20坪以下の区画の種類ごとに、契約書で見る箇所
20坪以下の区画は、内装のない区画、貸主が内装を用意したセットアップの区画、シェアオフィスの個室の3つに分けて考えると、契約書で見る箇所を絞れます。内装と家具を誰が用意し、誰の物かによって、退去のときに何を戻すか、壊れたときに誰が直すかが変わるためです。
| 区画の種類 | 内装と家具 | 契約書で特に見る点 |
|---|
| 内装のない区画 | 借りる側が自社で整える | 原状回復の範囲、工事の区分と工事の会社 |
| セットアップの区画 | 貸主が用意したものを使う | 内装と家具の一覧、修理の負担、短い期間で解約したときの違約金 |
| シェアオフィスの個室 | 運営会社が用意したものを使う | 契約の名前と解約の決まり、料金の改定、退去のときの費用 |
内装付きの区画が多い20坪以下では、とくにセットアップの区画の契約書の作りを見ておきます。東京の小規模セットアップオフィスを候補にする場合は、通常の賃貸オフィスの契約書のひな形に、内装と家具の扱いを足した契約になっているかを見ます。セットアップの区画に固有の条項（内装と家具の一覧、修繕の特約、追加の工事、内装の費用をもとにした違約金）は「セットアップオフィスの契約で確かめること」で詳しく扱っています。
普通借家か、定期借家か
建物の賃貸借には、期間が満了しても原則として更新される普通借家と、期間の満了で終わる定期借家があります。小規模オフィスを借りる会社は、人が増えて手狭になったときに移れるか、反対に長く使い続けたいときに使えるかを、契約の形から確かめます。
| 項目 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|
| 期間の満了 | 貸主に正当の事由がなければ更新される | 更新されずに終わる |
| 1年未満の期間 | 期間の定めのない契約とみなされる | 1年未満でも定められる |
| 借主からの途中の解約 | 解約の条項があれば、その予告で解約できる | 事務所は法律上の解約の権利がなく、条項があるときだけ |
| 賃料の増減の請求 | 不相当になれば請求できる | 賃料改定の特約があれば請求できない |
定期借家が成り立つ条件
定期借家は、書面（電磁的記録を含む）で契約し、契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を交付して説明したときに限り、成り立ちます（借地借家法第38条第1項〜第3項）。説明の書面は、借りる側の承諾があれば電子メールなどの電磁的方法で受け取ることもできます（同条第4項）。この説明をしなかったときは、更新がないとする定めは無効になります（同条第5項）。
募集の資料に「定期借家」とあっても、説明の書面を受け取っていない場合は、契約の前に求めます。定期借家の意味と、普通借家との違いは「定期借家契約とは」で詳しく説明しています。
事務所の定期借家は、条項がなければ途中で解約できない
定期借家で借主に法律上の解約の申入れが認められているのは、居住の用に供する建物で床面積が200平方メートル未満のものに限られます（借地借家法第38条第7項）。20坪は約66平方メートル（1坪を約3.31平方メートルとして計算）で、広さだけを見ると200平方メートル未満に入りますが、住まいの契約ではないため当てはまりません。事務所では、途中で解約できるかどうかは、契約書に中途解約の条項があるかで決まります。
人が増えて2〜3年で広い区画に移る見込みがあるなら、定期借家の区画では、何か月前の予告で解約できるか、違約金がいくらかを、署名の前に条項で確かめます。期間の満了の後も使い続けるには貸主との再契約が要り、応じるかどうかは貸主の判断です。終了の通知の時期と再契約の考え方は、上の「定期借家契約とは」で取り上げています。
解約予告の期間と、途中で解約するときの条件
小規模オフィスを借りる会社は、人が増えて広い区画へ移るときの解約の条件を、借りる時点で確かめておきます。予告の期間が長いほど、移転先の賃料と今の区画の賃料を両方払う期間が長くなるためです。
解約予告の期間と、賃料を重ねて払う月数
普通借家でも、期間の途中で解約できるのは、契約で解約する権利を残しておいた場合です（民法第618条）。その場合の予告の期間は契約の定めにより、定めがなければ、建物の賃貸借は解約の申入れの日から3か月で終わります（同法第617条第1項）。事務所の契約書では、「6か月前までに書面で予告する」のように、予告の期間を条項で決めています。期間は契約ごとに違うため、候補の区画ごとに確かめます。
東京の10〜15坪の区画の月額賃料の中央値（約34.2万円）で計算すると、移転先の賃料が始まる月に予告した場合、予告の期間が6か月なら両方の賃料を6か月重ねて払い、今の区画の分だけで205.2万円になります。予告の期間が3か月なら102.6万円です。移転の予定がある会社ほど、予告の期間の長さを賃料の水準と同じくらい重く見ます。
予告の届く日と、予告に代えて払う賃料
解約の予告は、貸主に届いた時から効力を生じます（民法第97条第1項）。予告の期間を満たしているかは届いた日で判断されるため、書面で送り、届いた日を記録に残します。
契約によっては、「予告に代えて、予告の期間に足りない月数分の賃料を払えば、すぐに解約できる」という条項があります。移転の時期が読みにくい会社には、この条項があると解約の日を動かしやすくなります。
更新の手続きをしないまま使い続けたとき
普通借家で、期間の満了の1年前から6か月前までの間に、どちらからも更新しない旨の通知がなければ、それまでと同じ条件で更新したものとみなされ、その後は期間の定めのない契約になります（借地借家法第26条第1項）。更新の書類を交わさないまま使い続けている会社は、この状態になっていることがあります。
期間の定めのない建物の賃貸借では、借りる側からの解約の申入れは、契約に定めがなければ、申入れの日から3か月で終わります（民法第617条第1項）。更新の前の契約に予告の期間の定めがあるときに、それがどう当てはまるかで行き違いが起きないよう、更新の時期が来たら条項を読み直し、必要なら更新の書面を交わしておきます。
同じビルの中で広い区画へ移るとき
小規模オフィスを借りる会社では、人が増えたときに、同じビルの広い区画へ移ることも選べます。この場合も、今の区画の解約予告の期間は原則として契約どおりかかるため、同じビルの中での移転なら予告の期間を短くできるか、預けている敷金を新しい区画の敷金に振り替えられるかを、貸主に相談します。
相談の結果は、今の区画の解約の日、新しい区画の賃料が始まる日、敷金の振り替えの額を書いた書面で残します。口頭の約束のままにすると、今の区画の原状回復の範囲や敷金の精算で行き違いが起きやすくなります。
短い期間で解約したときの違約金
フリーレントの付いた区画では、契約から一定の期間のうちに解約すると、無料にした分の賃料を違約金として払う定めが置かれることがあります。違約金の額が、何の費用をもとに決めた額かを確かめ、計算のしかたが書かれていない場合は、契約の前に説明を求めます。
フリーレントの違約金の計算は「フリーレントとは」で説明しています。内装付きの区画で、貸主が内装に使った費用をもとにした違約金の見方は、「セットアップオフィスの契約で確かめること」で取り上げています。
原状回復の範囲
退去のときに元に戻す範囲は、小規模オフィスでも退去の費用を大きく左右します。民法は、借りた後に生じた損傷を、通常の使用による損耗と経年変化を除いて元に戻す義務を借主に負わせていますが（第621条）、事務所の契約では、通常の損耗も含めて戻す特約が置かれることがあります。
会社が借りる事務所には、消費者契約法が当てはまらない
消費者契約法は、「消費者」を、事業として又は事業のために契約の当事者となる場合を除いた個人と定めています（第2条第1項）。会社が事務所を借りる契約や、個人事業主が事業のために借りる契約は、消費者契約にあたりません。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の判例の章では、住まいの契約で、通常の損耗の補修費を借主に負わせる特約や敷引きの特約などが、消費者契約法第10条によって無効とされた事例が7件紹介されています。事務所の契約では、この法律による無効の主張はできないため、特約の中身は署名の前に確かめるしかありません。
住まいのガイドラインと、事務所の判例
国土交通省のガイドラインは、住まいの賃貸借を前提にした目安です。ただし、ガイドラインの判例の章は、オフィスビルの賃貸借で、借主には原状回復の条項にもとづき、通常の使用による損耗・汚損も除去して借りたときの状態に戻す義務があるとした東京高等裁判所の判決（平成12年12月27日）も紹介しています。この事案では、電気設備の撤去、空調設備のオーバーホール工事、塗装工事、内装工事、クリーニング工事が借主の負担とされました。
一方、最高裁判所の平成17年12月16日の判決（住まいの事案）は、通常の損耗の補修を借主に負わせるには、その範囲が契約書の条項に具体的に書かれているか、貸主が口頭で説明して借主がはっきり認識し、合意の内容にしていることが必要だとしました。判決は、その理由を建物の賃貸借の一般論として述べています。
事務所の契約でどちらの考え方に近く判断されるかは、契約の書き方と事案によって分かれます。借りる側としては、通常の損耗まで負担するのか、負担するならどの部分か（床・壁・天井・照明・空調など）が条項に具体的に書かれているかを、署名の前に確かめます。
小規模の区画で確かめること
入居するときの区画の状態を、写真と図面で残しておきます。退去のときに、入居前からあった傷みか、入居中に生じた損傷かを分ける材料になります。自社で間仕切りや配線の工事をした場合は、その工事の図面と、退去のときに撤去するかどうかの取り決めも残します。
原状回復の工事を、貸主の指定する会社が行う定めがあるかも確かめます。工事の会社を選べないと、見積もりを比べられません。工事の範囲と単価は、退去が決まってから争うより、契約の時点で範囲を具体的にしておくほうが行き違いを減らせます。償却と原状回復の関係は「敷金償却と原状回復の費用」で、返ってこない敷金への対処は「敷金が返ってこない・少ないときの対処」で取り上げています。
敷金・償却・賃料改定の条項
敷金の条項では、預ける額だけでなく、戻る時期、差し引かれるもの、賃料が変わったときの扱いを確かめます。条件は区とビルによって違い、セットアップの区画（広さを問わない）の敷金の中央値は、新宿区で4か月分、渋谷区で5.5か月分、千代田区・中央区・港区で6か月分でした。渋谷区の内装付きの小規模オフィスと新宿区のセットアップオフィスのように、隣り合う区の募集の条件を並べると、敷金と償却の組み合わせの違いが見えます。
敷金が戻る時期と、差し引かれるもの
民法は、貸主が敷金を返すのは、賃貸借が終わって物件の返還を受けたときで、返すのは、未払いの賃料など借主の金銭の債務を差し引いた残りと定めています（第622条の2第1項）。借主の側から、敷金を賃料の支払いにあてるよう求めることはできません（同条第2項）。
契約書では、明け渡しから何か月以内に返すか、償却（退去のときに差し引く分）があるか、原状回復の費用を敷金から差し引くのか別に払うのかを確かめます。償却は戻らないお金なので、敷金の月数が同じでも、償却の有無で退去のときに戻る額が変わります。償却の書き方と計算は「敷金償却（保証金償却）とは」で説明しています。
賃料が変わったときの敷金と、賃料の増減の請求
契約に「賃料が改定されたときは、敷金を改定後の賃料の○か月分とする」という定めがあれば、賃料が上がると敷金の追加を求められます。賃料の値上げを求められたときの対応は「オフィス・店舗の賃料値上げは拒否できる？」にまとめています。
普通借家では、周りの賃料と比べて不相当になったときは、借主も貸主も賃料の増減を請求できます（借地借家法第32条第1項）。ただし定期借家で賃料の改定の特約があるときは、この規定は適用されず（同法第38条第9項）、周りの賃料が下がっても減額を請求できません。
更新料と、更新のときの費用
契約によっては、更新のときに、貸主に払う更新料や、管理会社に払う事務手数料を定めています。保証会社を使っている場合は、保証の契約の更新にも費用がかかることがあります。
2〜3年で移る見込みの会社でも、更新の時期と移転の時期が近いと、更新の費用を払ってすぐに解約することになりかねません。更新の時期、更新料の額、保証の契約の更新の費用を、解約予告の期間と並べて、移転の計画に入れておきます。
