オフィスや店舗を退去したのに、預けた敷金がなかなか返ってこない。返ってきたと思ったら、精算書には原状回復の工事費や償却が並び、思っていたより大幅に少なかった。事業用の敷金は賃料の数か月分から十数か月分にのぼることが多く、数百万円単位のお金が戻るかどうかは、会社の資金繰りに直接響きます。
敷金がいつ、いくら返ってくるかは、民法の決まりと、賃貸借契約書の定めで決まります。返ってこない・少ないときは、まず精算書と契約書を突き合わせ、差し引かれた理由がどの条項にもとづくのかを確かめることが出発点です。そのうえで、納得できない分は書面で請求し、話し合いで決まらなければ裁判所の手続きを使えます。
この記事では、オフィス・店舗の敷金が返ってくるときのルール、敷金から差し引かれるもの、返ってこない・少ない主な理由、精算書で確かめること、請求の進め方と期限、次の移転で同じことにならないための備えを整理します。
民法は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定めています（第622条の2）。契約書で「保証金」と呼ばれていても、この性質のお金であれば同じルールが当てはまります。
貸主が敷金を返さなければならないのは、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」です（同条第1項第1号）。つまり、返還は物件を明け渡したあとで、「敷金を返してもらうまで退去しない」という順番にはなりません。実際には、明け渡したあとに原状回復の工事と費用の精算があり、そのあとで残額が振り込まれます。返還の期日を「明渡し後○か月以内」のように契約書で定めていることもあるため、まず契約書の返還の条項を確かめます。
返ってくるのは、預けた敷金から「賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額」を差し引いた残りです（同条第1項）。未払いの賃料や共益費、借主が負担すべき原状回復の費用などがこれにあたります。
これに加えて、事業用の契約では「償却」「敷引き」として、一定の額を返さないと定めていることがあります。これは債務の精算とは別に、契約で合意した取り決めです。
資金が苦しいときに「最後の数か月の賃料は、預けてある敷金から差し引いてほしい」と考えることがあります。しかし民法は、貸主は未払いの債務に敷金を充てることができる一方、借主から敷金を債務の弁済に充てるよう請求することはできないと定めています（第622条の2第2項）。敷金があるからといって賃料を払わずにいると、賃料の滞納として扱われます。
住居の賃貸では、借主が個人の場合に、消費者契約法をもとに原状回復や償却の特約が争われることがあります。しかし、会社がオフィスや店舗を借りる契約は事業者どうしの契約で、同法の「消費者契約」にはあたりません（消費者契約法第2条）。事業用の敷金の精算は、契約で合意した内容が基準になります。
敷金から差し引かれる主なものは、次のとおりです。
| 差し引かれるもの | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 未払いの賃料・共益費 | 最後の月の日割り分、後から精算する水道光熱費など | 賃貸借契約 |
| 原状回復の費用 | 内装や設備を契約で定めた状態に戻す工事の費用 | 民法第621条と契約の原状回復の条項 |
| 償却（敷引き） | 預けた敷金のうち、返さないと決めた額 | 契約の特約 |
| 解約予告の不足分 | 予告期間に足りない分の賃料、中途解約の違約金 | 契約の解約の条項 |
このうち、額が大きくなりやすいのが原状回復の費用と償却です。償却は契約で額が決まっていますが、原状回復の費用は工事の範囲と見積もりの内容で変わります。
図の金額は、仕組みを示すための例です。償却の有無や原状回復の範囲によって、返ってくる額は大きく変わります。
民法は、借主が原状に戻す損傷から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除いています（第621条）。普通に使っていて生じた床や壁の傷み、年数がたって生じた変色などは、民法の原則では借主の負担ではありません。
ただし、事業用の契約書には、「入居時の状態に戻す」「内装をすべて撤去して引き渡す」など、民法の原則より広い範囲を借主の負担とする定めが置かれていることがあります。こうした定めがあると、普通に使っていた部分の工事費まで差し引かれます。
契約書の原状回復の条項は、主に次のような書き方に分かれます。どの書き方かで、差し引かれる工事の範囲が大きく変わります。
| 条項の例 | 負担する範囲 | 見るところ |
|---|---|---|
| 「賃借人は、通常の使用による損耗を除き、原状に復する」 | 民法の原則どおり。借主の使い方による傷や、借主が付けた設備の撤去 | 普通に使って生じた傷みまで請求されていないか |
| 「賃借人は、本物件を入居時の状態に復して明け渡す」 | 入居時の状態に戻すための工事。床・壁の張替えなどを含むことが多い | 入居時の状態を示す写真・図面と、工事の内容が合っているか |
| 「賃借人は、床・壁・天井の仕上げ材を新品に張り替えて明け渡す」など部位を特定 | 条項に書かれた部位の工事 | 書かれていない部位まで請求されていないか |
| 「賃借人は、造作・設備を撤去し、スケルトンの状態で明け渡す」 | 内装をすべて撤去し、躯体の状態に戻す工事 | 撤去の範囲と、入居時にすでにあった内装の扱い |
店舗や飲食店では、内装や設備をすべて撤去する「スケルトン返し」を定めていることがあり、工事費が大きくなりがちです。次の借主に内装を引き継いで退去する方法については、「造作譲渡とは」で整理しています。
最高裁は、通常の使用による損耗まで借主が補修費用を負担する特約について、負担する範囲が契約書に具体的に明記されているか、口頭で説明されて借主が明確に認識し合意したなど、特約が明確に合意されていることが必要だと判断しています（最高裁平成17年12月16日判決）。これは住宅の事例ですが、契約書の原状回復の条項が、どこまでを借主の負担として具体的に書いているかは、事業用の精算を確かめるときにも出発点になります。
オフィスビルでは、原状回復の工事を、ビルが指定する工事会社が行うと定めていることがあります。この場合、借主が自分で複数の会社から見積もりを取って安い会社を選ぶことができず、提示された見積もりがそのまま精算書に載ります。工事会社の指定があるかどうかは、契約書の原状回復の条項や、ビルの館内規則で確かめます。
償却の定めがあると、きれいに使っていても、契約で決めた額が差し引かれます。「償却」という言葉がなく、「敷引き」「解約引き」と書かれていることもあります。償却の書き方や計算方法は「敷金償却（保証金償却）とは」で詳しく整理しています。
事業用の契約では、解約の予告期間を数か月前と長めに定めていることがあります。予告期間に足りないまま退去すると、足りない期間の賃料や違約金が敷金から差し引かれます。
退去した月の日割り賃料や、後から請求される電気代・水道代などが、敷金から差し引かれて精算されることがあります。これは正当な差し引きですが、精算書の中で金額と対象の期間が合っているかは確かめておきます。
貸主の資金繰りが苦しい、ビルが売却されて貸主が変わった、といった事情で返還が遅れることもあります。ビルが売却された場合、敷金を返す義務は、原則として新しい貸主が引き継ぎます（民法第605条の2第4項）。貸主が倒産した場合を含め、詳しくは「オーナーが倒産・ビル売却したら敷金はどうなる？」をご覧ください。
精算書を受け取ったら、契約書と並べて、次の点を確かめます。
たとえば、30坪のオフィスを月額賃料90万円（税別）、敷金6か月分の540万円で借りていた場合、精算書は次のような形になります。金額は、確かめ方を示すための例です。
| 項目 | 金額 | 確かめること |
|---|---|---|
| 預かり敷金 | 5,400,000円 | 契約書・預り証の額と合っているか |
| 退去月の日割り賃料・共益費 | ▲450,000円 | 対象の期間が退去日と合っているか |
| 電気・水道の後精算 | ▲38,000円 | 検針の期間と単価の根拠 |
| 原状回復工事（床・壁・天井・照明・間仕切り撤去・廃棄物処分・諸経費） | ▲1,650,000円 | 場所・数量・単価の内訳。契約の範囲を超えていないか |
| 上記の消費税 | ▲165,000円 | 課税の対象と税率 |
| 償却（賃料1か月分） | ▲900,000円 | 基準の賃料と月数、消費税の扱いが契約どおりか |
| 返還額 | 2,197,000円 | 返還の期日 |
この例では、預けた540万円のうち、返ってくるのは約4割です。原状回復の工事が「一式」で165万円とだけ書かれていれば、場所ごとの数量と単価を求めます。たとえば間仕切りの撤去は、入居したときからあった間仕切りであれば、契約で撤去を定めていない限り借主が費用を負担するものではありません。工事の中に含まれていないかを、入居時の図面と契約の条項で確かめます。
退去の立会いのときに、精算の内容に同意する書面への署名を求められることがあります。いったん同意すると、あとから金額を争うのは難しくなります。見積もりの内訳を確かめる前であれば、その場で署名せず、内容を確認してから回答するのが安全です。
まずは、精算書のどの項目に納得できないのかを整理し、根拠となる契約の条項と、見積もりの内訳を書面で尋ねます。口頭のやり取りだけでは、あとで何を求めたのかがわからなくなります。
回答がない、または説明に納得できない場合は、返還を求める額と理由、支払いの期限を書いた書面を送ります。送った日付と内容を証明できるよう、内容証明郵便を使うのが一般的です。
書面には、次の項目を入れます。
文例は次のとおりです。
貴社との間で令和○年○月○日に締結した○○ビル○階の建物賃貸借契約について、当社は令和○年○月○日に本物件を明け渡しました。令和○年○月○日付の精算書では、原状回復工事費として○○円が差し引かれていますが、このうち床の張替え費用○○円は、契約書第○条が定める賃借人の負担の範囲に含まれず、入居時の状態を示す別添の写真のとおり、通常の使用による損耗にあたると考えます。つきましては、当該金額を含む○○円を、令和○年○月○日までに下記口座へお支払いくださいますよう請求いたします。
話し合いで決まらないときは、裁判所の手続きを使えます。
| 手続き | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 民事調停 | 簡易裁判所で、調停委員を交えて話し合う | 原則として相手方の所在地の簡易裁判所に申し立てる（民事調停法第3条） |
| 支払督促 | 書類の審査だけで、裁判所書記官が支払いを命じる | 相手が異議を申し立てると訴訟に移る（民事訴訟法第382条・第395条） |
| 少額訴訟 | 60万円以下の金銭の請求に使える | 原則として1回の期日で審理を終える（同法第368条・第370条） |
| 訴訟 | 金額の制限なし | 140万円以下は簡易裁判所、超えると地方裁判所（裁判所法第33条） |
オフィスの敷金は数百万円になることも珍しくなく、60万円を超える請求には少額訴訟は使えません。金額が大きい場合や、原状回復の範囲をめぐって契約書の解釈が争いになりそうな場合は、早めに弁護士に相談するのが現実的です。
敷金の返還を求める権利も、時効で消えます。民法は、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年で、債権は時効によって消滅すると定めています（第166条）。敷金の返還は明け渡したあとに求められるものなので、明渡し（契約で返還の期日を定めていればその期日）から数えることになります。精算に時間がかかっていても、話し合いが長引いているうちに期限が過ぎないよう、日付は記録しておきます。
退去時の精算で争いになりやすいのは、「その傷は入居時からあったのか」という点です。入居時に、床・壁・天井・設備の状態を写真に撮り、引渡しのときの状態を書面で確認しておくと、退去時の精算で根拠として使えます。
原状回復の範囲、工事会社の指定の有無、償却の有無と額、解約の予告期間は、契約する前であれば交渉できる条件です。退去時にいくら戻るかは、入居時の契約でほとんど決まります。署名する前に、これらの条項を確かめておきます。
移転するときは、新しいオフィスの敷金を契約時に払う一方で、今のオフィスの敷金は、明け渡して精算が終わったあとにしか戻りません。その間、両方の敷金を同時に負担する期間が生じます。移転の月を含めた資金の出入りは、「資金繰り表の作り方」の例も参考にしてください。
退去のときに戻ってくる額を心配するのは、それだけ大きな額を預けているからでもあります。当社の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の敷金の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。移転先で預ける敷金が少なければ、今のオフィスの敷金が戻るまでの資金の負担も軽くなります。
すでに入居しているオフィスの敷金は、退去を待たずに、入居したまま半額から最大全額を取り戻す「敷金返還くん」もあります。移転の前に敷金の一部を資金に戻しておく使い方もできます。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。
物件を明け渡したあとです。原状回復の工事と精算を経てから返還されるのが一般的で、契約書に返還の期日が定められていればその期日までに返されます。時期の目安は「オフィス移転時の敷金はいつ返ってくるの？」もご覧ください。
借主の側からはできません。貸主は未払いの賃料に敷金を充てられますが、借主が敷金を賃料の支払いに充てるよう求めることはできないと民法で定められています（第622条の2第2項）。
見積もりの内訳（場所・数量・単価）を求め、契約で借主の負担と定めた範囲を超えていないかを確かめます。工事会社の指定がなければ、ほかの会社の見積もりを取って比べることもできます。
署名した書面の内容によります。精算の内容に同意したと読める書面であれば、あとから争うのは難しくなります。署名する前に内訳を確かめることが大切です。
倒産の手続きの中で、ほかの債権と同じように扱われるため、全額が戻るとは限りません。「オーナーが倒産・ビル売却したら敷金はどうなる？」で詳しく解説しています。
出典：民法第166条・第605条の2・第621条・第622条の2、消費者契約法第2条、民事訴訟法第368条・第370条・第382条・第395条、民事調停法第3条、裁判所法第33条、最高裁判所 平成17年12月16日判決（平成16(受)1573）。
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