オフィスや店舗の敷金は、退去するまで貸主（ビルのオーナー）が預かっています。入居している間に、ビルが売却されてオーナーが変わったり、オーナーが倒産してビルが競売にかけられたりすると、預けた敷金を誰に返してもらえばよいのか、そもそも返ってくるのかが問題になります。
答えは場面によって違います。ビルが売却された場合は、新しいオーナーが敷金の返還義務を引き継ぎます。一方、競売では、入居した時期と、ビルに抵当権が設定された時期の前後によって、敷金を引き継いでもらえない場合があります。オーナーが破産した場合には、賃料の払い方ひとつで、敷金が戻る見込みが変わります。
この記事では、オーナーチェンジ、競売、オーナーの破産・民事再生のそれぞれで敷金がどうなるかを、民法、借地借家法、破産法、民事再生法の条文をもとに整理し、借主が契約前と入居中にできる備えをまとめます。
| 場面 | 敷金を返す人 |
|---|---|
| ビルが売却された | 新しいオーナー |
| 競売（入居が抵当権より前） | 買受人 |
| 競売（入居が抵当権より後） | 元のオーナー |
| オーナーが破産 | 破産管財人（破産債権） |
どの場面でも前提になるのは、借主が賃借権を新しい持ち主などに主張できること（対抗要件）です。建物の賃貸借は、賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、その後に建物の所有権などを取得した人に対して効力があります（借地借家法第31条）。入居して使っていれば、通常はこの要件を満たしています。
賃貸借の対抗要件を備えている建物が売却されると、貸主の地位は、買主（新しいオーナー）に移ります（民法第605条の2第1項）。このとき、敷金を返す義務も新しいオーナーが引き継ぎます（同条第4項）。借主が新しいオーナーに敷金を預け直す必要はなく、退去するときは新しいオーナーに返還を求めます。
貸主の地位は、借主の承諾がなくても、売主と買主の合意で移せます（第605条の3）。そのため、オーナーチェンジは、借主の知らないうちに決まり、あとから通知が届くことが多くなります。
新しいオーナーが借主に対して貸主であることを主張するには、ビルの所有権の移転の登記が必要です（第605条の2第3項）。「オーナーが変わったので振込先を変えてほしい」という通知が届いたら、法務局で登記事項証明書を取り、所有者が本当に変わっているかを確かめてから振込先を変えます。元のオーナーと新しいオーナーの両方から連名で通知が来ているかも確かめます。
オーナーチェンジの通知には、次の項目が書かれているかを確かめます。
| 項目 | 確かめること |
|---|---|
| 新しい所有者 | 会社名と住所。登記事項証明書の所有者と一致するか |
| 所有権が移った日 | 賃料の振込先を変える月の区切り |
| 新しい振込先 | 口座の名義が新しい所有者か、その管理会社か |
| 敷金の扱い | 敷金を新しい所有者が引き継ぐと書かれているか |
| 管理会社・連絡先 | 修繕や解約の連絡先が変わるか |
元のオーナーと新しいオーナーの連名になっていない通知や、口座の名義が所有者でも管理会社でもない通知は、振込の前に元のオーナーや管理会社に電話で確かめます。敷金の額は、手元の賃貸借契約書と、新しい所有者が把握している額が一致しているかも確かめておくと、退去時の行き違いを防げます。
売主と買主が、貸主の地位を売主に残し、買主が売主にビルを貸すことに合意した場合は、貸主の地位は移りません（第605条の2第2項）。この場合、借主にとっての貸主は元のオーナーのままです。
オーナーがローンを返せなくなると、ビルに設定された抵当権が実行され、競売にかけられることがあります。このとき、借主の立場は、ビルの引渡しを受けた時期と、抵当権が登記された時期の前後で分かれます。
| 順序 | 借主の立場 | 敷金 |
|---|---|---|
| 入居が先、抵当権が後 | 買受人に賃借権を主張できる | 買受人が引き継ぐ |
| 抵当権が先、入居が後 | 6か月の猶予のあと明け渡す | 元のオーナーに求める |
入居が抵当権の登記より先なら、借主は賃借権を買受人にも主張でき、貸主の地位と敷金の返還義務は、民法第605条の2により買受人に移ると考えられています。
抵当権が登記されたあとに始まった賃貸借は、抵当権者に対抗できません。この場合、競売の手続きが始まる前から使っていた借主は、買受人が買い受けた時から6か月を経過するまでは、建物を明け渡さなくてよいとされています（民法第395条第1項）。ただし、この期間に使っている対価の支払いを買受人から求められて払わなければ、猶予はなくなります（同条第2項）。
買受人は貸主の地位を引き継がないため、敷金の返還も、元のオーナーに求めることになります。競売にかけられる元のオーナーは、資金に行き詰まっていることが多く、敷金が全額戻らないおそれがあります。
オフィスビルに抵当権が設定されていること自体は、珍しいことではありません。大切なのは、借りる前に登記を見て、抵当権の登記の日付と、自分が入居する時期の関係を知っておくことです。
ビルが競売にかけられると、裁判所の執行官が、建物の形状や占有の状況を調べる現況調査を行います（民事執行法第57条）。執行官は建物に立ち入り、占有している人に質問したり、文書の提示を求めたりすることができます。入居中の会社に執行官が来たら、それは競売の手続きが進んでいるというしるしです。賃貸借契約書と、引渡しを受けた時期がわかる資料（鍵の受け取りや入居の日がわかるもの）を用意し、抵当権の登記の日付と比べて、自社の立場を確かめます。
破産した人と相手方の双方がまだ履行を終えていない契約は、破産管財人が解除するか続けるかを選べるのが原則です（破産法第53条）。しかし、借主が賃借権の対抗要件を備えている場合は、この規定は使えません（第56条第1項）。引渡しを受けて入居している借主は、オーナーが破産しても、そのまま使い続けられます。
敷金の返還を求められるのは、退去して明け渡したあとです。オーナーが破産すると、この返還請求権は、他の債権者と同じく、破産財団から配当を受ける破産債権として扱われるため、全額は戻らないおそれがあります。
破産法は、敷金の返還請求権を持つ借主が、破産したオーナーに賃料を払うときは、あとで相殺するために、敷金の額を限度として、払った賃料を破産管財人に預かっておくよう求めることができると定めています（第70条）。これを寄託の請求といいます。
退去して敷金の返還請求権が確定したときに、預けておいた賃料と相殺することで、敷金を回収できる可能性が高まります。オーナーの破産の通知を受けたら、賃料を払う際に、破産管財人に寄託を求めます。求めたことがあとでわかるよう、寄託の求めは書面で行い、写しを保管しておきます。通知に書かれた破産管財人の連絡先に、賃料の払い方もあわせて確かめます。
破産管財人は、破産財団を換金するためにビルを売却することがあります。借主が対抗要件を備えていれば、売却は通常のオーナーチェンジと同じで、敷金の返還義務は買主に移ります（民法第605条の2）。
オーナーが民事再生の手続きに入った場合も、借主が手続き開始後に支払期日の来る賃料を期日どおりに払えば、敷金の返還請求権のうち、手続き開始の時の賃料6か月分を上限に、払った額までは共益債権として扱われます（民事再生法第92条第3項）。共益債権は、再生手続によらずに随時、再生債権に先立って支払われます（第121条）。賃料を遅れずに払い続けることが、敷金を守ることにつながります。
オーナーが株式会社で、会社更生の手続きに入った場合も、同じ決まりがあります。手続き開始後に支払期日の来る賃料を期日どおりに払えば、敷金の返還請求権のうち、手続き開始の時の賃料6か月分を上限に、払った額までは共益債権になります（会社更生法第48条第3項）。
| 手続き | 契約 | 敷金の返還請求権 |
|---|---|---|
| 破産 | 続く（破産法第56条） | 破産債権。賃料を払うときに寄託を求める（第70条） |
| 民事再生 | 続く | 賃料6か月分を上限に、払った賃料の額まで共益債権（民事再生法第92条） |
| 会社更生 | 続く | 賃料6か月分を上限に、払った賃料の額まで共益債権（会社更生法第48条） |
民事再生と会社更生では、共益債権として守られるのは6か月分が上限です。預けている敷金が賃料の12か月分なら、残りの6か月分は、再生計画や更生計画にしたがって減額される債権として扱われるおそれがあります。
ビルの所有者から一括で借りた会社（サブリース会社）が、各区画を借主に転貸していることがあります。この場合、借主の契約の相手はサブリース会社で、敷金もサブリース会社に預けています。
民法は、適法に転貸された場合、転借人（借主）は、所有者に対して、転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負うとしています（第613条第1項）。また、所有者とサブリース会社が元の賃貸借を合意で解除しても、そのことを借主に主張できないとしています（同条第3項）。ただし、解除の時点で、所有者がサブリース会社の債務不履行による解除権を持っていた場合は別です。
サブリース会社が賃料を払えなくなって元の賃貸借が解除されると、借主はそのまま使い続けられなくなるおそれがあります。預けた敷金の返還は、契約の相手であるサブリース会社に求めることになるため、サブリース会社が倒産すると、全額は戻らないおそれがあります。サブリースの物件を借りるときは、所有者が転貸を承諾しているか、サブリース会社の経営の状況はどうかも確かめます。
ビルの登記事項証明書は、手数料を払えば誰でも法務局で取ることができます（不動産登記法第119条）。次の2か所を確かめます。
振込先の変更の通知が届いたら、登記を確かめてから変えます。通知の内容に不審な点があれば、元のオーナーや管理会社に直接問い合わせます。
借主から見ると、敷金は、退去したときに貸主から返してもらう権利、つまり貸主に対する債権です。そして、多くの場合、この債権には担保がついていません。オーナーの経営が傾けば、ほかの債権者と同じように、全額は戻らないおそれがあります。
オフィスの敷金は、広い区画ほど大きくなります。当社が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」に掲載中の東京都の空室区画では、100坪以上の区画の敷金の月数の中央値は12か月分でした（2026年9月28日時点、敷金の月数がわかる区画のみ）。月額賃料300万円の区画なら、3,600万円を1つの貸主に預けていることになります（賃料は計算のための例です）。
オーナーの倒産や競売で戻らないおそれがあるのは、預けている敷金の額です。預ける額が少なければ、戻らない場合の損失も小さくなります。
当社の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の敷金の代わりに当社が貸主に保証を提供するので、貸主に預ける額、つまり貸主の倒産で戻らないおそれのある額そのものを小さくできます。すでに入居している物件なら、預けている敷金の半額から最大全額を、入居したまま現金で取り戻す「敷金返還くん」もあります。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。入居中の敷金を資金にするほかの方法は「入居中のオフィス・店舗の敷金を資金にする方法」で比べています。
| 時期 | すること |
|---|---|
| 契約前 | 登記事項証明書で所有者と抵当権を見る。サブリースなら転貸の承諾を確かめる |
| 入居中 | 通知が届いたら登記と連名かを確かめてから振込先を変える |
| 兆しがあるとき | 執行官の現況調査や破産・再生の通知が届いたら、契約書と入居日の資料をそろえる |
| 破産・再生のあと | 賃料は期日どおりに払う。破産なら寄託を書面で求める |
ありません。借主が引渡しを受けて入居していれば、貸主の地位と敷金の返還義務は新しいオーナーに移ります（民法第605条の2）。退去するときは新しいオーナーに返還を求めます。
入居している借主は、そのまま使い続けられます。破産管財人は、対抗要件を備えた賃貸借を破産を理由に解除できません（破産法第56条）。
敷金の返還請求権は破産債権になるため、全額は戻らないおそれがあります。賃料を払うときに破産管財人に寄託を求めておけば、退去時に相殺して回収できる可能性が高まります（破産法第70条）。
入居（引渡し）が抵当権の登記より前なら、買受人が敷金の返還義務を引き継ぐと考えられています。抵当権の登記より後に入居した場合は、買受人は引き継がず、元のオーナーに求めることになります。
借主が敷金を預けている相手はサブリース会社なので、建物の所有者が変わっても、借主とサブリース会社の契約と敷金はそのままです。問題になるのは、サブリース会社そのものが倒産したり、元の賃貸借が解除されたりした場合です。
現況調査は、競売のために建物の状況を調べる手続きで、すぐに退去を求めるものではありません。入居が抵当権の登記より前なら、競売のあとも賃借権を主張できます。後なら、買受人が買い受けた時から6か月の猶予があります（民法第395条）。
出典：民法第395条・第605条の2・第605条の3・第613条、借地借家法第31条、破産法第53条・第56条・第70条、民事執行法第57条、民事再生法第92条・第121条、会社更生法第48条、不動産登記法第119条、Growth Office 掲載データ（東京都の空室区画、2026年9月28日時点）。
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