オフィスの敷金は、借りる広さで大きく変わります。当社が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」で、東京都で募集中のオフィス3,423区画（2026年10月1日時点）を集計すると、敷金の月数の中央値は、20坪未満で5か月分、20〜50坪で6か月分、50〜100坪で10か月分、100坪以上で12か月分でした。金額にすると、中央値は20〜50坪で約287万円、100坪以上で約2,148万円です。
この記事では、オフィスの敷金が何のためのお金かを民法から確かめたうえで、広さ別・エリア別・坪単価別の敷金の月数と金額、償却と礼金の有無、敷金が返ってくる時期と差し引かれるもの、退去の前に確かめること、敷金のほかにかかる初期費用、敷金の負担を減らす方法を、掲載データをもとに整理します。
民法は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず」、賃料などの賃貸借にもとづく借主の金銭の債務を担保するために、借主が貸主に渡すお金と定めています（第622条の2第1項）。契約書で「保証金」と呼んでいても、中身が同じなら敷金です。
貸主は、借主が賃料などを払わないときに、敷金をその支払いにあてることができます。一方で、借主の側から「今月の賃料は敷金から払ってほしい」と求めることはできません（同条第2項）。敷金は、入居しているあいだ、貸主の手元に預けたままのお金です。
| 担保されるもの | 内容 |
|---|---|
| 未払いの賃料・共益費 | 払っていない賃料などがあれば、退去のときに差し引かれる |
| 原状回復の費用 | 借主が元に戻すべき部分を貸主が工事したときの費用 |
| 借主の責任で生じた損害 | 物件を傷つけたときなどの賠償 |
いずれも、民法の「賃貸借にもとづいて生じた、借主の貸主に対する金銭の給付を目的とする債務」にあたるものです（第622条の2第1項）。何が差し引かれるかは、契約書の敷金と原状回復の条項でも確かめます。
| 名前 | 返ってくるか | 中身 |
|---|---|---|
| 敷金 | 返ってくる（差し引きのあとの残り） | 賃料などの担保 |
| 保証金 | 中身による | 担保なら敷金と同じ。建設協力金のように貸主に貸すものもある |
| 礼金 | 返ってこない | 契約のときに貸主に払う |
| 償却 | 返ってこない | 敷金のうち、退去のときに差し引くと契約で決めた部分 |
敷金と保証金の違いは「敷金と保証金の違い」で詳しく説明しています。
賃料などの支払いを確かにする方法は、敷金のほかに「保証」があります。保証人は、借主が支払わないときに代わりに払う責任を負います（民法第446条第1項）。保証の契約は、書面でしなければ効力を生じません（同条第2項）。
| 方法 | 何を差し出すか | 借主の手元のお金 |
|---|---|---|
| 敷金 | お金を貸主に預ける | 預けた分だけ減る |
| 連帯保証人 | 個人や法人が支払いを約束する | 減らない |
| 保証会社 | 保証会社が支払いを約束する（保証料がかかる） | 保証料の分だけ減る |
賃貸借の連帯保証人が個人の場合は、保証する上限の額（極度額）を決めなければ、保証の契約は効力を生じません（民法第465条の2第1項・第2項）。極度額の決め方は「連帯保証人の極度額とは」で説明しています。敷金を保証に置き換えて、預ける額を減らす考え方は、後半の「敷金の負担を減らす方法」で紹介します。
（単位：か月分）
| 広さ | 区画数 | 中央値 | 半数の範囲 |
|---|---|---|---|
| 20坪未満 | 357 | 5 | 2〜6 |
| 20〜50坪 | 1,525 | 6 | 5〜10 |
| 50〜100坪 | 850 | 10 | 6〜12 |
| 100坪以上 | 691 | 12 | 12 |
「半数の範囲」は、月数の少ないほうから数えて25%目から75%目までの区画の幅です。広くなるほど月数が増え、100坪以上では77%の区画が11〜12か月分でした。20坪未満では、3か月分以下の区画が39%あります。
敷金が0か月の区画は、3,423区画のうち39区画（1.1%）でした。
賃料が公開されている区画で、月額賃料と敷金の額（賃料×敷金の月数）の中央値を出しました。
| 広さ | 区画数 | 賃料 | 敷金の額 |
|---|---|---|---|
| 20坪未満 | 149 | 約35万円 | 約157万円 |
| 20〜50坪 | 1,108 | 約47万円 | 約287万円 |
| 50〜100坪 | 469 | 約116万円 | 約818万円 |
| 100坪以上 | 207 | 約267万円 | 約2,148万円 |
50坪を超えると、敷金は数百万円から数千万円になります。入居しているあいだは、この額がずっと貸主の手元にあります。
区画数の多い10区で、敷金の月数の中央値を比べました。
（単位：か月分）
| 区（区画数） | 全体 | 50坪未満 | 50坪以上 |
|---|---|---|---|
| 港区（678） | 8 | 6 | 12 |
| 中央区（600） | 8 | 6 | 12 |
| 千代田区（598） | 6 | 6 | 12 |
| 新宿区（335） | 8 | 6.9 | 10 |
| 渋谷区（296） | 8 | 6 | 12 |
| 品川区（179） | 12 | 6 | 12 |
| 台東区（161） | 6 | 6 | 8 |
| 江東区（135） | 12 | 8 | 12 |
| 文京区（115） | 6 | 6 | 6 |
| 豊島区（102） | 9.7 | 6 | 12 |
区全体の中央値は6〜12か月分と差がありますが、広さをそろえると差は小さくなります。50坪未満では10区のうち8区が6か月分で、50坪以上では7区が12か月分でした。区全体の数字が高い品川区と江東区は、募集している区画のうち50坪以上が、品川区で68%、江東区で76%を占めます（港区は47%）。相場を見るときは、エリアよりも先に、借りる広さで比べます。
50坪未満の区画で、敷金が3か月分以下の区画の割合を、区画数が50以上ある区で比べました。
| 区 | 50坪未満の区画数 | 3か月分以下の割合 |
|---|---|---|
| 品川区 | 58 | 29% |
| 台東区 | 101 | 23% |
| 豊島区 | 50 | 18% |
| 港区 | 358 | 18% |
| 渋谷区 | 181 | 17% |
| 千代田区 | 415 | 15% |
| 中央区 | 315 | 14% |
| 文京区 | 62 | 13% |
| 新宿区 | 204 | 13% |
敷金を抑えたい小さめのオフィスなら、どの区でも1〜3割ほどは3か月分以下の区画があります。
坪単価（1坪あたりの月額賃料）の帯ごとに、敷金の月数を比べました。
| 坪単価 | 区画数 | 中央値 | 11か月分以上 |
|---|---|---|---|
| 1.5万円未満 | 864 | 6か月分 | 17% |
| 1.5万〜2万円 | 546 | 7か月分 | 20% |
| 2万〜2.5万円 | 436 | 6か月分 | 15% |
| 2.5万〜3万円 | 299 | 6か月分 | 17% |
| 3万円以上 | 368 | 6か月分 | 27% |
中央値はどの帯も6〜7か月分ですが、坪単価3万円以上では11か月分以上の区画が27%と、ほかの帯（15〜20%）より多くなっています。
築年でみると、中央値は1981年以前の建物で7.2か月分、1982〜1999年で8か月分、2000〜2009年で10か月分、2010年以降で8か月分でした。ただし、建物の年代によって募集している区画の広さも違うため、築年数だけの差とはいえません。
敷金のうち、退去のときに返ってこないと契約で決めている部分を「償却」といいます。償却の欄が埋まっている2,414区画では、次のとおりでした。
| 償却の条件 | 区画数 | 割合 |
|---|---|---|
| なし | 1,591 | 66% |
| 1か月分 | 378 | 16% |
| 2か月分 | 306 | 13% |
| 敷金の10〜30%など割合で決める | 107 | 4% |
| その他（3か月分・年数で変わるもの・金額で決めるもの） | 32 | 1% |
償却には、「1か月分」のように月数で決めるもの、「敷金の10%」のように割合で決めるもの、入居した年数で変わるものがあります。償却があると、その分は退去のときに差し引かれます。計算のしかたと交渉は「敷金償却（保証金償却）とは」で説明しています。
礼金は、礼金の欄が埋まっている2,471区画のうち、81%がなし、15%が1か月分、3%が2か月分でした。償却や礼金は、敷金の月数と同じく、募集条件を比べるときの材料になります。
民法は、貸主が敷金を返さなければならないときを、賃貸借が終わって物件の返還を受けたとき（または借主が適法に賃借権を譲り渡したとき）と定めています（第622条の2第1項）。返すのは、預かった敷金から、未払いの賃料など賃貸借にもとづく借主の金銭の債務を差し引いた残りです。
| 項目 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 返ってくる時期 | 退去して物件を返したあと | 民法第622条の2第1項 |
| 差し引かれるもの | 未払いの賃料など、賃貸借にもとづく借主の金銭の債務 | 同条第1項 |
| 原状回復 | 通常の使用による損耗と経年変化を除き、借主が元に戻す | 民法第621条 |
| 償却 | 契約で決めた分は返ってこない | 契約書 |
原状回復の範囲や、明け渡したあと何か月以内に返すかは、契約書で決めていることがあります。返ってくる時期の考え方は「オフィス移転時の敷金はいつ返ってくるの？」で説明しています。
返ってこないときの対処は「敷金が返ってこない・少ないときの対処」、ビルの売却や貸主の倒産のときの扱いは「オーナーが倒産・ビル売却したら敷金はどうなる？」で説明しています。
月額賃料100万円、敷金12か月分（1,200万円）、償却1か月分の区画を退去する例です。原状回復の工事に300万円かかり、未払いの賃料はないとします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 預けた敷金 | 1,200万円 |
| 償却（1か月分） | −100万円 |
| 原状回復の費用 | −300万円 |
| 返ってくる額 | 800万円 |
金額は計算のための例です。原状回復の費用を敷金から差し引くか、借主が工事の代金を直接払うかは、契約によって分かれます。
| 順番 | すること | 確かめること |
|---|---|---|
| 1 | 解約を予告する | 契約で決めた予告の期間。書面で知らせる |
| 2 | 原状回復の範囲を決める | 契約の条項、入居時の状態、工事の範囲と見積もり |
| 3 | 原状回復の工事 | 借主が工事するのか、貸主が工事して敷金から差し引くのか |
| 4 | 明け渡し | 立ち会いで物件の状態を確かめ、鍵を返す |
| 5 | 精算と返還 | 差し引きの明細。契約で決めた返還の期限 |
敷金は、物件を返したあとに返ってきます（民法第622条の2第1項）。解約を予告した日から敷金が戻るまでには、予告の期間と、明け渡し後の精算の期間がかかります。移転先の契約や資金の計画は、この期間を見込んで立てます。
オフィスを借りるときは、敷金のほかにも初期費用がかかります。
| 費用 | 内容 | 関連する記事 |
|---|---|---|
| 礼金 | 契約のときに貸主に払う。掲載データでは81%がなし | この記事の「礼金」の節 |
| 仲介手数料 | 物件を紹介した不動産会社に払う | 仲介手数料編 |
| 前家賃 | 入居する月などの賃料を、契約のときに前払いする | 「賃料以外の諸費用」とは |
| 保証会社の保証料 | 連帯保証人の代わりに保証会社を使うときに払う | オフィス・店舗の保証会社の選び方 |
| 火災保険料 | 契約で加入を求められることがある | 賃貸オフィスに火災保険は必要？ |
| 内装工事の費用 | 間仕切りや電気・通信の工事 | 入居工事の所要日数の謎 |
移転では、今のオフィスの敷金が返ってくるより前に、新しいオフィスの敷金を払います。さらに、今のオフィスの解約予告の期間と、新しいオフィスの内装工事の期間が重なると、両方の賃料を払う期間ができます。
掲載データの中央値を使って、20〜50坪（賃料約47万円・敷金約287万円）から50〜100坪（賃料約116万円・敷金約818万円）に移る例で、お金の出入りを並べます。新しいオフィスの契約から3か月後に移転し、今のオフィスの敷金は明け渡しの3か月後に、原状回復の費用100万円を差し引いて返ってくるとします。
| 時点 | 出ていくお金 | 入ってくるお金 |
|---|---|---|
| 新しいオフィスの契約 | 新しい敷金 818万円 | − |
| 移転までの3か月 | 両方の賃料 489万円（47万円×3＋116万円×3） | − |
| 明け渡しの3か月後 | − | 今の敷金の返還 187万円（287万円−100万円） |
金額は計算のための例です。この例では、新しい敷金と重なった賃料で1,300万円あまりが先に出ていき、戻ってくるのは187万円です。移転の計画では、敷金が戻るまでの期間の資金も見込みます。資金の動きを月ごとに並べる方法は「資金繰り表の作り方」で説明しています。
契約に「賃料が改定されたときは、敷金を改定後の賃料の○か月分とする」といった定めがあれば、賃料の値上げにあわせて、敷金の追加の預け入れを求められます。例えば、月額賃料100万円・敷金12か月分（1,200万円）の区画で賃料が110万円に上がると、敷金は1,320万円になり、120万円を追加で預けることになります（金額は計算のための例です）。賃料の値上げを求められたときの対応は「オフィス・店舗の賃料値上げは拒否できる？」で説明しています。
敷金を預けたときの預り証や契約書は、退去まで保管しておきます。預り証の扱いや、なくしたときの対処は「敷金の預り証と返還請求権」で説明しています。
当社が運営する「Growth Office」では、東京都のオフィスを広さやエリアで絞り込み、敷金の月数を比べられます。
表のとおり、同じ広さでも敷金の月数には幅があります。20〜50坪では、4〜6か月分の区画が46%、11か月分以上の区画が13%でした。移転先を探すときは、敷金・償却・礼金を並べて比べ、条件の差を交渉の材料にします。
入居してから一定の期間、賃料がかからないフリーレントや、内装の付いたセットアップオフィスを選ぶと、入居時のお金の出方が変わります。フリーレントの仕組みと注意点は「フリーレントとは」で説明しています。
当社の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の敷金の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。
いま入居しているオフィスの敷金は、当社の「敷金返還くん」で、半額から最大全額を、入居したまま現金で取り戻せます。返す敷金の代わりに当社が貸主に保証を提供するため、借入れではなく、返済や利息はありません。
どちらのサービスも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。考え方は「敷金流動化とは」で説明しています。
返ってくる敷金は、払っても費用にはならず、「差入保証金」などの資産として記録します。返ってこない償却の部分は、税務では、支出の効果が1年以上に及ぶものは、資産を賃借するために支出する権利金その他の費用として繰延資産にあたります（法人税法施行令第14条第1項第6号ロ）。2027年4月1日以後に始まる事業年度から適用される新しいリース会計基準では、将来返ってくる敷金は預けた額（取得原価）で記録するのを原則とし、返ってこないことが契約で決まっている償却の部分は、使用権資産の取得価額に含めます（企業会計基準適用指針第33号第33項・第34項）。仕訳と償却の期間は「敷金の会計処理」、資産の区分は「差入保証金とは」で説明しています。
広さで変わります。東京都で募集中のオフィスでは、中央値が20坪未満で5か月分、20〜50坪で6か月分、50〜100坪で10か月分、100坪以上で12か月分でした（Growth Office 掲載データ、2026年10月1日時点）。
賃貸借が終わって物件を返したあとです（民法第622条の2第1項）。明け渡しのあと何か月以内に返すかを、契約書で決めていることがあります。
借主から「敷金を賃料にあててほしい」と求めることはできません（民法第622条の2第2項）。最後の月の賃料も、ふつうどおり払います。
民法は、名前にかかわらず、賃料などの支払いを担保するために借主が貸主に渡すお金を敷金と定めています（第622条の2第1項）。契約書で「保証金」と呼んでいても、中身が担保なら敷金と同じ扱いです。違いは「敷金と保証金の違い」で説明しています。
募集条件は物件ごとに違います。同じ20〜50坪でも、4〜6か月分の区画が46%、11か月分以上の区画が13%ありました（Growth Office 掲載データ、2026年10月1日時点）。似た広さ・エリアの条件と比べたうえで交渉します。応じるかどうかは貸主によります。
あります。ただし、東京都で募集中の3,423区画のうち39区画（1.1%）でした。
返ってくる敷金は経費にはならず、資産として記録します。返ってこない償却の部分は、支出の効果が1年以上に及ぶものは、税務では繰延資産として扱います（法人税法施行令第14条第1項第6号ロ）。詳しくは「敷金の会計処理」で説明しています。
貸主の地位が新しい所有者に移ったときは、敷金を返す義務も新しい所有者が引き継ぎます（民法第605条の2第4項）。
出典：Growth Office 掲載データ（東京都で募集中・公開中のオフィス区画。用途に店舗を含む区画を除く。2026年10月1日時点。敷金・償却・礼金・賃料は、それぞれの欄が埋まっている区画のみ）、民法第446条・第465条の2・第605条の2・第621条・第622条の2、法人税法施行令第14条、企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」第33項・第34項。
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