礼金・仲介手数料・保証料・火災保険料
敷金と内装のほかの費目は、1つずつは小さくても、合わせると賃料の数か月分になります。仲介手数料の上限（消費税を除いて賃料の1か月分）と最初の月の賃料（1か月分）だけで、賃料の2か月分です。
仲介手数料の上限
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介で受け取れる報酬は、貸主と借りる側の双方から受け取る額の合計で、借賃の1か月分の1.1倍（消費税を含む）以内と、国土交通省の告示で決められています。基準の借賃は、消費税を含まない額です。住まいでない建物の賃貸借で、返還されない権利金を受け渡す場合は、その権利金を売買の代金とみなして計算できる特例もあります（同告示第六）。
住まいの賃貸借では、依頼者の一方から受け取れる額は、承諾がある場合を除いて借賃の0.55か月分までとされていますが、事務所の賃貸借にはこの定めがありません。そのため、借りる側に上限まで求められることもあります。借りる側がいくら払うかは仲介会社との取り決めで決まるため、申し込みの前に額を確かめます。仲介手数料の考え方は「オフィスの移転費用いくらかかる？【仲介手数料編】」が扱っています。
礼金と償却
礼金は、契約のときに貸主に払い、戻らないお金です。償却は、敷金のうち退去のときに差し引くと契約で決めた部分で、これも戻りません。敷金の月数が少なくても、礼金や償却があれば、戻らないお金は増えます。
区画を比べるときは、敷金の月数と一緒に、礼金と償却の有無を並べます。償却の書き方と計算は「敷金償却（保証金償却）とは」で、礼金と償却の勘定科目は「敷金・礼金の勘定科目」で説明しています。
保証会社の保証料と、連帯保証人
設立して間もない会社や、決算書の期数が少ない会社がオフィスを借りるときは、代表者の連帯保証や、保証会社の利用を求められることがあります。審査の結果として、敷金の積み増しを条件に出されることもあり、その分だけ初期費用が増えます。審査で見られることは「ハイグレードオフィスの入居審査と敷金」で取り上げています。
個人が連帯保証人になる場合は、保証の上限の額（極度額）を書面で決めなければ、保証の契約は効力を生じません（民法第465条の2）。保証会社を使うと、保証料がかかります。保証料の勘定科目は「家賃保証料の勘定科目と仕訳」で、連帯保証人の責任と立て方は「オフィスの連帯保証人」で説明しています。なお、日商保の敷金半額くんは、利用にあたって代表者個人の連帯保証を求めていません。賃貸借契約そのもので連帯保証人を求めるかどうかは貸主が決めるため、申し込みの前に確かめます。
火災保険料
賃貸借の契約で、借りる側に火災保険（借りている区画を損ねたときの賠償の補償など）への加入を求められることがあります。補償の範囲と保険期間で保険料が変わるため、契約の条件が分かってから見積もります。必要性の考え方は「賃貸オフィスに火災保険は必要？」で説明しています。
保険は、入居の日から補償が始まるように、賃貸借契約と同じ時期に手配します。貸主から加入の証明を求められることもあるため、保険の書類は契約の書類と一緒に保管しておきます。
小規模オフィスの初期費用を抑える方法
初期費用を抑える方法は、区画の選び方、条件の交渉、敷金の置き換えの3つに分けられます。効く額が大きいのは、敷金と内装の費用に関わる方法です。
敷金の月数が少ない区画を選ぶ
20坪以下の区画では、敷金の中央値が内装のない区画で6か月分、セットアップで3か月分と、区画の種類で倍の差がありました。敷金0円の区画は478区画のうち14区画と少ないため、0円の区画だけに絞るより、3か月分以下の区画まで広げて比べるほうが候補を残せます。
敷金の月数が少なくても、償却や礼金がある区画、賃料が高めの区画もあります。月数ではなく、敷金の額、戻らないお金の額、2年分の賃料の合計を並べて比べます。
内装付きの区画で、内装工事の費用を省く
内装付きの区画は、内装工事の費用と工事の期間を省けます。工事の期間がなければ、今の事務所との賃料の重なりも短くできます。その分、賃料には内装の分が上乗せされるため、借りる予定の年数で上乗せを積み上げた額と、自社で整える費用を比べて決めます。
日商保は、内装・家具付きの区画を選んで紹介する「セットアップオフィス仲介」を提供しており、敷金半額くんと組み合わせて初期費用を抑える相談も受けています。
仲介手数料とフリーレントを交渉する
仲介手数料は上限が決まっているだけで、額は取り決めによります。フリーレント（入居後の一定期間、賃料がかからない条件）は、最初の月の賃料や、今の事務所との賃料の重なりを減らします。
フリーレントには、短い期間で解約したときに、無料にした分の賃料を払う定めが付くことがあります。条件と注意点は「フリーレントとは」で説明しています。
敷金を保証に置き換える
賃料の月数で決まる費目の中で最も大きい敷金は、保証に置き換えて減らせます。敷金は、賃料の未払いや原状回復の費用に備えて貸主が預かるお金で、民法も、賃料などの債務を担保するために借主が貸主に渡すお金と定めています（第622条の2第1項）。備えが別の形で用意されていれば、すべてを現金で預ける必要はありません。
保証会社の日商保の敷金半額くんは、減らした敷金の代わりに日商保が貸主へ保証を提供する仕組みで、敷金を半額から最大0円まで減らします。審査の書類は、決算書3期分、登記事項証明書、代表者の本人確認書類の3点です。設立3期未満で決算書がそろわない会社や個人事業主も利用でき、赤字の会社でも審査を通った実績があります。審査の結果は3〜5営業日で出て、書類の提出からおおよそ1〜1.5か月で手続きが終わります。
貸主への説明と承諾の取得は日商保が行いますが、承諾が得られない物件では使えません。申し込み後や契約後では調整が難しくなるため、候補の区画を比べている段階で相談します。
預けている敷金を、入居したまま取り戻す
すでに別の事務所に入居していて、そこに敷金を預けている会社は、その敷金を現金に戻して新しい区画の初期費用にあてる方法もあります。日商保の「敷金返還くん」は、預けている敷金の半額から最大全額を、入居したまま現金で取り戻すサービスで、返す敷金の代わりに日商保が貸主へ保証を提供します。
本社とは別に小さな拠点を出す会社や、今の事務所を残したまま人を分ける会社では、本社の敷金を戻して拠点の初期費用にあてられます。こちらも日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。
人数が少ないうちは、シェアオフィスの個室も比べる
数名のうちは、内装と家具が付いて共用の会議室も使えるシェアオフィスの個室も候補になります。東京のシェアオフィスの個室（※）の月額の中央値は、定員3〜4名で121,110円、5〜6名で209,000円でした。
定員5〜6名の個室の月額の中央値（209,000円）は、5〜10坪の賃貸の区画の月額の中央値（約22.7万円・11棟）を下回ります。ただし、5〜6名の個室の月額は、中ほどの半数でも155,100円から396,000円までと幅があります。個室の料金には内装・家具・共用部の費用が含まれ、入居時の費目と額は運営会社ごとに決まっているため、月額、入居時のお金、使える広さを並べて比べます。日商保は、条件に合うシェアオフィスを選んで紹介する「シェアオフィス仲介」も提供しています。
支払いの時期と資金繰り
初期費用は、入居の前にまとめて出ていきます。一方で、今の事務所の敷金は、退去して明け渡したあとに戻るため、移転の前後には出ていくお金が先に重なります。
| 時点 | 出ていくお金 | 確かめること |
|---|
| 申し込み・審査 | ― | 審査の書類と日数、保証会社を使うか |
| 契約 | 敷金・礼金・最初の月の賃料・仲介手数料・保証料 | 支払いの期日 |
| 入居の前 | 内装・家具・通信の費用 | 工事の期間と、賃料が始まる日 |
| 移転の前後 | 今の事務所の解約予告の期間の賃料 | 予告の期間と、賃料が重なる月数 |
| 今の事務所を明け渡したあと | 原状回復の費用（敷金から差し引く場合もある） | 敷金が戻る時期と差し引きの明細 |
民法は、貸主が敷金を返すのは、賃貸借が終わって物件の返還を受けたときと定めています（第622条の2第1項）。今の事務所の敷金を新しい区画の敷金にあてる計画は、時期が合わないことがあります。
今の事務所の解約予告の期間が6か月なら、新しい区画の賃料が始まってから退去までの数か月は、両方の賃料を払います。月ごとのお金の出入りを並べる方法は「資金繰り表の作り方」で、初期費用の集め方は「起業・開業の資金調達」で説明しています。
貸す側から見た、小さな区画の初期費用
小さな区画を貸すビルのオーナーにとっても、借りる会社の初期費用は、募集が決まるまでの期間に関わります。20坪以下では、セットアップの区画の敷金の中央値が内装のない区画の半分という水準で募集されており、敷金と内装の費用を並べて比べる会社から見ると、敷金の月数が周りより多い区画は不利に映ります。
保証会社の日商保の「敷金半額くん（オーナー様向け）」は、入居時に預かる敷金の一部を日商保の保証に置き換えて、賃料の水準を保ったまま借りる側の初期費用を下げる仕組みです。減らした敷金の分は、賃料の未払いや原状回復の費用などを、置き換えた額の範囲で日商保が保証します。内装付きの区画を作って募集する場合は、「セットアップオフィスのリーシング」で、募集と敷金の保証をあわせて引き受けています。
よくある質問
小規模オフィスの初期費用について、入居を考える会社からよく寄せられる質問にお答えします。
20坪以下のオフィスの初期費用は、いくら見ておけばよいですか？
敷金・最初の月の賃料・仲介手数料の上限で、敷金6か月分の区画なら賃料の約8か月分、3か月分なら約5か月分です。月額賃料約34.2万円（東京の10〜15坪の中央値）の区画では、消費税を除いて273.6万円と171.0万円になります。内装のない区画では、これに内装工事と家具・通信の費用が加わります。
小規模オフィスの敷金は、何か月分が多いですか？
東京で募集中の20坪以下の区画では、敷金の中央値は、内装のない区画で6か月分、セットアップの区画で3か月分でした（2026年11月8日時点の集計）。敷金0円の区画は、20坪以下の478区画のうち14区画です。
セットアップオフィスにすると、初期費用はどれくらい下がりますか？
20坪以下では、敷金の中央値が6か月分から3か月分に下がり、内装工事の費用もほぼかかりません。その代わりに賃料が高めになり、同じビルの中で比べた調査では、内装と家具が付く区画の上乗せは1坪あたり5,000円が最も多い水準でした。借りる年数分の上乗せと、自社で内装を整える費用を比べて決めます。
仲介手数料は、必ず賃料の1か月分かかりますか？
必ずではありません。国土交通省の告示で決まっているのは、貸主と借りる側から受け取る額の合計の上限（原則として借賃の1か月分の1.1倍）です。事務所の賃貸借では、借りる側に上限まで求められることもあるため、申し込みの前に額を確かめます。
敷金を減らす方法はありますか？
敷金の月数が少ない区画を選ぶ方法と、敷金を保証に置き換える方法があります。保証会社の日商保の「敷金半額くん」は、事業用の物件を借りる会社の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。
設立したばかりの会社でも、敷金半額くんは使えますか？
使えます。設立3期未満の会社や個人事業主も利用でき、赤字の会社でも審査を通った実績があります。決算書が3期分そろわない場合も、まずは物件に申し込む前にご相談ください。
敷金は経費になりますか？
返ってくる敷金は費用にならず、差入保証金などの資産として記録します。返ってこない礼金や償却の扱いは「敷金・礼金の勘定科目」で説明しています。
シェアオフィスの個室と賃貸の小規模オフィスは、どちらが初期費用を抑えられますか？
内装と家具の費用がかからない分、シェアオフィスの個室のほうが入居時のお金を抑えやすくなります。ただし入居時の費目と額は運営会社ごとに決まっているため、月額、入居時のお金、使える広さを並べて比べます。
まとめ
小規模オフィスの初期費用について、この記事の要点をまとめます。
- 小規模オフィスの初期費用は、敷金・最初の月の賃料・仲介手数料・保証料などと、内装・家具の費用に分かれる
- 東京で募集中の20坪以下の区画は478区画で、7割強が内装付き、6割弱がシェアオフィスの個室
- 20坪以下の敷金の中央値は、内装のない区画で6か月分、セットアップの区画で3か月分
- 敷金・最初の月の賃料・仲介手数料の上限の合計は、敷金6か月分の区画で賃料の約8か月分、3か月分の区画で約5か月分
- 10〜15坪（月額約34.2万円）では、その合計が消費税を除いて273.6万円と171.0万円
- 内装の費用の目安は、スケルトンで坪30〜80万円、セットアップで坪0〜15万円
- 仲介手数料は、原則として貸主と借りる側の合計で借賃の1か月分の1.1倍までと決められている
- 敷金は明け渡しのあとに戻るため、移転の前後の資金繰りを月ごとに見ておく
- 敷金は、月数の少ない区画を選ぶほか、日商保の「敷金半額くん」で保証に置き換えて減らせる（日商保の審査と貸主の承諾が必要）
出典：民法第465条の2・第622条の2、国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）第四・第六、Growth Office 掲載データ（2026年11月9日時点・東京都で募集中の20坪以下の区画。賃料と坪単価は賃料を公開している38棟のビルごとの中央値）、Growth Office「2026年11月の東京のセットアップオフィスの賃料相場」（2026年11月8日時点。同記事が紹介する三幸エステート「移転コストの上昇で注目が高まるセットアップオフィスの特徴」（2025年12月15日）を含む）、OFFICE SELECT 掲載データ（2026年11月9日時点・東京都の個室866区画）、日商保「オフィス内装支援」「敷金削減保証」「敷金半額くん」の各ページ。
