セットアップオフィスの契約で確かめること｜内装と家具の持ち主、修理と原状回復の範囲、敷金と途中解約の条件

セットアップオフィス（貸主が内装と家具を用意して貸す区画）の契約では、自社で内装を作る区画にはない条項を、申し込みの前に読んでおく必要があります。確かめるのは、内装と家具の一覧と持ち主、壊れたときの修理の負担、レイアウトの変更と追加の工事の扱い、退去のときの原状回復の範囲、契約の期間と短い期間で解約したときの違約金、敷金と賃料の上乗せの6つです。貸主の物を借りて使う契約なので、借りる側が負う範囲を書面で決めておくことが要になります。

東京で募集中のセットアップオフィスは544区画（278棟）でした（2026年11月8日時点）。坪単価の中央値は28,000円で、内装のない区画（17,018円）より1万円あまり高い一方、敷金の中央値は6か月分と、内装のない区画（8か月分）より2か月少ない水準です。内装工事の費用と敷金を抑えられる代わりに、内装の分を賃料で払っていく借り方です。

※区画の数・坪単価・敷金・家具の有無は、保証会社の日商保が運営する、東京の小規模オフィス・セットアップオフィスを探せる検索サイト「Growth Office」の記事「2026年11月の東京のセットアップオフィスの賃料相場」の集計（11月8日時点。シェアオフィスを除き、募集情報を10月9日以降に更新した区画。中央値はビルごとの値の中央値）によります。同じ記事では、内装のない区画を「通常の区画」と呼んでいます。賃料は募集時の表示で、共益費や消費税を含むかどうかは区画によって異なります。

この記事では、セットアップオフィスの契約が内装のない区画と違うところを整理したうえで、内装と家具の一覧、修理、追加の工事、原状回復、契約の期間と違約金、敷金と賃料の上乗せ、会計での扱いの順に、条文と判例をもとに確かめる点を説明します。後半では、敷金を保証に置き換える方法と、貸す側から見た同じ条項も取り上げます。

セットアップオフィスの契約が、内装のない区画と違うところ

内装のない区画では、借りる側が自社の費用で内装を作り、退去のときに撤去して元に戻します。セットアップの区画では、貸主が作った内装と家具を借りて使い、退去のときは貸主の内装を残して返します。この違いが、修理・原状回復・賃料・敷金の条項に表れます。

同じセットアップの区画でも、契約の条項は区画ごとに違います。東京のセットアップオフィスで候補を挙げたら、普通借家か定期借家か、敷金の月数、家具の有無、退去のときに戻す範囲を同じ表に書き出して比べると、契約の前に聞くことが絞れます。

内装と家具の一覧を、契約書に付ける

貸主の物を借りて使う以上、何を借りたのかを契約の時点で特定しておかないと、退去のときに、どこまでが借りた物で、どの傷みが入居前からあったのかを分けられません。内装と家具の一覧と入居のときの状態の記録が、修理と原状回復の話し合いの土台になります。

付いているものの範囲は、区画ごとに違う

セットアップの544区画のうち、家具付きと明記した区画は246区画、家具なし（内装のみ）は56区画で、残る242区画は家具の有無が募集の情報に書かれていませんでした。4割あまり（242区画）の区画は、内装と家具が付くフルセットアップか、内装だけのハーフセットアップかが、募集の情報だけでは分かりません。

家具付きとされていても、会議室の机と椅子、受付、電話用の小部屋、ネット回線の機器まで含むかは区画ごとに違います。内見のときに付いているものの一覧をもらい、足りないものと、自社から持ち込むものを分けておきます。

一覧に書いておくこと

一覧は、契約書の別紙として付け、貸主と借りる側の双方で確かめた日を書いておきます。家具や機器を賃貸借契約に含めるのか、別の書面で貸すのかも、契約書の上で分かるようにしておきます。

保険と、回線・入退室の設備の名義

内装と家具が貸主の物である以上、入居中の事故で借りている内装や家具を損ねたときの賠償が、加入する保険の補償に入るかを確かめておきます。契約で加入を求められる火災保険の補償の範囲と、借りている物の扱いを、保険の手配の前に貸主に聞いておくと、入居中の事故で自社が負う額を見込めます。

ネット回線や入退室の設備については、貸主の名義のものを使うのか、借りる側が自社の名義で引くのかを確かめます。自社の名義で引いた回線は、退去のときに解約と撤去の手配が要るため、退去の段取りにも入れておきます。

壊れたときの修理の負担

セットアップの区画では、照明や空調だけでなく、会議室の扉や家具も貸主の物です。壊れたときに誰が直し、誰が費用を持つかは、民法の原則と契約の特約の組み合わせで決まります。

民法の原則は、貸主が修繕する

民法は、貸主は貸した物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うとし、借主の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは除くと定めています（第606条第1項）。借主が、貸主が負担すべき必要な費用を出したときは、貸主にすぐに返すよう求められます（第608条第1項）。

内装と家具が賃貸借の目的に含まれていれば、ふつうに使っていて生じた故障は、原則として貸主が直すことになります。自社の不注意で壊した場合は、借りる側の負担です。

契約の特約で、借りる側の負担が決まっていることがある

事務所の契約では、電球や小さな部品の交換のような小さな修繕を、借りる側の負担とする特約が置かれることがあります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、大小の修繕を借主がするという契約について、「賃貸人において修繕義務を負わないという趣旨に過ぎず、賃借人が義務を負う趣旨ではない」とした最高裁判所の判決（昭和43年1月25日）を紹介しています。

特約の書き方によって、貸主が直さなくてよいという意味にとどまるのか、借りる側が直す義務まで負うのかが分かれます。家具や設備が壊れたときの連絡先、修理の期間、借りる側が負担する範囲（消耗品、自社の過失による破損など）と、その額の決め方を、契約の前に確かめておきます。

レイアウトの変更と、追加の工事

貸主が間仕切りや配線を作り込んでいるため、入居後に会議室を増やしたり壁を動かしたりする工事には、契約で貸主の承諾を求めていることがあり、制限がかかる場合もあります。人が増える見込みのある会社は、どこまで変えられるかを、借りる前に聞いておきます。

工事の承諾と、工事の会社

オフィスビルの工事は、費用を持つ側と工事の会社を決める側で、ビル側が行うA工事、借りる側が費用を持ち貸主の指定する会社が行うB工事、借りる側が会社を選んで行うC工事に分ける考え方があります。追加の工事を貸主が認めるか、どの区分で行うか、工事の費用を誰が持つかを、書面で取り決めます。

工事の会社を指定される場合も、見積もりは項目ごとに出してもらい、退去のときに撤去する費用も合わせて見込んでおきます。工事の承諾は口頭で済ませず、工事の範囲と図面を添えた書面で取ります。入居後の追加の工事を前提にしないなら、内装工事のいらないオフィスから、今の人数と増やす予定の人数に合う間仕切りがすでにある区画を選ぶ方法もあります。

付け加えた物は、誰の物になるか

民法は、不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得すると定めています（第242条）。壁や床に固定して付け加えた間仕切りや造作は、建物と一体になれば、借りる側が費用を出していても貸主の物になることがあります。

退去のときに、付け加えた部分を撤去して元に戻すのか、そのまま残してよいのかを、工事の前に決めておきます。残してよい場合でも、借りる側が費用を取り戻せるとは限りません。

造作の買取りを求められるか

借地借家法は、貸主の同意を得て建物に付け加えた造作について、契約が期間の満了または解約の申入れで終わるときに、貸主に時価で買い取るよう請求できると定めています（第33条）。ただし、この条文は、借主に不利な特約を無効とする規定（同法第37条）の対象に入っていないため、「造作の買取りを求めない」という特約は有効です。

セットアップの区画の契約には、この特約が置かれていることがあります。特約がある契約で追加の工事に費用をかける場合は、退去のときに何も戻らない前提で、借りる予定の年数で元が取れるかを考えます。造作と居抜きの扱いは「造作譲渡とは」で説明しています。

退去のときの原状回復の範囲

セットアップの区画では、貸主の内装（と家具）を残して返すため、原状回復は基本的に不要です。ただし、退去のときにクリーニング費などがかかることがあり、借りた内装と家具の傷みも含めて、どこまで借りる側が負担するかは契約で決まります。

クリーニング費などの負担は、契約で決まる

貸主が作った会議室や電話用の小部屋を元に戻さなくてよいと、退去のときの工事の範囲を先に示している物件もあります。退去のときにかかるのがクリーニング費だけか、借りた内装と家具の傷みの補修まで含むかは、物件ごとの契約で決まります。

三幸エステートの調査（2025年12月公表。Growth Office の11月版の記事で紹介）は、契約によっては床のタイルカーペットや壁紙の張り替え、家具の入れ替えが必要になる場合もあるとしているので、契約書の原状回復の条項が、何を基準に、どこまで戻すと定めているかを確かめます。

通常の損耗を誰が負担するか

民法は、通常の使用による損耗と経年変化を、借主が元に戻す義務の範囲から除いています（第621条）。事務所の契約では通常の損耗も含めて戻す特約が置かれることがあり、そうした特約の効力をめぐる判例の考え方は「小規模オフィスの賃貸借契約で確かめること」で取り上げています。

セットアップの区画で特に確かめたいのは、机の天板の小さな傷、椅子の座面の擦れ、日焼けによる壁の変色のように、貸主の内装と家具に生じるふつうの傷みを誰が負担するかです。条項に範囲が具体的に書かれていない場合は、契約の前に書面で確かめます。

入居のときの記録と、退去のときの点検

退去のときは、契約書に付けた一覧と入居のときの写真に照らして、内装と家具の状態を貸主と一緒に確かめます。借りる側の負担になる傷みと、貸主が直す通常の傷みを分け、補修の見積もりの内訳を項目ごとにもらいます。

自社で付け加えた部分の撤去と、借りた内装の補修は、見積もりの上でも分けてもらいます。差し引かれた額に納得できないときの進め方は「敷金が返ってこない・少ないときの対処」にまとめています。

契約の期間と、短い期間で解約したときの違約金

貸主は内装と家具に費用をかけているため、その費用を取り戻す前の退去に備えて、契約の期間や違約金の条項を置くことがあります。借りる側は、移る見込みの時期と、条項で決まる解約の条件が合うかを確かめます。

普通借家か、定期借家か

セットアップの区画の募集には、更新がなく期間の満了で終わる定期借家のものがあり、2024年以降に竣工したビルどうしでも普通借家と定期借家がそろっていません。事務所の定期借家には借主の法律上の中途解約の権利がないため（借地借家法第38条第7項は床面積200平方メートル未満の住まいに限っています）、途中で移る可能性があるなら、中途解約の条項があるか、何か月前の予告で解約できるかを確かめます。定期借家が成り立つ条件は「小規模オフィスの賃貸借契約で確かめること」で、仕組みの全体は「定期借家契約とは」で説明しています。

同じ調査は、借りる期間が2〜5年ほどと比較的短いなら、内装工事と原状回復まで含めた総費用が、内装のない区画より少なく済む例が多いとしています。次の移転を見込んで借りる会社は、契約の期間の満了と次の移転の時期が合うか、定期借家なら再契約の見込みがあるかを、申し込みの前に聞いておきます。

内装の費用をもとにした違約金

契約から一定の期間のうちに解約すると違約金を払う定めは、セットアップの区画では、内装の費用を取り戻す前の退去に備えるものとして置かれることがあります。違約金の額が、何か月分の賃料か、内装の費用の残りから計算した額かを確かめ、計算の根拠が書かれていない場合は、契約の前に説明を求めます。

違約金は、未払いのままにすると敷金から差し引かれる対象にもなります。フリーレントが付いた区画では、無料にした分の賃料を返す定めと重なっていないかも確かめます。フリーレントの違約金は「フリーレントとは」で説明しています。

敷金と、賃料の上乗せ

セットアップの区画は、敷金の月数が内装のない区画より少ない一方、賃料には内装と家具の分が上乗せされます。月数だけで比べず、敷金の額と、借りる年数分の賃料の差、賃料の内訳を確かめます。

広さごとの敷金の月数

どの広さでも、セットアップの区画の敷金の中央値は、内装のない区画より2〜4か月分少なくなっていました。20坪以下では3か月分と、内装のない区画の半分です。少人数の会社が敷金を抑えて入るなら、港区の20坪以下のセットアップオフィスや新宿区の小規模セットアップオフィスのように、20坪以下に絞って敷金の条件を並べると比べやすくなります。広さを問わずに数えると、港区は敷金0円で入れるセットアップの区画が15区画と、区別で最も多い区でした。20坪以下に限ると、敷金0円のセットアップの区画は東京全体で2区画です。

敷金の月数が少なくても、額が多くなる場合

広さの段ごとの坪単価の中央値（11月8日時点の集計のビルごとの中央値）を使って、敷金の額を計算すると、広さによって結果が変わります。15坪では、セットアップ（坪26,857円・3か月分）の敷金が約120.9万円、内装のない区画（坪22,909円・6か月分）が約206.2万円で、セットアップのほうが少なく済みます。20坪以下の内装のない区画の坪単価は、14棟から出した参考の値です。

25坪では、セットアップ（坪29,000円・4か月分）の敷金が290万円、内装のない区画（坪17,000円・6か月分）が255万円で、月数はセットアップのほうが少なくても、賃料が高い分、額はセットアップのほうが大きくなります。どちらも中央値を使った計算のための例で、実際には候補の区画の賃料と敷金で比べます。

賃料の上乗せを、借りる年数分で比べる

広さの段をそろえて坪単価の中央値を比べると、20〜30坪と30〜50坪ではセットアップの区画のほうが1坪あたり12,000円、50〜100坪では9,775円高くなっていました。別々のビルどうしの値の差で、築年の新しさや駅からの近さの違いも含みます。同じビルの中で比べた上乗せは、同じ調査で、フルセットアップでは1坪あたり5,000円が最も多く（26.7%）、ハーフセットアップでは2,000〜3,000円が最も多い（43.5%）とされています。

上乗せを借りる予定の年数分まとめた額と、内装のない区画を自社で整える場合の内装工事・家具・退去のときの原状回復の見積もりの合計を並べると、どちらの総額が少ないかが分かります。比べ方の手順と、小規模の区画での試算は「小規模オフィスの初期費用」で取り上げています。内装のつくりに費用をかけた区画ほど上乗せは大きくなるため、デザイン性の高いセットアップオフィスを選ぶ場合は、上乗せに見合う使い方（来客や採用の場としての使い方など）があるかも考えます。

賃料の内訳と、更新のときの上乗せ

セットアップの区画では、内装と家具の分が賃料に含まれているのか、賃料とは別の名目（家具の使用料など）で払うのかを、契約書と請求の内訳で確かめます。別の名目になっている場合は、その額が改定されるときの決まりと、賃料と同じく消費税がかかるかも確かめます。

貸主が内装の費用を取り戻し終えた後も、更新のときに同じ上乗せが続くかは契約によります。普通借家で更新を見込むなら、更新のときの賃料の決め方を契約の前に聞き、更新の時期には周りのセットアップの区画の坪単価と比べて、賃料の見直しを相談する材料にします。

会計での扱い

自社で内装を作る場合と、セットアップの区画を借りる場合とでは、内装の費用の計上のしかたが変わります。移転の判断では、現金の出方だけでなく、決算書の見え方も比べておきます。

自社で作った内装は、自社の資産として計上し、使う年数にわたって費用にしていきます。退去のときに元に戻す義務は、資産除去債務として計上する対象になることがあります。資産除去債務の扱いは「資産除去債務とは」で説明しています。

セットアップの区画では、内装と家具は貸主の物で、借りる側はその分を含んだ賃料を払います。ただし、2027年4月1日以後に始まる事業年度から適用される新しいリース会計基準の対象になる会社（会計監査人の監査を受ける上場企業や会社法上の大会社など）では、オフィスの賃貸借も資産と負債の両方で貸借対照表に載るため、内装を自社で作るかどうかによる決算書の差は縮まります。自社が対象になるかと扱いは「新リース会計基準の変更点は？」で説明しています。預ける敷金は、どちらの借り方でも費用にならず、資産として記録します。

セットアップの区画の敷金を保証に置き換える方法

セットアップの区画は内装工事の費用を省けますが、敷金は残ります。セットアップの区画全体では敷金の中央値が6か月分で、12か月分の区画も53区画ありました。上の25坪の例でも、敷金は4か月分で290万円です。

保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、オフィスや店舗などの事業用の物件を新しく借りる会社の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の敷金の代わりに日商保が貸主へ保証を提供するため、借入れではなく、返済や利息はありません。25坪の例で半額にすれば、預ける敷金は145万円になり、内装工事の費用と敷金の両方を抑えて入居できます。

利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、日商保への保証料がかかります。審査の書類は決算書3期分・登記事項証明書・代表者の本人確認書類の3点で、設立3期未満の会社や赤字の会社でも審査を通った実績があります。貸主との調整が要るため、候補の区画を比べている段階で相談します。

日商保は、内装・家具付きの区画を選んで紹介する「セットアップオフィス仲介」で、敷金半額くんと組み合わせた提案もしています。移転するまで入居している今の事務所に敷金を預けている場合は、「敷金返還くん」で、その敷金の半額から最大全額を、入居したまま現金に戻す方法もあります。

貸す側から見た、セットアップの区画の契約

セットアップの区画を貸すビルのオーナーにとっては、この記事で挙げた条項は、内装と家具にかけた費用を守るための条項でもあります。内装と家具の一覧、原状回復の基準、造作の買取りの扱い、短い期間で解約したときの違約金を、内装のない区画の契約書のひな形に書き足しておきます。決め方は「オフィスビルの空室対策」のセットアップの節で説明しています。

保証会社の日商保の「敷金半額くん（オーナー様向け）」は、入居時に預かる敷金の一部を日商保の保証に置き換え、置き換えた額の範囲で、賃料の未払いや原状回復の費用、賃貸借契約に定めた違約金などを日商保が保証する仕組みです。違約金を契約に定めておけば、早い時期の退去にも、敷金と保証の合計（下げる前の敷金の額）の範囲で備えられます。セットアップの区画の募集は、日商保の「セットアップオフィスのリーシング」で、募集と敷金の保証をあわせて引き受けています。

よくある質問

セットアップオフィスの契約について、入居を考える会社からよく寄せられる質問にお答えします。

セットアップオフィスの内装と家具は、誰の物ですか？

貸主の物です。借りる側は、貸主が用意した内装と家具を借りて使います。何を借りたかを特定するため、内装と家具の一覧と入居のときの状態の写真を、契約書の別紙として付けておきます。

セットアップオフィスの家具が壊れたら、誰が直しますか？

民法は、貸した物の使用に必要な修繕を貸主の義務とし、借主の責めに帰すべき事由による場合を除くと定めています（第606条第1項）。ただし、小さな修繕を借りる側の負担とする特約が置かれることがあるため、契約書で負担の範囲を確かめます。

セットアップオフィスは、退去のときに原状回復が要りませんか？

基本的には要りません。貸主の内装を残して返すため、自社で作った内装を撤去する工事は通常ありません。ただし、退去のときにクリーニング費などがかかることがあり、借りた内装と家具の傷みをどこまで負担するかも契約で決まります。条項が何を基準に戻すと定めているかを確かめます。

入居後に、会議室や間仕切りを足せますか？

貸主の承諾があれば足せることがあります。工事の会社と費用の負担、退去のときに撤去するか残すかを、工事の前に書面で取り決めます。造作の買取りを求めない特約がある契約では、費用が戻らない前提で考えます。

セットアップオフィスの敷金は、何か月分ですか？

東京の中央値は6か月分で、内装のない区画の8か月分より少ない水準でした。20坪以下では3か月分、100坪超では8か月分です（2026年11月8日時点の集計）。

セットアップオフィスは、途中で解約できますか？

普通借家か定期借家か、中途解約の条項があるかで決まります。事務所の定期借家には借主の法律上の中途解約の権利がないため、条項がなければ期間の満了まで解約できません。短い期間で解約したときの違約金の定めもあわせて確かめます。

セットアップオフィスでも、敷金を減らす方法はありますか？

あります。保証会社の日商保の「敷金半額くん」は、事業用の物件を新しく借りる会社の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、セットアップの区画でも使えます。利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。

セットアップオフィスと内装のない区画は、どちらが安く済みますか？

借りる年数によります。賃料の上乗せを借りる年数分まとめた額と、内装のない区画を自社で整える内装工事・家具・原状回復の見積もりの合計を並べて比べます。2〜5年ほどの短めの期間なら、セットアップのほうが総費用が少なく済む例が多いとする調査もあります。

まとめ

セットアップオフィスの契約で確かめることを、項目ごとにまとめます。

• セットアップオフィスは貸主の内装と家具を借りて使う契約で、借りる側が負う範囲を書面で決めることが中心になる
• 内装と家具の一覧と入居のときの写真を、契約書の別紙として付ける
• 家具の有無が募集の情報に書かれていない区画が、544区画のうち242区画あった
• 借りている内装と家具の事故の補償と、回線・入退室の設備の名義を確かめる
• 修繕は民法上は貸主の義務で、借りる側の負担は特約の書き方で決まる
• 造作の買取りを求めない特約がある契約では、追加の工事は費用が戻らない前提で考える
• 原状回復は基本的に不要だが、退去のときにクリーニング費などがかかることがあり、どこまで負担するかは契約で決まる
• 事務所の定期借家は、中途解約の条項がなければ期間の途中で解約できない
• 敷金の中央値はセットアップで6か月分、内装のない区画で8か月分で、20坪以下では3か月分と6か月分
• 賃料の上乗せは、借りる年数分を内装工事・家具・原状回復の見積もりと並べて比べ、更新のときの扱いも確かめる
• セットアップの区画でも、日商保の「敷金半額くん」で敷金を保証に置き換えられる（日商保の審査と貸主の承諾が必要）

出典：民法第242条・第606条・第608条・第621条、借地借家法第33条・第37条・第38条、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）第3章、最高裁判所 昭和43年1月25日判決、Growth Office「2026年11月の東京のセットアップオフィスの賃料相場」（2026年11月8日時点。同記事が紹介する三幸エステート「移転コストの上昇で注目が高まるセットアップオフィスの特徴」（2025年12月15日）を含む）。