オフィスの連帯保証人｜代表者が負う責任、2020年からの極度額のルール、保証サービスで連帯保証人なしに借りる方法

オフィスを借りるとき、貸主や管理会社から「連帯保証人を立ててください」と求められることがあります。法人で借りる場合は、代表者個人に連帯保証を求められることがあります。連帯保証人は、会社が賃料や退去のときの原状回復の費用を払えないとき、会社の代わりに支払う責任を負います。普通の保証人と違い、「先に会社に請求してほしい」と断ることもできません。一方で、連帯保証人を立てずにオフィスを借りる方法もあります。日商保の敷金半額くんを使えば、代表者個人が連帯保証人になる必要はありません（審査と貸主の承諾が必要です）。

2020年4月1日からは、民法の改正で保証のルールが変わりました。個人が連帯保証人になる場合、保証の上限（極度額）を書面で決めなければ保証は無効になり、会社は保証を頼む相手に自社の財産や収支の状況を伝えなければなりません。この記事では、オフィスの連帯保証人を誰が求められるのか、連帯保証人が負う責任の範囲と実際に払う額の例、2020年からのルール、代表者が交代したときの扱い、頼まれた人が確かめること、契約書で確かめること、保証サービスで連帯保証人なしに借りる方法を、民法の条文と法務省の資料をもとに整理します。

オフィスの賃貸借で、連帯保証人を求められる理由

貸主にとって、賃料の滞納や、退去のときの原状回復の費用の不払いは大きな損失です。敷金（保証金）を預かっていても、滞納が長引いたり、原状回復の費用がかさんだりすると、敷金だけでは足りなくなります。そこで貸主は、借主のほかにも支払う人として連帯保証人を求めたり、保証会社の保証を条件にしたりします。

法人が借りる場合、賃料を払う義務を負うのは会社で、代表者個人ではありません。会社と代表者は別の人格だからです。貸主が代表者に連帯保証を求めるのは、会社が払えなくなったときに、代表者個人にも支払いを求められるようにするためです。

連帯保証人を立てることは、民法で決められた義務ではありません。求めるかどうかは貸主が決める契約の条件で、物件によって、連帯保証人だけを求める、保証会社の利用だけを求める、その両方を求める、と分かれます。条件は、物件の募集の資料や申し込みの段階で確かめます。

敷金・連帯保証人・保証会社は、同じ債務への備え

敷金、連帯保証人、保証会社は、どれも借主が賃料や原状回復の費用を払えないときの備えですが、備え方が違います。貸主は、物件ごとにこれを組み合わせて条件にします。

連帯保証人になる人の例

保証人は個人に限られず、会社などの法人もなれます。ただし、極度額や財務の状況を伝えるルールは、保証人が個人の場合のものです（民法第465条の2、第465条の10第3項）。

連帯保証人が負う責任

普通の保証人との違い

保証人は、借主（主たる債務者）が払わないときに、代わりに払う責任を負います（民法第446条第1項）。普通の保証人であれば、貸主から請求されたときに「まず借主に請求してほしい」と求めることができ（催告の抗弁、第452条）、借主に払える財産があって差し押さえが容易なことを示せば、先に借主の財産から回収するよう求めることもできます（検索の抗弁、第453条）。

連帯保証人には、この2つの権利がありません（第454条）。法務省は、連帯保証を「主債務者に財産があるかどうかにかかわらず、債権者が保証人に対して支払を求めたり、保証人の財産の差押えをすることができるもの」と説明しています。契約書に「借主と連帯して保証する」と書かれていれば、連帯保証です。

保証の範囲

保証は、借主の債務そのものだけでなく、利息、違約金、損害賠償など、その債務に伴うものをすべて含みます（民法第447条第1項）。オフィスの賃貸借では、契約で借主が負う次のようなものが、保証の対象になります。

• 滞納した賃料・共益費
• 支払いが遅れたことによる遅延損害金
• 退去のときの原状回復の費用
• 明け渡しが遅れたときの損害金

賃貸借の保証は、入居している間に、いつ、いくら生じるかわからない債務をまとめて保証する「根保証」にあたります。法務省は、不動産の賃借人の一切の債務の保証が根保証にあたると説明し、根保証の例として、会社の社長が、会社が取引先に対して負う全ての債務をまとめて保証するケースも挙げています。

なお、敷金を預けていても、入居中の滞納に敷金を充てるかどうかは貸主が決めることで、借主の側から「敷金から払ってほしい」と求めることはできません（民法第622条の2第2項）。そのため、滞納があれば、敷金とは別に連帯保証人へ支払いを求められることがあります。

連帯保証人が払う額の例

月額の賃料と共益費が合わせて60万円のオフィスで、敷金を6か月分（360万円）預けている会社が、3か月分を滞納したまま退去し、原状回復に300万円かかった場合です。金額は計算のための例で、遅延損害金は除いています。

物件を返したあと、貸主は、預かった敷金から借主の債務を差し引いて残りを返します（民法第622条の2第1項）。この例では、債務が敷金を120万円上回るため、敷金は返ってこず、残りの120万円を会社が払えなければ、連帯保証人が支払いを求められます。保証人が個人なら、払う責任は極度額までです。

連帯保証人が払ったあと

会社に頼まれて連帯保証人になった人が、会社に代わって払った場合、払った額を会社に返すよう求めることができます（民法第459条第1項）。ただ、会社が払えなくなったから保証人に請求が来ているので、実際に返ってくるとは限りません。

保証人に払う力がなくなったとき

契約で借主が保証人を立てる義務を負っている場合、保証人は、行為能力があり、払う力（弁済をする資力）がある人でなければなりません。保証人が払う力を失ったときは、貸主は、この2つの要件を満たす人に替えるよう求めることができます（民法第450条第1項・第2項）。ただし、貸主が保証人を指名した場合は、このルールはかかりません（同条第3項）。

2020年4月からのルール：個人が連帯保証人になるとき

2017年5月に成立した民法の改正が、2020年4月1日から使われています。保証については、個人の保証人を守るためのルールが加わりました。代表者が会社の連帯保証人になる場合も、代表者は個人なので、このルールの対象です。

極度額（保証の上限）を書面で決める

個人が保証人になる根保証では、保証人が払う責任を負う金額の上限である「極度額」を決めなければ、保証は無効になります（民法第465条の2第2項）。極度額は書面（または電磁的記録）で決めなければならず（同条第3項）、法務省は「○○円」などと明瞭に定めるよう説明しています。連帯保証人が払う責任を負うのは、滞納した賃料や原状回復の費用などを合わせて、極度額までです（同条第1項）。

極度額を決めずに個人と結んだ保証は無効なので、貸主はその保証人に支払いを求めることができません。法務省も、極度額を定めないで結んだ根保証は無効になり、保証人に支払いを求めることができなくなるため、債権者（貸主）も注意が必要だと説明しています。借りる側から見ても、連帯保証人を立てたつもりで極度額が抜けていれば、あとで保証人を立て直すよう求められることになります。

極度額は、賃料や原状回復の費用の見込みに応じて契約ごとに決まります。契約書に書かれた極度額が、保証人が最大でいくら払う可能性があるかを示しています。極度額の決め方や、極度額を超えたときの計算の例は、連帯保証人の極度額とは｜賃貸借の保証と2020年民法改正で説明しています。

会社は、保証を頼む相手に財務の状況を伝える

事業のために負う債務の保証を個人に頼むとき、借主は、頼む相手に次の情報を伝えなければなりません（民法第465条の10第1項）。法務省は、このルールが事業用の融資に限らず、テナント料など融資以外の債務の保証にも適用されると説明しています。オフィスの賃料の保証も対象です。

会社がこの情報を伝えなかったり、事実と違う情報を伝えたりしたために、頼まれた人が誤解して保証を引き受けた場合、そのことを貸主が知っていたか、知ることができたときは、保証人は保証契約を取り消すことができます（同条第2項）。代表者が保証人になる場合は会社の状況を知っていますが、親族や知人に頼む場合は、決算書などを見せて説明しておくことが大切です。なお、保証人が法人の場合、このルールはかかりません（同条第3項）。

公正証書は要らない

2020年4月からは、個人が事業用の融資の保証人になるとき、公証役場で公証人に保証の意思を確かめてもらい、公正証書を作ることが必要になりました（民法第465条の6第1項）。ただし、会社の取締役や、議決権の過半数を持つ株主などが保証人になる場合は、この手続きは要りません（第465条の9）。公正証書が必要なのは、事業のために負った借入れなど（貸金等債務）の保証で、オフィスの賃料の保証には必要ありません。賃料の保証で必要なのは、極度額を書面で決めることと、会社から保証人に財務の状況を伝えることです。

保証人は、入居中の滞納の状況を貸主に聞ける

借主から頼まれて保証人になった人は、貸主に対して、賃料などの不払いがあるか、残りの額、すでに支払期限が来ている額を教えるよう求めることができ、貸主は遅れずに答えなければなりません（民法第458条の2）。法務省によると、この情報は法人の保証人も求めることができます。代表者を退いたあとも保証人のままでいる人や、会社の経理の状況が見えにくい親族の保証人にとって、大事な仕組みです。

保証人が亡くなったとき・破産したとき

個人が保証人になる根保証では、次のことがあると、保証する債務の元本が確定し、その後に生じる賃料などは保証の対象から外れます（民法第465条の4第1項）。

• 貸主が、保証人の財産に強制執行や担保権の実行を申し立てたとき（手続きが始まったときに限る）
• 保証人が破産手続開始の決定を受けたとき
• 借主または保証人が亡くなったとき

法人が借りている場合、会社が「亡くなる」ことはないため、主に問題になるのは保証人が亡くなったときです。代表者が連帯保証人のまま亡くなった場合、それより後の賃料などは保証の対象外になります。個人事業主が借りている場合は、借主本人が亡くなったときも同じです。

2020年3月以前に結んだ契約

2020年4月1日より前に結んだ保証契約には、改正前の民法が使われます（民法の一部を改正する法律 附則第21条第1項）。改正前の民法では、賃貸借の保証に極度額を決める決まりはなかったため、古い契約に極度額が書かれていなくても、それだけで無効にはなりません。

ただし、2020年4月1日以後に保証の契約を合意で更新したときは、その保証には改正後の民法が使われると法務省は説明しています（賃貸借の契約も同じです）。一方、保証が更新後の債務も保証する内容で結ばれていて、保証について合意の更新をしていない場合は、改正前の民法が使われ続けます。古い契約を更新するときは、保証も合意で更新するのか、契約書と更新の書類で確かめます。

代表者が交代したら、連帯保証はどうなるか

保証契約は、連帯保証人と貸主との間の契約です。代表者を退いても、それだけで保証が終わるわけではありません。退任したあとも、元の代表者が連帯保証人のまま、会社の賃料などの保証を負い続けることになります。

保証から外れるには、貸主と話し合って承諾を得て、新しい代表者に保証人を替えたり、保証会社の保証に切り替えたりする方法があります。代表者の交代や、M&Aで会社の株主が替わるときは、オフィスの賃貸借の連帯保証人が誰になっているかを確かめ、替える手続きを一緒に進めます。保証人をやめる手続きについては、連帯保証人をやめるにはでも説明しています。

入居してから賃料を遅れずに払ってきた実績があれば、更新のときなどに、代表者の連帯保証を外して保証会社の保証に切り替えられないか、貸主に相談する方法もあります。応じるかどうかは貸主が決めることです。すでに入居している物件でも、預けている敷金に日商保の保証を上乗せして担保を強化する使い方があり、その場合も連帯保証人は不要になります（審査と貸主の承諾が必要です）。

保証人を替える手順

新しい代表者などに保証人を替えるときは、次の順で進めます。

1. 貸主（管理会社）に、保証人を替えたいことを伝え、替えてよいか、新しい保証人の条件を確かめる
2. 新しい保証人が個人なら、会社から財産と収支の状況、ほかの債務、ほかに出している担保を伝える（民法第465条の10）
3. 新しい保証人と貸主とで、保証契約を書面で結ぶ。個人なら極度額を金額で書く（第446条第2項、第465条の2）
4. 元の保証人の保証契約を、貸主との合意で終わらせ、そのことも書面に残す

元の保証人の保証を終わらせる合意をしないまま新しい保証人を加えると、元の保証人も保証人のまま残ります。

連帯保証人を頼まれたときに確かめること

代表者の配偶者や親、知人が、会社や個人事業主から連帯保証人を頼まれることもあります。法務省は、保証人が任意に払わない場合、自宅の不動産を差し押さえられたり、給与や預貯金を差し押さえられたりすることがあると説明し、「迷惑をかけないから」「名前だけ貸してほしい」と言われて安易に保証人になった結果、大変な状況になるケースがあると注意を呼びかけています。引き受ける前に、次の点を確かめます。

• 極度額はいくらか（最大でいくら払う可能性があるか）
• 会社の財産と収支の状況、ほかの借入れ（会社には伝える義務がある）
• 保証の範囲と、契約を更新したあとも保証が続くか
• 賃料と、退去のときの原状回復の費用の見込み
• 引き受けたあとにやめるには、貸主の承諾が要ること

契約書で確かめること

連帯保証人を立てる前に、賃貸借の契約書と保証の条項で次の点を確かめます。

• 連帯保証人は誰か（代表者個人か、法人か）
• 個人の場合、極度額が「○○円」と金額で書かれているか
• 保証の範囲（賃料・共益費・遅延損害金・原状回復の費用・明け渡しの遅れの損害金など）
• 更新したあとの賃料なども保証する内容か
• 保証会社の利用も条件になっているか（連帯保証人との両方か）
• 親族や知人に頼む場合、会社の財務の状況を伝えたか
• 代表者が替わったときに、保証人を替える手続きが決まっているか

連帯保証人なしでオフィスを借りる方法

連帯保証人を立てられないときや、代表者個人が連帯保証人になりたくないときは、次の方法があります。

保証会社を使う

保証会社が、貸主に対して賃料などの支払いを保証する方法です。保証会社に保証料を払い、保証会社の審査を受けます。保証会社が借主の代わりに払った分は、あとで借主が保証会社に返します。連帯保証人の代わりに保証会社の利用を認める物件もあれば、保証会社の利用に加えて連帯保証人も求める物件もあるため、条件は申し込みの前に確かめます。保証会社の選び方、保証の範囲、審査で見られる点は、オフィス・店舗の保証会社の選び方で説明しています。

法人に保証人になってもらう

親会社やグループ会社など、法人に保証人になってもらう方法もあります。保証人が法人なら、極度額を決めないと無効になるルールや、財務の状況を伝えるルールはかかりません（民法第465条の2、第465条の10第3項）。貸主が認めるかどうかは、保証人になる法人の財務の状況などによります。

敷金の保証サービスを使う

当社の敷金半額くんは、オフィスや店舗を借りるときに預ける敷金・保証金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の代わりに、日商保が貸主に保証を提供します。敷金半額くんでは、代表者個人が連帯保証人になる必要はありません。月々の家賃の滞納を肩代わりする家賃保証とは違い、敷金（保証金）そのものを保証に置き換えるサービスです。

貸主の承諾があれば全国のオフィス・店舗で使え、設立3期未満の会社や個人事業主も利用できます。利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。審査の結果は3〜5営業日以内にお答えし、手続きは書類を出してからおおよそ1〜1.5か月です。貸主との調整が要るため、物件の申し込みの前にご相談ください。

連帯保証人の立て方ごとの違い

よくある質問

法人でオフィスを借りるとき、連帯保証人は必ず必要ですか？

民法に、事業用の賃貸借で連帯保証人を立てなければならないという決まりはありません。求めるかどうかは貸主が決める契約の条件です。保証会社の利用だけで借りられる物件もあれば、連帯保証人と保証会社の両方を求める物件もあります。

代表者以外の人が連帯保証人になれますか？

なれます。役員や親族などの個人のほか、親会社などの法人もなれます。貸主が認めるかどうかは、その人や会社の支払う力によります。個人がなる場合は、極度額を書面で決め、会社は財務の状況を伝えます。

個人事業主がオフィスを借りるときの連帯保証人は？

親族などの個人に頼む方法と、保証会社を使う方法があります。配偶者に頼むこともできますが、配偶者も個人として、極度額までの支払いの責任を負います。頼むときは、事業の財産と収支の状況、ほかの借入れなどを伝える必要があります（民法第465条の10）。当社の敷金半額くんは個人事業主も利用でき、代表者個人（事業主本人）が連帯保証人になる必要はありません（審査と貸主の承諾が必要です）。

連帯保証人がいないと、オフィスは借りられませんか？

借りられる方法はあります。保証会社の利用を条件に認める物件を選ぶ、法人に保証人になってもらう、敷金の保証サービスを使う、といった方法です。どれを認めるかは物件ごとに違うため、申し込みの前に確かめます。

代表者が交代したら、連帯保証人も替わりますか？

自動では替わりません。保証契約は元の代表者と貸主との契約なので、元の代表者が保証人のまま残ります。貸主の承諾を得て、新しい代表者や保証会社に替える手続きが必要です。

連帯保証人が払ったお金は、会社に返してもらえますか？

会社に頼まれて保証人になった場合、払った額を会社に返すよう求めることができます（民法第459条第1項）。ただし、会社が払えなくなっている場合は、実際に返ってくるとは限りません。

連帯保証人に払う力がなくなったら、どうなりますか？

契約で借主が保証人を立てる義務を負っている場合、貸主は、行為能力があり払う力のある人に保証人を替えるよう求めることができます（民法第450条第2項）。貸主が保証人を指名した場合は、このルールはかかりません。

連帯保証人を新しい代表者に替えるには、何が必要ですか？

貸主の承諾を得たうえで、新しい保証人と貸主とで保証契約を書面で結び、元の保証人の保証を合意で終わらせます。新しい保証人が個人なら、極度額を金額で決め、会社は財務の状況を伝えます。

オフィスの賃料の保証に、公正証書は要りますか？

要りません。公証人に保証の意思を確かめてもらう公正証書が必要なのは、個人が事業のための借入れなど（貸金等債務）を保証する場合で、その場合も、会社の取締役や議決権の過半数を持つ株主などは除かれます（民法第465条の6第1項、第465条の9）。

2020年3月以前に結んだ契約にも、極度額は必要ですか？

2020年4月1日より前に結んだ保証には改正前の民法が使われ、賃貸借の保証に極度額を決める決まりはありません。ただし、2020年4月1日以後に保証を合意で更新したときは改正後の民法が使われ、個人の保証には極度額が必要になります。

極度額はいくらに決めるものですか？

民法は、極度額の上限や決め方を定めていません。貸主と保証人が合意して、契約ごとに金額を決めます。極度額が、保証人が最大で払う可能性のある額になるため、保証人は、賃料と原状回復の費用の見込みに照らして、引き受けられる額かを確かめます。

保証会社を使えば、連帯保証人はいらなくなりますか？

物件によります。保証会社の利用で連帯保証人を不要にする物件もあれば、両方を求める物件もあります。募集の資料や申し込みの条件で確かめてください。

まとめ

• オフィスの賃貸借では、法人で借りる場合、代表者個人に連帯保証を求められることがある
• 連帯保証人を立てることは民法の義務ではなく、貸主が決める契約の条件
• 連帯保証人は、「まず借主に請求してほしい」「先に借主の財産から回収してほしい」と求めることができない
• 保証の範囲は、滞納した賃料・共益費、遅延損害金、原状回復の費用など、契約で借主が負う債務
• 2020年4月1日以後に個人が保証人になるなら、極度額を「○○円」と書面で決めないと保証は無効
• 会社は、保証を頼む相手に、財産と収支の状況、ほかの債務、ほかに出している担保を伝える
• 退去のとき、敷金を差し引いても残る債務は、会社が払えなければ連帯保証人に請求される
• 連帯保証人が払った分は、会社に返すよう求めることができる
• 保証人が亡くなったり破産したりすると、その後に生じる賃料などは保証の対象外になる
• 代表者を退いても保証は自動では終わらず、替えるには貸主の承諾が要る
• 2020年3月以前の保証には改正前の民法が使われるが、合意で更新すると改正後の民法が使われる
• 連帯保証人なしで借りるなら、保証会社、法人の保証人、日商保の敷金半額くん（代表者個人の連帯保証が不要）といった方法がある

出典：民法 第446条・第447条・第450条・第452条・第453条・第454条・第458条の2・第459条・第465条の2・第465条の4・第465条の6・第465条の9・第465条の10・第622条の2、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）附則第21条、法務省「2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります」「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」