1人・5人・20人で変わるオフィスの借り方｜創業から成長までの人数ごとの選び方と、広さ・月額・敷金の目安

オフィスの借り方は、人数で3つの段階に分かれます。代表者1人のうちは自宅とバーチャルオフィスの組み合わせか、1人用の個室のシェアオフィス・レンタルオフィス（以下、シェアオフィス）、2〜5人になったらシェアオフィスの個室か20坪以下の小さな賃貸オフィス、10〜20人になったら在籍1人あたり3.8坪を目安にした30〜100坪の賃貸オフィス（内装付きのセットアップオフィスを含む）が中心になります。

東京の数字で見ると、シェアオフィスの1名用の個室の月額の中央値は49,500円、定員5〜6名の個室は209,000円です。20人で借りる約76坪の賃貸オフィスは、内装のない区画の坪単価の中央値（50〜100坪で18,000円）で月約136.8万円、敷金の中央値（10か月分）で約1,368万円を預けます。人数が増えるほど、選び方の決め手は月額から、入居時に預けるお金と契約の期間に移っていきます。

この記事では、人数で変わる広さ・契約の形・入居時のお金を整理したうえで、1人、2〜5人、10〜20人の段階ごとの借り方と費用の目安、次の段階へ移る時期の決め方を、創業から成長までの会社の立場で説明します。数字は、保証会社の日商保が運営する2つの検索サイトの掲載データと、ザイマックス総研の調査によります。

人数で変わる、オフィスの借り方

人数が増えると、必要な広さだけでなく、借りる形、契約の期間、入居時に預けるお金も変わります。最初に段階ごとの全体像を示し、そのあとで広さ・契約・お金の3つを順に見ます。

シェアオフィスの個室の月額は、日商保が運営する、東京のシェアオフィス・レンタルオフィスをエリアや条件（個室・法人登記・24時間など）で探せる検索サイト「OFFICE SELECT」に掲載している東京の個室（2026年11月9日時点・866区画）の中央値です。賃貸の月額と敷金は、同じく日商保が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」の東京の掲載データ（ビルごとの中央値）から出しました。10人前後と20人前後の行は、在籍1人あたり3.8坪で広さを出し、内装のない区画と内装付きの区画の坪単価の中央値を掛けた試算です（後の節で式を示します）。

必要な広さは、在籍1人あたり3.8坪が目安

ザイマックス総研の「1人あたりオフィス面積調査（2026年）」によると、東京23区のオフィスの在籍1人あたりの面積の中央値は3.8坪で、前年から横ばいでした。この面積は契約上の賃借面積で、執務室のほか、受付、会議室、休憩室、書庫、倉庫、専用部内の廊下を含みます。契約から1年以内の新規のテナントでは3.7坪で、ほぼ同じ水準です。

3.8坪を当てはめると、5人で約19坪、10人で約38坪、20人で約76坪になります。同じ調査で、賃借面積を出社する人数で割った「出社1人あたり」の面積は4.9坪でした。出社の割合を見て席の数を決める会社は、在籍の人数ではなく、置く席の数と会議室の数から広さを積み上げて確かめます。

法令の下限もあります。事務所衛生基準規則は、労働者を常時働かせる部屋の気積（空間の容積）を、設備の占める容積と床から4メートルを超える部分を除いて、1人あたり10立方メートル以上とするよう定めています（第2条）。天井の高さが2.6メートルなら床面積で約3.8平方メートル（約1.2坪）に当たり、机や棚の容積を除くとさらに広さが要ります。3.8坪の目安は、この下限を大きく上回る、会議室や受付まで含めた実際のオフィスの水準です。

契約の形と期間は、月単位から数年単位へ

シェアオフィスには、短い期間から契約できるプランがあります。たとえばクロスコープは、最低の契約期間を2か月以上、解約は2か月前の申告としています。一方、天翔オフィスは2年の契約期間を基本とし、BLOCKSは10か月か2年から選ぶ形で、2年未満で解約すると違約金がかかります（いずれも OFFICE SELECT の拠点情報による）。

賃貸オフィスは、普通借家か定期借家の賃貸借契約を結び、解約の予告の期間や途中解約の違約金が契約書で決まります。人数の伸びが読みにくい段階で長い契約を結ぶと、広さが合わなくなっても動きにくくなるため、契約の形と期間を、次の段階へ移る時期と合わせて選びます。条項ごとの確かめ方は「小規模オフィスの賃貸借契約で確かめること」で取り上げています。

入居時に預けるお金は、人数とともに増える

シェアオフィスの保証金は、主なブランドの例では、なしから月額の2か月分ほどです（個室を定期建物賃貸借で借りるクロスオフィスでは賃料の3〜6か月分）。賃貸オフィスの敷金は、Growth Office の集計（2026年11月8日時点）で、20坪以下の内装のない区画で賃料の6か月分、30〜50坪で8か月分、50〜100坪で10か月分と、広くなるほど月数も増えます。

内装付き（セットアップ）の区画は、同じ広さの段で敷金が2〜4か月分少なく、20坪以下で3か月分、50〜100坪で6か月分でした。ただし内装付きの区画は坪単価が高いため、預ける額は「月額×敷金の月数」で、月々の負担は契約の期間分の合計で、両方を並べて比べます。

1人のとき

代表者1人のうちは、毎日の仕事の場所と、会社の住所（本店）を分けて考えます。仕事は自宅でできても、本店の住所に自宅を出したくない、来客の場所がほしい、といった理由で借りるものが決まります。

自宅とバーチャルオフィスで始める

自宅で仕事をし、本店の住所だけをバーチャルオフィスに置く形は、月々の費用が最も小さく済みます。登記に使える住所だけのプランもあり、OFFICE SELECT で本店の登記に使えるレンタルオフィスを一覧にすると、11月10日時点で、住所だけのプランを含めて月5,500円からの拠点が載っています。

ただし、宅地建物取引業や労働者派遣事業のように事務所の実体が許可の条件になる業種では、バーチャルオフィスを本店にしたまま許可を受けるのは難しくなります。本店の置き方と、法人口座・許認可との関係は「創業時の本店所在地の決め方」で説明しています。

1人用の個室を借りる

自宅では集中できない、来客や面談の場所がほしい、という段階なら、1人用の個室のシェアオフィスが候補になります。OFFICE SELECT に掲載している東京の個室では、定員1名の個室は251区画（32ブランド）あり、月額の中央値は49,500円、中ほどの半数は36,080円から63,250円の間でした。

1人用の個室は内装と家具が付いた状態で借りるため、入居の準備がほとんど要りません。1人用の個室があるシェアオフィスは、11月10日時点で143件が載っており、月額は26,180円からです。本店の登記や郵便の受け取りができるかは拠点とプランで違うため、申し込みの前に規約で確かめます。

1人のうちに決めておくこと

1人の段階で決めておきたいのは、本店の住所を何年そこに置くかと、最初の採用の時期です。本店を移すたびに本店移転の登記（登録免許税は1か所3万円）と、税務署などへの届出が要るため、採用の予定が近いなら、2〜5人まで使える個室を最初から選ぶ方法もあります。

シェアオフィスの入会審査では、法人は登記事項証明書と代表者の本人確認書類、個人は本人確認書類を出すのが基本で、設立の前に個人で申し込めるブランドもあります。入会審査と保証金は「シェアオフィス・レンタルオフィスの入会審査と保証金」で取り上げています。

2〜5人のとき

最初の採用で2人以上になると、同じ場所で顔を合わせて働く場面が増えます。この段階の選択肢は、シェアオフィスの個室と、20坪以下の小さな賃貸オフィスの2つで、月額だけでなく入居時のお金と広さを並べて比べます。

シェアオフィスの個室の、定員ごとの月額

OFFICE SELECT に掲載している東京の個室の月額の中央値を、定員ごとに並べると次のとおりです。1人あたりは、月額を定員で割った値の中央値です。

1人あたりの月額は、1名の49,500円から3〜4名の34,100円まで下がり、5〜6名で37,400円と少し上がったあと、11名以上では23,000円でした。ただし、同じ定員でも中ほどの半数の幅は広く、5〜6名の個室では155,100円から396,000円まで開いていました。立地とビルのグレード、会議室の使える時間などで月額が変わるため、東京で個室を借りられるシェアオフィス・レンタルオフィスを定員で絞ったうえで、月額に含まれるものをそろえて比べます。

区で変わる、個室の月額

同じ定員の個室でも、区によって月額の水準が違います。都心5区の個室の、1人あたりの月額と、定員ごとの月額の中央値は次のとおりでした（2026年11月9日時点）。

5区の中では中央区の水準が最も低く、1人あたりで見ると、港区は中央区の約1.7倍、渋谷区は約1.8倍でした。取引先への近さで場所が決まらない会社なら、茅場町・銀座・日本橋にある中央区のシェアオフィスから当たると、同じ人数でも月額を抑えやすくなります。渋谷・恵比寿に取引先が多い会社や、駅と街の利便を重く見る会社は、恵比寿・表参道・代々木を含む渋谷区のシェアオフィスの水準も並べて、月額の差に見合うかを判断します。

20坪以下の賃貸オフィスと比べる

5人なら、在籍1人あたり3.8坪で約19坪です。Growth Office に掲載している東京の20坪以下の区画のうち、賃料を公開している38棟（2026年11月9日時点・シェアオフィスの個室を除く・ビルごとの中央値）では、月額の中央値は5〜10坪で約22.7万円、10〜15坪で約34.2万円、15〜20坪で約40.9万円でした。

5〜6名の個室の月額の中央値（209,000円）は、15〜20坪の賃貸の中央値（約40.9万円）の半分ほどです。ただし、個室は定員分の席が中心で、会議室や受付は共用です。賃貸の15〜20坪は、会議室や収納まで自社の区画に入れられる広さで、使える面積の前提が違います。来客が多く、自社の会議室が要る会社ほど、賃貸の区画のほうが合います。

入居時のお金で比べる

5人の段階で差が大きいのは、入居時のお金です。シェアオフィスの個室では、保証金が月額の0〜2か月分なら、209,000円の個室で0〜41.8万円です。賃貸の15〜20坪の区画で、内装のない区画の敷金の中央値（6か月分）を月額約40.9万円に当てはめると、敷金だけで約245.4万円になります。

内装付きの区画なら、Growth Office の11月の集計で20坪以下の月額の中央値は約34.2万円、敷金の中央値は3か月分で、敷金は約102.6万円です。内装のない区画では、これに内装工事と家具の費用が加わります。費目ごとの額と試算は「小規模オフィスの初期費用」で、内装付きの区画の契約で見る点は「セットアップオフィスの契約で確かめること」で説明しています。

10〜20人のとき

10人を超えると、部署や役割で席が分かれ、会議室や来客の場所を自社の区画に持ちたい場面が増えます。この段階の中心は賃貸オフィスで、内装付きの区画にするか、内装のない区画にするかで、月額と入居時のお金の組み合わせが変わります。

10人なら約38坪、20人なら約76坪

在籍1人あたり3.8坪で、10人は約38坪、20人は約76坪です。Growth Office の東京の集計（2026年11月8日時点・ビルごとの中央値）では、坪単価と敷金の中央値は次のとおりでした。

坪単価に広さを掛けると、10人（38坪）の月額は内装なしで約60.8万円、内装付きで約106.4万円です。20人（76坪）では、内装なしで約136.8万円（18,000円×76坪）、内装付きで約211.1万円（27,775円×76坪）になります。月額は募集時の表示で、共益費を含むかどうかは区画によって異なります。

20人の入居時のお金

20人（76坪）の敷金は、内装のない区画で10か月分なら約1,368万円、内装付きの区画で6か月分なら約1,266.5万円です。内装付きの区画は坪単価が高い分、敷金の月数が少なくても、預ける額は内装のない区画とあまり変わりません。

内装のない区画では、ここに内装工事と家具の費用が加わり、退去のときには原状回復の工事が要ります。内装付きの区画は、原状回復が基本的に不要で、退去時のクリーニング費などがかかることはありますが、範囲は契約によります。2年ほどで次の広さへ移る見込みなら、内装と原状回復の費用まで含めて、月額の上乗せと比べます。

1人あたりの月額にすると、内装のない区画で約6.8万円、内装付きの区画で約10.6万円です。ザイマックス総研の同じ調査では、東京23区の1人あたりのオフィス賃料（共益費を含む月額を在籍人数で割った値）の中央値は68,277円でした。

シェアオフィスの大きな個室という選び方

シェアオフィスにも、10人を超えてから使える定員の大きな個室があります。OFFICE SELECT に掲載している東京の個室のうち、定員11名以上は71区画（9ブランド）で、月額の中央値は330,000円、中ほどの半数は264,000円から673,000円でした。

ほかの定員の段より区画の数が少なく、20人がまとまって入れる個室は限られます。採用の計画が読みにくく、1〜2年のうちに人数が大きく変わりそうな会社は、大きな個室で契約の期間を短く保ち、人数が落ち着いてから賃貸オフィスへ移る順番もとれます。

敷金を保証に置き換えて、入居時のお金を減らす

20人規模の賃貸オフィスでは、敷金が1,000万円を超えることもあり、採用や開発に使いたい資金と重なります。保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、オフィスや店舗を借りる会社の敷金を半額から最大0円まで減らし、減らした分の代わりに日商保が貸主へ保証を提供するサービスです。

76坪の内装のない区画の敷金（約1,368万円）を半額にすると、預ける額は約684万円です。日商保の「事業用不動産の賃貸保証サービス」のページは、保証料を「敷金を減らした額×4〜8％×契約年数」と示しており、2年なら約54.7万〜109.4万円になります。実際の保証料は審査の結果と契約の条件で決まり、利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要です。借入れではないため返済や利息はなく、手元に残した資金は採用や設備に使えます。

次の段階へ移る時期の決め方

オフィスを移る時期は、人数が増えて席が足りなくなってから決めると、解約の予告と新しい区画の入居の準備が間に合わないことがあります。人数の見込みと、契約の期間・予告の期間を並べて、早めに決めます。

今の人数ではなく、契約の終わりの人数で広さを決める

借りる広さは、今の人数ではなく、契約が終わるころに見込む人数に1人あたり3.8坪を掛けて出します。2年の契約で、2年後に10人を見込むなら、5人の今でも約38坪が候補になります。

ただし、広すぎる区画は空いた席の分だけ月額が無駄になります。1〜2年で人数の見込みが大きくぶれる段階では、シェアオフィスの個室で人数に合わせて部屋を替える方法と、少し広めの賃貸を借りる方法を、2年分の費用の合計で比べます。

解約の予告と、新しい区画の準備の期間を重ねる

シェアオフィスの解約の予告は、主なブランドの例では1〜3か月前です。賃貸オフィスの解約の予告は契約で決まり、予告の期間の賃料は退去まで払います。新しい区画では、入居の審査、契約、内装や家具の準備に時間がかかるため、予告を出す時期と新しい区画の入居の日を逆算して決めます。

今のオフィスの敷金は、民法で、賃貸借が終わって物件を返したあとに返すと定められています（第622条の2第1項）。新しい区画の敷金を先に払う必要があるため、移転の前後には出ていくお金が重なります。重なる期間と額は、月ごとの資金繰りの表で確かめておきます。

本店の住所を、段階のたびに変えない工夫

オフィスを移るたびに本店も移すと、そのつど本店移転の登記と届出が要ります。定款の本店の所在地を区までにしておけば、同じ区の中で移るときに定款を変えずに済みます。

段階の変わり目で本店の住所を変える回数を減らすには、同じ区の中で次の段階の区画を探す、同じシェアオフィスの拠点の中で広い個室に移る、といった選び方もあります。本店移転の費用と手続きは「本店移転の登記費用」で取り上げています。

オフィスを貸す側から見た、人数ごとの借り手

人数ごとの借り方の違いは、オフィスを貸す側にとっては、どの広さの区画にどんな会社が申し込むかの違いになります。この記事で見たように、数人の会社では入居時のお金が、10〜20人の会社では敷金の額と契約の期間が、区画を比べるときの大きな違いになります。

ビルのオーナーが、設立から日の浅い会社に貸すときは、敷金の月数を増やして備えると申し込みのハードルが上がります。保証会社の日商保の「敷金半額くん（オーナー様向け）」は、入居のときに預かる敷金の一部を日商保の保証に置き換えて、賃料を下げずに入居する会社の初期費用を軽くする仕組みです。シェアオフィスの運営事業者には、入居企業が負う賃料・共益費、原状回復費、解約違約金などの債務を保証する「シェアオフィス向け保証サービス」があります（日商保の審査あり・保証委託料がかかる）。

よくある質問

人数ごとのオフィスの借り方について、創業期から成長期の会社からよく寄せられる質問にお答えします。

オフィスの広さは、1人あたり何坪で考えればよいですか？

ザイマックス総研の2026年の調査では、東京23区の在籍1人あたりのオフィス面積の中央値は3.8坪でした。会議室や受付を含む契約上の面積です。法令では、事務所衛生基準規則が1人あたりの気積を10立方メートル以上としています。

5人のオフィスは、何坪あればよいですか？

在籍1人あたり3.8坪で計算すると約19坪です。会議室を共用で済ませるシェアオフィスの個室なら、定員5〜6名の部屋が候補になり、東京の月額の中央値は209,000円でした。

20人のオフィスの初期費用は、いくら見ておけばよいですか？

約76坪の内装のない区画で、坪単価18,000円・敷金10か月分（どちらも東京の50〜100坪の中央値）なら、敷金だけで約1,368万円です。これに最初の月の賃料、仲介手数料、内装と家具の費用が加わります。内装付きの区画では敷金の中央値が6か月分ですが、坪単価が高いため、預ける額は約1,266.5万円とあまり変わりません。

シェアオフィスから賃貸オフィスへ移るのは、何人くらいからですか？

人数だけでは決まりません。5〜6名の個室の月額の中央値（209,000円）は、15〜20坪の賃貸の中央値（約40.9万円）の半分ほどですが、賃貸は会議室や収納まで自社の区画に持てます。自社の会議室が要る、来客が多い、採用で人数が増え続ける、といった理由が重なったときが、移る目安になります。

1人で使う個室の月額は、どれくらいですか？

東京の定員1名の個室では、月額の中央値は49,500円、中ほどの半数は36,080円から63,250円の間でした（OFFICE SELECT の掲載・2026年11月9日時点）。区やブランド、会議室の使える時間で変わります。

人数が増える見込みがあるとき、広めに借りるべきですか？

契約が終わるころに見込む人数で広さを決めるのが基本です。ただし、見込みが大きくぶれる段階では、空いた席の分の月額が無駄になります。シェアオフィスの個室で人数に合わせて部屋を替える方法と、少し広めの賃貸を借りる方法を、2年分の費用の合計で比べます。

敷金を減らす方法はありますか？

敷金の月数が少ない区画（内装付きの区画など）を選ぶ方法と、敷金を保証に置き換える方法があります。保証会社の日商保の「敷金半額くん」は、事業用の物件を借りる会社の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。

まとめ

人数ごとのオフィスの借り方について、この記事の要点をまとめます。

• 1人は自宅＋バーチャルオフィスか1人用の個室、2〜5人はシェアオフィスの個室か20坪以下の賃貸、10〜20人は30〜100坪の賃貸が中心
• 必要な広さは在籍1人あたり3.8坪（東京23区の中央値）が目安で、5人で約19坪、10人で約38坪、20人で約76坪
• 東京のシェアオフィスの個室の月額の中央値は、1名で49,500円、5〜6名で209,000円、11名以上で330,000円
• 都心5区の個室の1人あたりの月額は、中央区が最も低く、港区は約1.7倍、渋谷区は約1.8倍
• 賃貸の敷金の中央値は、内装のない区画で20坪以下6か月分・50〜100坪10か月分、内装付きの区画はそれより2〜4か月分少ない
• 20人（76坪）の敷金は、内装なしで約1,368万円、内装付きで約1,266.5万円
• 広さは、今の人数ではなく契約の終わりに見込む人数で決め、解約の予告と新しい区画の準備の期間を重ねる
• 20人規模の敷金は、日商保の「敷金半額くん」で保証に置き換えて減らせる（日商保の審査と貸主の承諾が必要）

出典：ザイマックス総研「1人あたりオフィス面積調査（2026年）」（2026年8月26日）、事務所衛生基準規則第2条、民法第622条の2、国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」、OFFICE SELECT 掲載データ（2026年11月9日時点・東京都の個室866区画、2026年11月10日時点の一覧の件数）、Growth Office 掲載データ（2026年11月9日時点・東京都で募集中の20坪以下の区画。賃料は賃料を公開している38棟のビルごとの中央値）、Growth Office「2026年11月の東京のセットアップオフィスの賃料相場」（11月8日時点の集計）、クロスコープ「Q&A」（2026年11月10日確認）、OFFICE SELECT の拠点情報（BLOCKS・天翔オフィス。2026年11月9日更新）、OFFICE SELECT のブランド解説の記事（クロスオフィス。2026年8〜9月に各社の案内で確認した内容）、日商保「敷金半額くん」「事業用不動産の賃貸保証サービス」「シェアオフィス向け保証サービス」の各ページ。