や、黒字になる前の会社からの申し込みは、どう判断すればよいですか？
Q敷金を下げると、オーナー様の担保は弱くなりませんか？
Qラボの原状回復費も、保証の対象になりますか？
Q保証料はどなたが負担しますか？
Q現在入居しているテナントの敷金を、保証に置き換えることはできますか？
Q現在の管理会社や仲介会社との取引を続けたまま依頼できますか？
Q対象の物件とエリアを教えてください。
お問い合わせ
区画が空く前の段階や、現在の管理会社との取引を続けたままでもご相談いただけます。募集条件の見直しと進め方を、無料でご案内します。
- ご相談・お見積りは無料
- 担当者より2営業日以内にご連絡
- 賃貸ラボのオーナー様・AM・PM 会社様からのご相談を承ります
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