オフィスや店舗の募集条件には、賃料とは別に「共益費 坪3,000円」「管理費込み」などと書かれています。共益費は毎月かかる費用で、賃料と同じくらい固定費に響きますが、物件によって「賃料に含む」「別にかかる」「名前が管理費」と表示がばらばらで、比べにくい費用でもあります。
共益費は、ビルの廊下やエレベーター、トイレなど、入居者が共同で使う部分を維持するための費用です。賃料と共益費を合わせた額で比べないと、見かけの賃料が安い物件の方が、実際には高くつくことがあります。また、敷金や更新料を「賃料の○か月分」で計算するとき、共益費を含めるかどうかでも負担が変わります。
この記事では、共益費の意味と中身、管理費との違い、賃料との合わせ方と物件の比べ方、敷金・更新料の計算との関係、値上げの扱い、消費税と会計の扱い、契約前に確かめることを整理します。
共益費とは、ビルの中で入居者が共同で使う部分（共用部分）の維持管理に充てるために、賃料とは別に毎月払う費用です。オフィスビルや店舗ビルでは、次のような費用がまかなわれます。
どこまでを共益費でまかなうかは、ビルごとに違います。共益費に含まれることがある費用と、別に請求されることがある費用は、たとえば次のように分かれます。
| 共益費に含まれうる | 別に請求されうる |
|---|---|
| 共用部分の清掃・照明・空調 | 専有部分の電気代 |
| エレベーター・消防設備の保守 | 時間外や休日の空調の費用 |
| 共用トイレ・給湯室の維持 | 専有部分の水道代（メーターがある場合） |
| 警備・受付 | 看板・駐車場・倉庫の使用料 |
| 共用部分のごみの処理 | 専有部分から出る大量のごみ・産業廃棄物の処理 |
同じ坪単価の共益費でも、含まれる範囲が広いビルと狭いビルでは、毎月の実際の負担が変わります。共益費に含まれる範囲は、募集資料に書かれていないこともあるため、申込みの前に内訳を尋ねます。
オフィスや店舗の賃貸では、「共益費」と「管理費」は、どちらも共用部分の維持管理に充てる費用として使われ、呼び方が違うだけのことがあります。一方、分譲マンションで区分所有者が管理組合に払う「管理費」は、所有者が負担するもので、賃借人が貸主に払う共益費とは別のものです。
物件の資料で「管理費」と書かれていたら、それが賃借人の払う共益費のことなのかを確かめます。
物件を比べるときは、賃料と共益費を合わせた、1坪あたりの月額で比べます。同じ30坪の区画でも、表示のしかたで見かけが変わります。
| 物件 | 賃料 | 共益費 | 合計 |
|---|---|---|---|
| A | 20,000 | 3,000 | 23,000 |
| B | 21,500 | 込み | 21,500 |
| C | 19,000 | 5,000 | 24,000 |
金額は1坪あたりの月額（円）です。30坪で借りると、月額はAが69万円、Bが64.5万円、Cが72万円です。
賃料だけを見るとCがいちばん安く見えますが、共益費を合わせると、Bがいちばん安く、Cがいちばん高くなります。月額の差は、5年（60か月）で見ると、BとCで450万円になります。金額は比べ方を示すための例です。
坪あたりの金額は、どの面積をもとにしているかで変わります。契約面積に共用部分の一部を含めるビルもあれば、壁の内側の面積だけで計算するビルもあります。坪単価を比べるときは、月額の総額と、実際に使える面積もあわせて確かめます。
賃料と共益費の合計が同じでも、賃料を低くして共益費を高くしている物件があります。この場合、敷金や更新料を「賃料の○か月分」で計算する契約では、預ける敷金や払う更新料が少なくなります。反対に、共益費が改定しやすい条項になっていれば、毎月の負担が上がりやすいとも言えます。合計の月額だけでなく、賃料と共益費の割合と、それぞれの改定の条項を見ておきます。
敷金や更新料、償却を「賃料の○か月分」で決める契約では、その「賃料」に共益費を含むかどうかで、額が変わります。賃料が月60万円、共益費が月9万円で、敷金が10か月分の場合です。
| 基準 | 敷金10か月分 |
|---|---|
| 賃料だけ | 600万円 |
| 賃料と共益費を合わせた額 | 690万円 |
この例では、共益費を含めるかどうかで、預ける敷金が90万円違います。契約書の敷金・更新料・償却の条項で、「賃料」とだけ書かれているのか、「賃料及び共益費」と書かれているのかを確かめます。募集資料の「敷金10か月」がどちらを基準にしているかも、申込みの前に確かめておくと、あとで予定が狂いません。
共益費の額を改定できるかどうかは、契約の定めによります。「共益費は、経済情勢の変動、公租公課や管理費用の増減により改定することができる」といった条項がある場合、ビルの管理費用が上がれば、改定を求められることがあります。
改定を求められたときは、何の費用がどれだけ上がったのかの説明を求めます。たとえば、次のように尋ねます。
令和○年○月○日付で共益費の改定のご通知をいただきました。改定の根拠となる費用（清掃・警備の委託費、共用部分の電気代など）について、前年と今年の金額と、増えた理由をお示しいただけますでしょうか。内容を確認のうえ、ご回答いたします。
清掃や警備の委託費、共用部分の電気代など、共益費でまかなう費用の増加と、求められた額が見合っているかを確かめます。賃料の改定とあわせて求められることもあるため、賃料の値上げへの対応は「オフィス・店舗の賃料値上げは拒否できる？」も参考にしてください。
国税庁は、ビル管理会社などが、水道光熱費、管理人の人件費、清掃費などを共益費などと称して各テナントから毎月一定額で受け取り、その中から経費を払う方法をとっている場合、その共益費は消費税の課税の対象になるとしています（質疑応答事例「テナントから領収するビルの共益費」）。事務所などの建物の家賃も課税の対象です（タックスアンサー No.6225）。
一方、水道光熱費などがメーターでテナントごとに分かれていて、ビル管理会社などが預り金として受け取り、電力会社などに払うだけと認められる場合は、その預り金は管理会社などの課税売上げにはあたらないとされています（同事例）。請求書で、共益費と、実費の立替えにあたる費用が分けて書かれているかを確かめます。
なお、住宅の貸付けでは、共同住宅の共用部分の費用を入居者が負担する共益費は家賃に含まれ、住宅の家賃と同じく非課税として扱われます（消費税法基本通達6-13-9）。オフィスや店舗の共益費とは扱いが違います。
毎月の請求書は、たとえば次のような形です。30坪の区画の例で、金額は見方を示すための例です。
| 項目 | 金額（税別） | 確かめること |
|---|---|---|
| 賃料 | 600,000円 | 契約どおりの額か |
| 共益費 | 90,000円 | 契約どおりの額か。改定の通知と合っているか |
| 専有部分の電気代 | 48,000円 | 検針の期間と単価。実費の立替えか |
| 時間外空調 | 12,000円 | 使った時間と単価 |
| 消費税 | 75,000円 | どの項目に課税しているか |
共益費と、実費の立替えにあたる費用が分けて書かれていれば、何にいくら払っているかが分かります。まとめて「共益費等」とだけ書かれている場合は、内訳を尋ねます。
2027年4月1日以後に開始する事業年度から適用される新しいリース会計基準では、リースを含む契約について、原則として、リースを構成する部分（建物を使う権利）と、リースを構成しない部分（清掃や保守などのサービス）とに分けて会計処理を行います（企業会計基準適用指針第33号 第9項〜第11項）。共益費のうち、清掃や保守などのサービスにあたる部分は、リースを構成しない部分にあたることがあります。
一方で、借手は、リースを構成する部分と、関連するリースを構成しない部分とを分けずに、まとめてリースを構成する部分として会計処理することを選ぶこともでき、その場合はその旨を注記します（同第97項）。どちらの処理をとるかで、使用権資産とリース負債の額が変わるため、顧問の会計士と相談して決めます。
貸主の側では、共益費を、共用部分の維持管理にかかる費用をもとに決めます。決め方には、主に次の二つがあります。
| 決め方 | 内容 | 貸主にとっての特徴 |
|---|---|---|
| 定額 | 坪あたりの額を決めて毎月受け取る | 管理が簡単。費用が増えたときは改定の手続きが必要 |
| 実費精算 | 予定額を受け取り、年度末などに実際の費用と精算する | 費用の増減を反映しやすいが、精算の手間と説明が必要 |
どちらの場合も、共益費でまかなう範囲、改定の条件、精算の方法を契約書に具体的に書いておくと、改定や精算のときの行き違いを防げます。改定を求めるときは、費用の内訳と増えた理由を示すと、借主の理解を得やすくなります。
フリーレントの期間でも共益費は払う契約があるため、フリーレントの条件とあわせて確かめます。フリーレントの条件の見方は「フリーレントとは」で整理しています。
共益費は毎月の固定費ですが、敷金の基準に含まれる契約では、入居時の初期費用にも響きます。月額の負担を比べるときは、賃料と共益費の合計に加えて、預ける敷金の額もあわせて見ます。
当社の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の敷金の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。すでに入居している物件の敷金は、入居したまま半額から最大全額を取り戻す「敷金返還くん」もあります。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。
契約で共益費を払うと定めていれば、払う必要があります。払わなければ、賃料と同じように未払いとして扱われ、敷金から差し引かれることもあります。
表示のしかたの違いなので、どちらが得とは決まりません。賃料と共益費を合わせた坪あたりの月額と、敷金などの計算の基準で比べます。
オフィスや店舗の賃貸では、どちらも共用部分の維持管理に充てる費用として使われ、呼び方が違うだけのことがあります。資料の表示が何を指すかを確かめます。
共益費も契約で払うと定めた債務なので、払えなければ未払いとして扱われます。未払いが続けば、賃料の滞納と同じように契約の解除の理由になることがあり、退去のときには敷金から差し引かれます。支払いが苦しいときは、早めに貸主に相談します。
開示の義務が法律で定められているわけではありませんが、改定を求められたときや、契約の前に、内訳の説明を求めることはできます。説明に応じるかどうかは貸主の判断です。
契約で決めた額を払うのが基本で、空室の数によって毎月の額が変わるわけではありません。ただし、改定の条項があれば、管理費用の増加を理由に改定を求められることがあります。
出典：国税庁 質疑応答事例「テナントから領収するビルの共益費」、国税庁「No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など」、消費税法基本通達6-13-9、企業会計基準適用指針第33号第9項〜第11項・第97項。
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