定期借家契約は、期間が満了すると更新されずに終わる建物の賃貸借です。オフィスや店舗の募集資料にある「定期借家（5年）」は、期間5年で契約が終わり、引き続き使うには貸主と再契約する必要があるという意味です。
期間が満了しても原則として更新される普通借家と同じ感覚で借りると、「期間が終わったら出なければならない」「途中で解約できない」「賃料の減額を求められない」といった制約に、契約の後で気づくことがあります。
定期借家契約のルールは、借地借家法第38条に定められています。普通借家との違いを押さえておけば、契約の前に確認する点と交渉する点を整理できます。貸主にとっては、正当の事由がなくても期間の満了で賃貸借を終わらせられ、建替えの計画を立てやすいといった理由で選ばれる契約です。
この記事では、定期借家契約の意味と募集資料の表記の読み方、普通借家との違い、メリット・デメリット、期間の決まり、借地借家法第38条の各項の内容、契約が成り立つための条件、事業用の借主が特に気をつけたい途中解約と再契約、終了の通知、賃料改定の特約、敷金の扱い、貸主から見た使い方を整理します。
定期借家契約は、借地借家法で定められた、更新のない建物の賃貸借です。普通借家と比べると、期間の満了で契約が終わるかどうかが、もっとも大きな違いです。
借地借家法は、「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる」と定めています（第38条第1項）。この「更新がない」賃貸借が定期借家契約（定期建物賃貸借）です。
契約書に定めた期間が満了すれば、賃貸借は終わります。借主が引き続き使いたい場合は、貸主と合意して、あらためて契約を結ぶ（再契約する）必要があります。
これに対して普通借家では、期間の満了の1年前から6か月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法第26条第1項）。貸主が更新を拒むには「正当の事由」が必要で、その判断では、建物を使う必要性や、明渡しと引換えに貸主が申し出た財産上の給付（いわゆる立退料）なども考慮されます（同法第28条）。
オフィスや店舗の募集資料では、契約の種類と期間が短く書かれていることが多くあります。主な表記の意味と、契約の前に確認することは次のとおりです。
| 表記の例 | 意味 | 確認すること |
|---|---|---|
| 定期借家（5年）・定借5年 | 期間5年の定期借家契約。5年で契約が終わる | 再契約の方針と条件、中途解約の条項 |
| 定期借家（再契約可） | 貸主が、期間満了の後の再契約に応じる方針を示している | 再契約の条件の決め方 |
| 定期借家（再契約不可） | 貸主が、期間満了の後に再契約しない方針を示している | 満了の時期と理由（建替え・改修の予定など）、移転の計画 |
| 普通借家（2年） | 期間2年の普通借家契約。原則として更新される | 更新料の有無と更新の条件 |
「再契約可」の表示は、貸主が再契約に前向きであることを示すもので、再契約を法的に約束するものとは限りません。長く使う予定であれば、再契約の協議の条項を契約書に入れられないかを交渉します。
| 比べる項目 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|---|---|
| 期間の満了 | 原則として更新される（第26条） | 更新されずに終わる（第38条第1項） |
| 貸主が終わらせる条件 | 正当の事由が必要（第28条） | 期間の満了。1年以上の契約は終了の通知が必要（第38条第6項） |
| 契約のしかた | 口頭でも成り立つ | 書面（電磁的記録を含む）に限る（第38条第1項・第2項） |
| 事前の説明 | 不要 | 更新がないことを書面で説明する必要がある（第38条第3項） |
| 1年未満の期間 | 期間の定めがないものとみなされる（第29条第1項） | 1年未満でも定められる（第38条第1項） |
| 借主の途中解約 | 契約の定めによる（民法第618条） | 契約の定めによる。居住用で床面積200㎡未満の場合は、やむを得ない事情があれば法律上の解約の申入れもできる（第38条第7項） |
| 賃料の増減の請求 | 請求できる（第32条） | 賃料改定の特約があれば第32条は適用されない（第38条第9項） |
定期借家契約のメリットとデメリットは、借主と貸主で裏返しになります。
| 立場 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 借主 | 普通借家より賃料や条件を抑えた募集がある。期間が決まっているので、移転の計画を立てやすい | 期間満了で終わり、再契約できるとは限らない。賃料改定の特約があると、周辺の賃料が下がっても減額を請求できない |
| 貸主 | 正当の事由がなくても、期間の満了で賃貸借を終わらせられる。建替えや改修の時期を決められる。賃料改定の特約で賃料の動き方を決められる | 借主に敬遠されることがあり、賃料や条件で調整が要る。説明の書面がなければ普通借家として扱われ、終了の通知が遅れると、通知の日から6か月は明渡しを求められない |
オフィスや店舗などの事業用を含め、定期借家契約には最低期間の決まりがありません。普通借家では1年未満の期間を定めると期間の定めがないものとみなされますが、定期借家契約にはこの規定が適用されず（第38条第1項）、1年未満の期間でも結べます。
最長期間の決まりもありません。民法では賃貸借の期間は50年までとされていますが（民法第604条）、建物の賃貸借にはこの規定が適用されません（借地借家法第29条第2項）。
名前の似た事業用定期借地権には10年以上50年未満という期間の決まりがあり、定期借家契約の最低期間と取り違えられることがあります。借りるものも決まりも異なります。
| 比べる項目 | 定期借家契約 | 事業用定期借地権 |
|---|---|---|
| 借りるもの | 建物（オフィス・店舗の区画など） | 事業用の建物を建てるための土地 |
| 期間 | 決まりなし（1年未満も可） | 10年以上50年未満 |
| 契約の方式 | 書面（電磁的記録を含む） | 公正証書に限る |
| 根拠の条文 | 借地借家法第38条 | 借地借家法第23条 |
定期借家契約の決まりは、借地借家法第38条にまとめられています。各項が定めていることは次のとおりです。
| 項 | 定めていること |
|---|---|
| 第1項 | 書面で契約するときに限り、更新がないことを定められる。1年未満の期間も定められる |
| 第2項 | 電磁的記録で結んだ契約は、書面による契約とみなす |
| 第3項 | 貸主は、あらかじめ、更新がなく期間の満了で終わることを記載した書面を交付して説明する |
| 第4項 | 借主の承諾があれば、第3項の書面の交付に代えて、電磁的方法で提供できる |
| 第5項 | 第3項の説明をしなかったときは、更新がないこととする定めは無効 |
| 第6項 | 期間が1年以上の場合、貸主は期間の満了の1年前から6か月前までに終了を通知する |
| 第7項 | 居住用で床面積200㎡未満の場合、やむを得ない事情があれば借主から解約を申し入れられる |
| 第8項 | 第6項・第7項より借主に不利な特約は無効 |
| 第9項 | 賃料の改定に関する特約がある場合は、賃料の増減の請求（第32条）を適用しない |
第2項は契約そのものを電磁的記録で結ぶときの決まりで、第3項は契約の前に、更新がないことを記載した書面を交付して説明する決まりです。契約書を電磁的記録で結んでも、第3項の説明は別に必要です。
定期借家契約として有効になるには、期間を定めたうえで、次の条件を満たす必要があります（第38条第1項）。
定期借家契約は、公正証書などの書面で結ぶ必要があります（第38条第1項）。電磁的記録で結んだ契約も、書面によるものとみなされます（同条第2項）。
貸主は、あらかじめ、借主に対し、契約の更新がなく期間の満了で賃貸借が終わることを記載した書面を交付して説明しなければなりません（第38条第3項）。借主の承諾があれば、電磁的方法で提供することもできます（同条第4項）。
この説明をしなかったときは、「契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする」とされています（第38条第5項）。つまり、説明がなければ、普通借家として扱われることになります。
最高裁判所は2012年（平成24年）9月13日の判決で、この説明の書面は、契約書とは別個独立の書面であることを要するとしています。判決の当時、この書面は第38条第2項に定められており、現在の第3項にあたります。
借主としては、契約書とは別に、説明の書面を受け取っているかを確認しておきます。
オフィスや店舗の定期借家契約では、途中で解約できるか、期間の満了の後も使い続けられるかが、契約書の定めと貸主との合意で決まります。途中解約、再契約、終了の通知、賃料改定の特約の4点を契約の前に確認し、必要な条項は契約書に入れるよう交渉します。条項の例は、この節の最後に挙げています。
定期借家契約では、借主からの法律上の解約の申入れは、「居住の用に供する建物の賃貸借」で床面積が200㎡未満のものに限られています（第38条第7項）。オフィスや店舗の賃貸借には、この法律上の解約権がありません。
そのため、事業用の定期借家契約で途中解約ができるかどうかは、契約書に中途解約の条項があるかどうかで決まります。条項がなければ、原則として期間の満了まで賃料を払い続けることになります。
契約の前に、「借主は○か月前に予告して解約できる」「解約する場合は残りの期間の賃料の○か月分を違約金とする」といった条項を入れられないかを交渉します。
期間の満了後も同じ物件を使いたい場合は、貸主と新しく契約を結ぶ必要があります。再契約に応じるかどうかは貸主の判断で、賃料や敷金などの条件も変わることがあります。建替えなどの計画があるビルでは、再契約できないこともあります。
事業の拠点として長く使う予定なら、契約の前に、再契約の見込みや、再契約のときの条件の考え方を貸主に確認しておきます。期間の満了に合わせて移転する可能性があるなら、移転先を探す時間、内装工事の期間、現在の物件との賃料の重なりを見込んだ計画が必要です。
期間が1年以上の定期借家契約では、貸主は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に、期間の満了で賃貸借が終わることを借主に通知しなければ、その終了を借主に主張できません（第38条第6項）。通知がこの期間を過ぎてからされた場合は、その通知の日から6か月を経過するまでは、借主は明け渡す必要がありません（同項ただし書）。
終了の通知が届いたら、明渡しの日から逆算して、移転の準備を始めます。
普通借家では、経済事情の変動などで賃料が不相当になったときは、借主も貸主も賃料の増減を請求できます（第32条）。しかし定期借家契約では、賃料の改定に関する特約がある場合、この規定は適用されません（第38条第9項）。
たとえば「期間中、賃料は改定しない」「2年ごとに○%ずつ上げる」といった特約があれば、周辺の賃料が下がっても、借主は減額を請求できません。長い期間の契約ほど、賃料改定の特約の中身が大きな意味を持ちます。
事業用の定期借家契約で、借主の立場から入れておきたい条項の例です。
| 項目 | 条文の例 |
|---|---|
| 中途解約 | 賃借人は、本契約の期間中であっても、6か月前までに書面で予告することにより、本契約を解約することができる |
| 解約の違約金 | 賃借人が契約開始日から2年以内に前項により解約する場合は、賃料の3か月分を違約金として支払う |
| 再契約の協議 | 賃貸人及び賃借人は、期間満了の1年前までに、再契約の可否及び条件について誠実に協議する |
| 賃料の改定 | 賃料は、契約開始日から3年を経過した時点で、近傍同種の建物の賃料を参考に協議のうえ改定することができる |
中途解約の条項があれば、法律上の解約権がない事業用でも、予告と違約金の範囲で解約できます。再契約の協議の条項は、再契約を約束するものではありませんが、期間満了の間際になってから条件を知らされる事態を避けられます。
同じ条件なら普通借家の方が借主に有利ですが、立地や賃料、区画の条件で定期借家の物件を選ぶこともあります。事業の見通しに合わせて、次のように考えます。
| 借主の状況 | 考え方 |
|---|---|
| 5年以上、同じ場所で事業を続けたい | 普通借家が向く。定期借家なら再契約の見込みを確認する |
| 数年以内に移転や拡張の予定がある | 定期借家の期間を予定に合わせれば、使い勝手がよいこともある |
| 事業の見通しが立ちにくい | 中途解約の条項がない定期借家は避ける。条項を入れる交渉をする |
| 内装に大きく投資する（飲食店・クリニックなど） | 期間満了で退去すると投資を回収できないことがある。期間と再契約を慎重に確認する |
| 賃料の下落局面を見込む | 賃料改定の特約で減額を請求できなくならないかを確認する |
期間が1年以上の定期借家契約では、貸主は期間満了の1年前から6か月前までに終了を通知します。通知を受けてから明け渡すまでの段取りは、たとえば次のとおりです。
通知から明渡しまで半年から1年しかないため、移転先の内装工事の期間を含めると、準備に使える期間は限られます。期間満了の時期が近づいたら、通知を待たずに貸主に再契約の意向を確認しておきます。
更新の時期などに、貸主から「次は定期借家契約で」と求められることがあります。事業用の賃貸借で、借主が合意して新たに定期借家契約を結ぶ場合も、書面での契約と、更新がないことを説明する書面が必要です（第38条第1項・第3項）。
切り替えに合意すると、普通借家で認められていた、正当の事由がなければ更新を拒まれないという借主の立場を手放すことになります。応じるかどうかは、期間、再契約の見込み、中途解約の条項、賃料の条件とあわせて判断し、必要であれば、切り替えの見返りとして賃料や敷金の条件の見直しを求めます。
定期借家契約でも、敷金の扱いは普通借家と同じです。期間が満了し、物件を明け渡したときに、未払いの賃料などを差し引いた残りが返されます（民法第622条の2）。
再契約する場合は、前の契約の敷金をいったん精算して新しい契約で預け直すのか、そのまま新しい契約の敷金に充てるのかを、再契約の書面で決めておきます。何も決めずに再契約すると、精算の時期や額をめぐって行き違いが起きることがあります。敷金が返ってくるまでの流れは「敷金が返ってこない・少ないときの対処」で整理しています。
期間の満了に合わせて移転する場合、現在の物件の敷金が返ってくる前に、移転先で敷金を預けることになります。保証会社の株式会社日商保（以下、日商保）の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の敷金の代わりに、日商保が貸主に保証を提供します。
入居中の物件の敷金を、入居したまま取り戻す「敷金返還くん」もあります。どちらも、利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、日商保への保証料がかかります。
貸主が定期借家契約を選ぶのは、更新を拒む正当の事由がなくても、期間の満了で賃貸借を終わらせられるからです。普通借家では、更新を拒むのに正当の事由が必要で、立退料の支払いを求められることもあります。定期借家契約なら、建替えや大規模な改修、用途の変更などの計画に合わせて、明渡しの時期を決められます。
また、賃料改定の特約で、期間中の賃料の動き方を決めておけます。
貸主が定期借家で募集するのは、たとえば次のような場面です。
建物を取り壊すことが法令や契約で明らかな場合に、取り壊すときに賃貸借が終わると定める「取壊し予定の建物の賃貸借」（第39条）もあります。この特約は、取り壊す事由を記載した書面でする必要があります。
旧耐震基準のビルの対応は「旧耐震基準と新耐震基準の違い」で、ビルを売るときの価格の考え方は「自社ビルの売却とメリット・デメリット」で説明しています。
定期借家の区画は、借主が再契約や途中解約の不安から候補を外すことがあります。再契約の方針を募集資料に明記する、中途解約の条項を入れる、賃料や敷金を普通借家より抑えるといった方法で、条件の差を埋めます。
どの条件で差を埋めるかで、オーナーの収入への影響は変わります。賃料を下げると期間を通じて賃料収入が下がり、フリーレントを付けると無料の期間の賃料収入がなくなります。敷金を下げる方法は賃料の水準を保てますが、未払いや原状回復への備えが減るため、下げた分の担保をどう補うかもあわせて決めます。
日商保の「敷金半額くん（オーナー様向け）」は、入居時に預かる敷金の一部または全部を、審査のうえで日商保の保証に置き換える仕組みです。保証の対象は賃料の未払いや原状回復費などで、保証に置き換えた敷金の額の範囲で日商保が支払います。保証料は入居する会社が負担するのが基本です。
日商保の「リーシングマネジメント」では、定期借家を含む契約の形と賃料・敷金の条件の見直しから、仲介会社への展開、入居審査と敷金の保証まで、オフィスビルのオーナーの立場でお引き受けしています。募集条件の決め方は「リーシングとは」で説明しています。
説明の書面を交付しなかったときは、更新がないこととする定めが無効になり、普通借家として扱われます（第38条第5項）。契約書とは別の説明の書面を交付し、交付と説明をしたことを記録に残します。
期間が1年以上の契約では、終了の通知を期間満了の1年前から6か月前までに出せるよう、契約ごとに期限を管理します。通知が遅れると、通知の日から6か月を経過するまでは明渡しを求められず、建替えや次の募集の予定がずれます（第38条第6項）。
定期借家で再契約するときは、新しい定期借家契約を結ぶことになるため、契約の書面と、更新がないことを説明する書面をあらためて用意します（第38条第1項・第3項）。
定期借家契約について、よくいただく質問にお答えします。
期間5年の定期借家契約という意味です。5年が過ぎると更新されずに契約が終わり、引き続き使うには貸主との再契約が必要です。期間5年の契約では、貸主は契約の開始から4年後から4年6か月後までの間に、期間の満了で契約が終わることを通知します（借地借家法第38条第6項）。
ありません。普通借家と違い、1年未満の期間でも結べます（借地借家法第38条第1項）。最長期間の決まりもありません。
10年以上50年未満という期間は、土地を借りる事業用定期借地権の決まりです。
第2項は、契約そのものを電磁的記録で結んだ場合に書面による契約とみなす決まりです。第3項は、契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを記載した書面を交付して説明する決まりです。この説明の書面は契約書とは別の書面であることが必要とした最高裁判所の判決（平成24年9月13日）もあります。
オフィスや店舗の場合、法律上の解約の申入れの権利はありません。借地借家法第38条第7項の解約の申入れは、居住用で床面積200㎡未満の契約に限られるためです。契約書に中途解約の条項があれば、その定めに従って解約できます。
貸主と合意して再契約すれば、引き続き使えます。再契約に応じるかどうかは貸主の判断です。募集資料の「再契約可」は貸主の方針を示すもので、再契約を約束するものとは限りません。
貸主が更新がないことを書面で説明していなかった場合、更新がないこととする定めは無効になります（借地借家法第38条第5項）。その場合は、普通借家として扱われることになります。
賃料改定に関する特約がなければ、普通借家と同じく賃料の増減を請求できます。特約がある場合は、賃料の増減の請求を定めた借地借家法第32条は適用されません（同法第38条第9項）。
期間が1年以上の契約で、貸主が期間満了の1年前から6か月前までに通知しなかった場合、貸主は終了を借主に主張できません。通知がその後にされたときは、通知の日から6か月を経過するまでは明け渡す必要はありません（借地借家法第38条第6項）。
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再契約や途中解約の不安から、定期借家の区画を候補から外す借主もいます。再契約の方針を募集資料に明記する、中途解約の条項を入れる、敷金を抑えるといった条件で、普通借家との差を小さくできます。
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出典：借地借家法第23条・第26条・第28条・第29条・第30条・第32条・第38条・第39条、民法第604条・第618条・第622条の2、最高裁判所第一小法廷 平成24年9月13日判決。
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