オフィスや店舗の賃貸借契約の更新が近づくと、テナントは貸主（ビルのオーナー）から賃料の値上げを通知されることがあります。東京都心ではオフィスの賃料が上がり続けており、更新のたびに改定を持ちかけられる会社も増えています。
値上げの通知が届いても、その金額がそのまま決まるわけではありません。ただ、断り続ければ済むわけでもなく、話し合いがまとまらなければ調停や裁判に進みます。大切なのは、法律の決まりを押さえたうえで、根拠を確かめ、受け入れるかどうか、受け入れるなら何を条件にするかを決めて交渉することです。
この記事では、オフィス・店舗の賃料の値上げを求められたときに、拒否できるかどうか、通知が届いたら確かめること、交渉の進め方と例文、受け入れるときに出せる条件を、借地借家法の決まりに沿って整理します。対応策のひとつとして、預けている敷金の一部を保証会社の保証に置き換えて返してもらう方法も、事業用の敷金を保証する保証会社の立場から紹介します。
建物の賃料の増額・減額は、借地借家法第32条で定められています。賃料が次のような事情で「不相当」になったとき、貸主と借主のどちらからでも、将来に向かって賃料の増額や減額を求めることができます。
この権利は「契約の条件にかかわらず」使えるとされています。契約書に賃料の改定について何も書いていなくても、貸主は値上げを求めることができます。
三幸エステートとニッセイ基礎研究所の「オフィスレント・インデックス」によると、東京都心部のAクラスビルの成約賃料は、2026年4〜6月期に1坪あたり38,259円（共益費を除く）となり、11期連続で上がりました。空室率は0.8%まで下がっています。
周りのビルの賃料が上がると、貸主は「近くのビルと比べて安すぎる」ことを理由に値上げを求めやすくなります。更新の時期に、改定の案が届くことがよくあります。
値上げを求める貸主も、賃料だけを見ているわけではありません。貸主にとって大事なことは、おおむね次の4つです。
この4つは、あとで説明する交渉の条件を考えるときの手がかりになります。
貸主が値上げを求めても、借主が合意しなければ、話し合いが続きます。借地借家法第32条第2項では、増額の話し合いがまとまらないとき、借主は増額が正しいとする裁判が確定するまで、自分が相当と考える額の賃料を払えばよいとされています。多くの場合は、それまでの賃料を払い続けます。
ただし、裁判で増額が正しいと認められた場合は、それまでに払った額との差額に、年1割の利息をつけて払わなければなりません。根拠のある値上げを断り続けると、あとでまとめて払う額が大きくなります。
| 場面 | 見通し |
|---|---|
| 契約書に「一定の期間は賃料を増額しない」特約があり、その期間中 | 特約が優先されるため、応じる必要はない（借地借家法第32条第1項ただし書き） |
| 貸主が示す根拠が弱い（比べたビルの規模や築年数、立地がかけ離れている） | 周辺の賃料を示して、値上げ幅を小さくする交渉がしやすい |
| 周辺の賃料が上がっており、根拠がある | 断り続けると、あとで差額と利息を払うおそれがある。条件を付けて受け入れる交渉が現実的 |
賃料の増額・減額をめぐって裁判を起こすときは、民事調停法第24条の2により、まず調停を申し立てなければならないと定められています。いきなり裁判になるのではなく、裁判所の調停委員を交えた話し合いの場が先に設けられます。
借地借家法第26条では、期間の定めがある建物の賃貸借で、期間が満了する1年前から6ヶ月前までの間に、更新しない旨や、条件を変えなければ更新しない旨の通知がなければ、それまでと同じ条件で更新したものとみなされます。
貸主がこうした通知をするには、第28条により**「正当の事由」が必要**です。建物を使う必要性や、これまでの経緯、建物の状態などから判断されるもので、賃料の値上げに応じないことだけで直ちに認められるものではありません。とはいえ、関係が悪くなればその後の交渉が難しくなるため、話し合いで落としどころを探るのが現実的です。
なお、契約が定期建物賃貸借（定期借家）の場合は、更新の仕組みが普通の契約と異なります。契約書で契約の種類を確かめてください。
借地借家法第32条は、貸主と借主のどちらからでも賃料の増減を求められる決まりです。周辺の賃料が下がった、建物が古くなり近くの同じようなビルより割高になった、といった事情があれば、借主から減額を求めることもできます。貸主が示した根拠を確かめる中で、逆にいまの賃料が高すぎるとわかった場合は、その資料を交渉の材料にできます。
口頭で「来期から上げたい」と言われただけでは、いくら、いつから、なぜ上げたいのかがはっきりしません。新しい賃料の額、上げる時期、値上げの理由を書面で出してもらいます。理由が「周辺相場」なら、比べたビルと賃料も示してもらいます。口頭で伝えられた場合も、書面での提示を求める返事をしておくと、根拠を確かめる時間をとれます（例文は後半の「値上げ交渉で使える例文」に載せています）。
契約の種類（普通の賃貸借か、定期借家か）、契約期間と更新の条件、増額しない特約の有無、原状回復の範囲を確かめます。特約があれば、その期間は値上げに応じる必要はありません。
同じエリアで、規模や築年数が近いビルの募集賃料を調べ、仲介会社にも意見を聞きます。当社が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」でも、エリアごとに募集中の区画の賃料を確認できます。募集中の賃料と、実際に決まる賃料が違うこともあるため、複数の情報で判断します。
通知を受け取り、根拠と相場を確かめたら、移転した場合の費用と比べて、受け入れるかどうかを決めます。回答は「そのまま受け入れる」「断る」の二択にせず、条件を付けて受け入れる案を出すと、話がまとまりやすくなります。貸主にとっても、調停や裁判に時間と費用をかけるより、話し合いで決まるほうが負担が小さいからです。
値上げを断って移転する場合、主に次の費用がかかります。
たとえば月額100万円のオフィスに移る場合、敷金が12ヶ月分なら1,200万円、仲介手数料が最大で110万円かかり、ここに工事や原状回復の費用が加わります。5%の値上げで増える年間60万円と比べると、敷金と仲介手数料だけで20年分を超えます（敷金は退去時に戻る前提のお金ですが、その間は使えません）。移転の費用が値上げの何年分にあたるかを見ると、受け入れるかどうかを判断しやすくなります。
移転を選ぶ場合は、新しいオフィスに預ける敷金を減らす方法もあります。当社の「敷金半額くん」を使えば、契約時に預ける敷金を半額から最大0円まで減らせます（当社の審査と貸主の承諾が必要です）。
根拠の弱い値上げを求められたときは、周辺の募集賃料を集め、値上げ幅そのものを小さくする交渉から始めます。合意する額が決まったら、一定期間の据え置きを合意書に入れておきます。根拠が弱いまま調停や裁判に進んでも、貸主の求める額がそのまま認められるとは限らないため、貸主にとっても話し合いでまとめる利点があります。
相場どおりの値上げを求められたときは、額を大きく下げるのは難しいため、受け入れる前提で、次の節の条件を組み合わせます。開始時期を遅らせる、段階的に上げる、一定期間の据え置きを入れる、といった条件が中心になります。
大幅な値上げを求められたときは、移転した場合の費用と比べる意味が大きくなります。移転の見積もりを取ったうえで、段階的な引き上げと据え置きを組み合わせます。それでも折り合わなければ、移転も選択肢になります。
値上げを受け入れる場合も、そのまま受け入れる必要はありません。貸主にとって大事なことのどれかを渡し、その代わりに借主の負担を減らす条件を出します。
| 条件 | 貸主が得るもの | 借主が得るもの |
|---|---|---|
| 値上げ幅を小さくする | 話し合いが早くまとまる | 月々の負担を抑えられる |
| 段階的に上げる | 最終的には求めた賃料になる | 増える負担を先に延ばせる |
| 開始時期を遅らせる | 値上げそのものは実現する | 数ヶ月分の負担が減る |
| 一定期間は据え置く | 値上げが確定する | 次の値上げを当面防げる |
| 契約期間を延ばす | 空室の心配が減る | 値上げ幅を抑える材料になる |
| 原状回復・内装の負担を決める | 退去時のもめごとが減る | 退去時の費用が読める |
| 敷金の一部を返してもらう | 賃料の収入が増え、担保は保証で保てる | まとまった現金が手元に戻る |
最も使われるのが、値上げの額と時期の調整です。提示された5%を3%にする、1年目は半分だけ上げて2年目から全額にする、開始を数ヶ月先にする、などです。貸主が示した根拠が弱ければ、周辺の募集賃料を示して額を下げる材料にします。
合意書に「〇年〇月まで賃料を増額しない」と書いておくと、借地借家法第32条第1項のただし書きにより、その期間は値上げを求められなくなります。今回の値上げを受け入れる代わりに、次の値上げを当面防ぐ条件です。
貸主にとって、借主が出ていくことは大きな負担です。契約期間を延ばす、または一定の期間は解約しないと約束すれば、貸主は空室の心配が減ります。その代わりに、値上げ幅を抑えてもらう交渉ができます。ただし、途中で移転しにくくなるため、事業の計画とあわせて判断します。
退去時の原状回復の範囲や、入居中の内装工事の費用分担を、今回の合意で決めておく方法です。退去時の費用の見通しが立ち、貸主にとってももめごとが減ります。
値上げで月々の支払いが増える分を、手元の資金で埋め合わせたいときに使える条件です。敷金は、賃料の滞納や退去時の原状回復に備えて、貸主が預かっているお金です。この役割を保証会社の保証で肩代わりできれば、貸主は現金を預かり続けなくても同じ備えを保てます。そこで、「値上げを受け入れる代わりに、預けている敷金の一部を保証に置き換えて返してほしい」と提案します。貸主は賃料の収入が増え、担保も保てます。借主は、月々の支払いは増えるものの、まとまった現金が手元に戻ります。
月額賃料100万円、敷金が12ヶ月分の1,200万円のオフィスで、5%の値上げ（105万円）を受け入れると、支払いは年間60万円増えます。その代わりに、敷金のうち600万円を返してもらえれば、年間の負担増の10年分にあたる現金がすぐに手元に戻ります。
値上げ幅と返してもらう額の組み合わせを変えると、次のようになります。月額賃料100万円・敷金1,200万円のオフィスで、新しい賃料は3%なら103万円、5%なら105万円、10%なら110万円です。
| 値上げ | 年の負担増 | 返す敷金 | 何年分 |
|---|---|---|---|
| 3% | 36万円 | 300万円 | 約8年 |
| 5% | 60万円 | 600万円 | 10年 |
| 10% | 120万円 | 1,200万円 | 10年 |
ただし、貸主は返す分の現金を用意する必要があります。全額ではなく一部から提案したほうが、合意を得やすくなります。また、保証を使うには保証会社に保証料を払います。保証料は審査の結果で決まるため、値上げの額・保証料・戻る現金を並べて判断します。提案の書き方は、次の「値上げ交渉で使える例文」に載せています。
当社の「敷金返還くん」は、借主が預けている敷金の半額から最大全額を、入居したまま現金で取り戻すサービスです。返す敷金の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。借り入れではないため、返済や利息はありません。流れは、審査（決算書3期分、登記事項証明書、代表者の本人確認書類）、貸主への説明と承諾の取得、契約の調整、敷金の返還の順です。貸主への説明と承諾の取得は当社が行うため、賃料改定の話し合いとあわせて進められます。書類の提出から返還までは、1ヵ月半〜2ヵ月ほどが目安です。貸主の承諾が得られない場合は利用できません。
交渉のやり取りは、口頭だけでなく書面やメールでも残しておくと、条件の食い違いを防げます。場面ごとの例文を示します。〇〇の部分は、自社の状況に合わせて書き換えてください。
賃料改定のご連絡をいただき、ありがとうございます。社内で検討するにあたり、改定後の賃料、改定の開始時期、改定の理由と、比較の対象とされた物件の賃料を、書面でお示しいただけますでしょうか。内容を確認のうえ、〇月〇日までにご回答いたします。
賃料改定のご提案について
ご提示いただいた賃料の改定について、社内で検討いたしました。周辺の同じような規模・築年数のビルの募集賃料（別紙）と比べると、ご提示の額は高いと考えております。
つきましては、改定後の賃料を月額〇〇円とし、改定の開始を〇年〇月からとしていただけないでしょうか。あわせて、改定後〇年間は賃料を据え置く旨を、合意書に定めさせていただければ幸いです。
賃料改定のご提案について
このたびご提示いただいた賃料の改定について、社内で検討いたしました。周辺の賃料の動向をふまえ、改定には前向きに応じたいと考えております。
つきましては、改定後の賃料を月額〇〇円とすることにあわせ、お預けしている敷金〇〇円のうち〇〇円について、保証会社による保証に置き換えたうえでご返還いただくことをご検討いただけないでしょうか。保証会社の保証により、賃料の滞納や原状回復へのお備えは、これまでと同様に確保されます。保証会社からのご説明の機会も設けさせていただきます。
口頭で決めた条件は、あとで食い違いの元になります。合意した内容は、次の項目を含めて書面に残します。
借地借家法第26条では、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、条件を変えなければ更新しない旨などの通知がなければ、同じ条件で更新したものとみなされます。貸主が値上げを求めてくるのも、この時期に重なりやすくなります。更新の1年ほど前から、次の準備をしておくと、通知が届いてから慌てずに済みます。
通知を無視しても、それだけで賃料が上がるわけではありません。ただ、話し合いがまとまらなければ調停や裁判に進み、増額が正しいと認められると、それまでに払った額との差額に、年1割の利息をつけて払うことになります。まずは書面で根拠を確かめ、回答することをおすすめします。
普通の建物賃貸借では、貸主が更新を拒むには正当の事由が必要です（借地借家法第28条）。値上げに応じないことだけで、直ちに退去を求められるわけではありません。定期借家の場合は仕組みが異なるため、契約書を確認してください。
借地借家法第32条第2項により、増額について話し合いがまとまらない間は、借主が相当と考える額を払えばよいとされています。多くの場合は、それまでの賃料を払い続けます。払わずにいると賃料の不払いと受け取られかねないため、支払いは止めないようにします。
同じエリアで、規模や築年数が近いビルの募集賃料と比べます。仲介会社の意見も聞き、貸主が示した比較のビルが、自社のオフィスと条件が近いかを確かめます。募集中の賃料と、実際に決まる賃料が違うこともあるため、複数の情報で判断します。
交渉の条件として提案できます。敷金の一部を保証会社の保証に置き換えれば、貸主は滞納や原状回復への備えを保ったまま、預かっている現金を返せます。実際に返還を受けるには、保証会社の審査と貸主の承諾が必要です。当社の敷金返還くんでは、預けている敷金の半額から最大全額が対象で、返還できる額は審査の結果と貸主との調整で決まります。
出典：借地借家法第26条・第28条・第32条、民事調停法第24条の2、三幸エステート・ニッセイ基礎研究所「オフィスレント・インデックス 2026年第2四半期」（2026年7月31日）、国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」。
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