倉庫の寄託契約と賃貸借契約の違い｜荷物を預けるか、場所を借りるか。保管料と賃料、責任の範囲、保証金

荷物を置く場所を外に持つ方法は、大きく2つあります。倉庫業者に荷物を預けて保管してもらう「寄託」と、倉庫やその一部を借りて自社で荷物を管理する「賃貸借」です。民法では、寄託は、ある物を保管することを相手に委託し、相手がそれを承諾する契約で（民法第657条）、賃貸借は、ある物の使用と収益を相手にさせ、相手が賃料を払う契約です（民法第601条）。寄託では倉庫業者が荷物を保管する責任を負い、賃貸借では借りた側が自分で荷物を管理します。

国土交通省は、倉庫業者のトランクルームは寄託契約にもとづいて荷物の保管の責任を負う一方、倉庫業者でない事業者の「トランクルーム」は単なる保管場所の賃貸借の契約で、保管の責任までは負わないのが通常だと説明しています。同じように見える「倉庫を使う」契約でも、どちらの契約かで、払うお金、初めに預けるお金、荷物に事故があったときの責任、やめるときの決まりが変わります。この記事では、寄託と賃貸借の違い、倉庫業者に預けるときの決まり（民法・商法・2026年4月に改正された標準倉庫寄託約款）、倉庫を借りるときの決まりと保証金、どちらを選ぶかの考え方を、法律の条文と国土交通省の資料をもとに整理します。

寄託と賃貸借の違い

寄託：倉庫業者に荷物を預ける

民法の寄託の決まり

倉庫業者に預けるときの決まり（商法）

他人のために物品を倉庫に保管することを業とする者（倉庫営業者）に預ける場合は、商法の決まりも関わります（商法第599条）。

倉庫寄託約款が細かいことを決める

実際の取引では、倉庫業者が定めて国土交通大臣に届け出た倉庫寄託約款（倉庫業法第8条）が、細かいことを決めます。標準の約款は、約款に定めのない事項は法令と慣習によるとしており（第1条第2項）、約款の定めが商法の決まりと違うこともあります。国が定める標準倉庫寄託約款と同じ約款を使う倉庫業者が多く、国土交通省は、標準の約款が寄託者と倉庫業者の公平に反する契約を避ける基準として、紛争を防いできたと説明しています。2026年4月1日から施行の標準倉庫寄託約款（非発券の倉庫業者向けの「乙」。この記事の条の番号は乙のもの）の主な定めは、次のとおりです。

商法第610条では、倉庫営業者が注意を怠らなかったことを証明しなければ責任を免れませんが、標準の約款では、倉庫業者の故意または重大な過失に限り、それを請求する側が証明することになっています。預ける前に、その倉庫業者の約款を読み、寄託価額をいくらで申し出るか、火災以外の事故に自社で保険をかけるかを決めます。

2026年4月の改正で変わったこと

国土交通省は、1959年の制定以来、初めて標準倉庫寄託約款を大きく改正しました。同省の概要資料によると、主な点は次のとおりです。

• 付随する作業の料金：搬出入の車両の中での手荷役、仕分け、全数検品・開梱検品、ラベル貼りなどは、別に定めた料金か実際にかかった費用を請求できる。余裕のない入出庫の指図や取消しにも、別に費用を請求できる（第4条）
• 賠償の上限：滅失・損傷以外の損害（出荷の順番の誤りによる販売機会の損失など）の賠償は、その荷物の既に発生した料金の総額が上限（第43条第2項）
• 面積建保管：庫内の全部または一部の面積を対象にして料金を決める保管を、特約で行える（第17条）
• 契約の成立：荷物の引渡しで寄託契約が成立すると明記（第12条第2項）
• 在庫証明書：決算などに使う在庫証明書の位置づけを明記（第15条）

新しい約款は、約款を変えたあとに結ぶ寄託契約から適用され、既存の契約に適用するには寄託者の同意が要ります。取引中の倉庫業者から約款の変更の案内があったときは、付随する作業の料金と賠償の範囲を確かめてから同意します。

面積建保管は、賃貸借とは違う

面積建保管は、使う面積に応じて料金を決める点で、場所を借りる賃貸借に似ています。ただし、契約は寄託で、荷物を保管する責任は倉庫業者にあります。寄託者が申込書に荷物の数量や個数を書かず、倉庫業者も入出庫のときに確かめない場合は、数量などの不足による損害について、倉庫業者は責任を負いません（第17条第2項）。面積で料金を決めると、量が少ない月も同じ料金になるため、量が安定しているかどうかで、個数や重さで料金を決める保管と比べます。

ほかの寄託者の荷物と混ぜて保管されることがある

標準の約款では、倉庫業者は、種類・品名・記号や規格などが同じ荷物を、1つの倉庫や同じ場所の倉庫で混ぜて保管でき（混合保管）、ある寄託者には、ほかの寄託者の同意なく、混ぜた中から同じ数量を返すことができます（第19条）。国土交通省の概要資料によると、2026年の改正で、寄託者ごとに個別の承諾を得なくても混合保管ができることになりました。倉庫業者は、特約がなければ、寄託者の承諾を得ずに保管の場所や方法を変えることもできます（第16条第2項）。自社の荷物だけを分けて保管してほしい場合は、寄託の申込みのときに特約で決めます。

引き取らないまま保管期間が過ぎたとき

標準の約款では、保管期間が満了したあと、倉庫業者は寄託者に荷物の引取りを請求でき、決めた日までに引き取らないときは引取りを拒んだものとみなす、と付けて請求することもできます（第29条）。寄託者が受け取りを拒んだり受け取れなかったりするときは、倉庫業者は荷物を供託でき（第30条）、期限を決めた引取りの催告にも応じないと、荷物を競売にかけられます（第31条）。荷物の価格が保管料や競売の費用に満たないときや、傷むおそれがあるときは、競売に代えて任意に売却・処分でき、その代金から保管料や延滞金、売却の費用が差し引かれます（第32条）。事業の縮小や在庫の整理で荷物が要らなくなったときは、保管期間の満了と引取りの日程を、早めに倉庫業者と決めます。

倉荷証券と在庫証明書

商法は、倉庫営業者は寄託者の請求があれば倉荷証券を交付しなければならないと定めています（商法第600条）。ただし、倉荷証券を発行できるのは国土交通大臣の許可を受けた倉庫業者に限られ（倉庫業法第13条）、標準の約款の「乙」は、許可を受けていない（非発券の）倉庫業者向けです。倉荷証券は、預けた荷物の引渡しなどを目的とした有価証券で、荷物の種類と数量、保管場所、保管料、保険などが書かれ（商法第601条）、作られたときは、これと引き換えでなければ荷物の返還を請求できません（商法第613条）。倉荷証券を質権の目的にした場合でも、質権者の承諾があれば、荷物の一部の返還を請求できます（商法第614条）。

在庫証明書は、決算の資料などのために、ある日の在庫の数量などを証明する書面で、2026年の改正で約款に位置づけが書かれました。倉庫業者は、寄託者の請求があったときに、寄託者の費用で交付することがあり、在庫証明書は、譲り渡したり担保に入れたりできず、証明する日の翌日以降の在庫は証明しません（標準倉庫寄託約款（乙）第15条）。国土交通省は、在庫証明書が倉荷証券と同じ効力を持つと誤解される場合があったことを、明記の理由に挙げています。

賃貸借：倉庫（場所）を借りる

倉庫を借りる場合は、民法の賃貸借の決まりと、建物の賃貸借なら借地借家法の決まりによります。

場所を借りる賃貸借では、荷物の管理、入出庫の人、ラックやフォークリフト、荷物の保険は、借りた側が自分で用意します。国土交通省は、倉庫業者でない事業者の「トランクルーム」は単なる保管場所の賃貸借の契約で、契約の内容として物品の保管の責任までは負わないのが通常だと説明しています。倉庫業者でない者が、保管の責任を負うかのように誤認させる表示や広告をすることは、倉庫業法で禁じられています（倉庫業法第25条の10）。倉庫業にあたるかどうかの判定は「倉庫業の登録が必要になる場合と手続き」で説明しています。

借りるときは、保証金を初めに預ける

賃貸借では、契約のときに保証金（敷金）を預けます。当社の記事「倉庫・工場を借りるには」の計算の例では、300坪（約992㎡）・月額賃料120万円・保証金6か月分の倉庫で、初期費用1,372万円のうち保証金720万円が52.5%を占めます（金額は計算のための例で、賃料にかかる消費税は含めていません）。

保証金は退去して明け渡したあとに返ってくるお金ですが、それまでは貸主に預けたままで、運転資金にはあてられません。退去のときは、原状回復の費用などを差し引いた残りが返ります。精算の流れは「倉庫・工場を退去するときの保証金の精算」で、契約書の確かめ方は「倉庫の賃貸借契約書で確かめること」で説明しています。

どちらを選ぶか

次の表は、比べるときの目安です。

寄託か賃貸借かは、倉庫の使い方の一部ずつで組み合わせることもできます。たとえば、通年の在庫は借りた倉庫に置き、季節で増える分だけを倉庫業者に預ける方法です。保管から配送までをまとめて任せる場合の比べ方は「物流を3PLに任せるか、自社で倉庫を借りるか」で、冷凍・冷蔵の荷物の場合は「冷凍倉庫・冷蔵倉庫を借りる・預けるときに確かめること」で説明しています。

借りる倉庫の保証金を抑える

賃貸借を選ぶなら、保証金の負担も比べる項目に入れます。候補の物件ごとに、保証金の額（月額賃料×月数）、償却（退去のときに差し引く分）、原状回復の範囲を並べて比べます。

当社の「敷金半額くん」は、新しく借りる物件の敷金・保証金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、物流倉庫などの倉庫でも相談できます。減らした分の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。先の例なら、保証金720万円のうち360万〜720万円を、入居の工事や運転資金に回せます。

すでに借りている倉庫の保証金は、「敷金返還くん」で、入居したまま現金で取り戻せます。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。

よくある質問

寄託契約とは、どんな契約ですか？

ある物を保管することを相手に委託し、相手がそれを承諾する契約です（民法第657条）。倉庫業者に荷物を預ける契約は寄託で、倉庫業者が荷物を保管する責任を負います。

レンタル倉庫を借りるのは、寄託ですか、賃貸借ですか？

場所を借りて自分で荷物を出し入れする契約は、賃貸借の形です。国土交通省は、倉庫業者でない事業者のトランクルームは保管場所の賃貸借の契約で、保管の責任までは負わないのが通常だと説明しています。契約書で、保管の責任を誰が負うかを確かめます。

預けた荷物が壊れたら、倉庫業者は賠償しますか？

商法では、倉庫営業者は注意を怠らなかったことを証明しなければ責任を免れません（商法第610条）。ただし、約款が別に定めていることが多く、2026年4月からの標準倉庫寄託約款では、倉庫業者の故意または重大な過失に限り、請求する側が証明します。賠償の額は時価で、火災保険の金額または寄託価額が上限です。

預けた荷物は、いつでも引き取れますか？

民法では、寄託者はいつでも返還を請求できます（民法第662条）。標準倉庫寄託約款（乙）では、出庫するときは倉庫業者が指定した事項を書いた書面を出し（第24条）、保管料などは倉庫業者が定めた日か保管期間の満了の日までに払います（第49条第1項）。全量を出庫するときは、すべての債務を直ちに払う必要があり（第49条第2項）、料金などを払わないと出庫に応じてもらえないことがあります（第25条）。

倉荷証券と在庫証明書は、何が違いますか？

倉荷証券は、預けた荷物の引渡しなどを目的とした有価証券で、作られたときはこれと引き換えでなければ荷物を返してもらえません（商法第613条）。質権の目的にされることもあります（商法第614条）。発行できるのは、国土交通大臣の許可を受けた倉庫業者だけです（倉庫業法第13条）。在庫証明書は、ある日の在庫を証明する書面で、譲り渡したり担保に入れたりはできません（標準倉庫寄託約款（乙）第15条）。

寄託でも保証金はかかりますか？

標準倉庫寄託約款には、賃貸借の敷金のような保証金の定めはありません。料金の支払いの条件は倉庫業者の約款と契約で決まるため、契約の前に確かめます。

倉庫を借りるときの保証金を抑える方法はありますか？

候補の物件ごとに保証金の月数を比べて交渉するほか、保証金を保証に置き換えて減らす方法があります。当社の敷金半額くんでは、新しく借りる倉庫の保証金を、半額から最大0円まで減らせます（当社の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります）。

まとめ

• 寄託は荷物を預ける契約で、倉庫業者が保管の責任を負う
• 賃貸借は場所を借りる契約で、借りた側が自分で荷物を管理する
• 倉庫業者でない事業者のトランクルームは、保管場所の賃貸借で、保管の責任までは負わないのが通常
• 個数や重さで決める寄託の料金は預ける量で変わり、賃貸借の賃料は量にかかわらず変わらない
• 商法では倉庫営業者が無過失を証明するが、標準の約款では故意・重大な過失に限られる
• 2026年4月の標準倉庫寄託約款では、付随する作業の料金と賠償の上限が定められた
• 新しい約款を既存の契約に適用するには、寄託者の同意が要る
• 保管期間が過ぎて引取りの請求や催告に応じないと、約款により競売や任意の売却をされることがある
• 倉荷証券は質権の目的にされることがあるが、在庫証明書は担保に入れられない
• 賃貸借では保証金を預け、明け渡しのあとに差し引きの残りが返る
• 倉庫を借りるなら、保証金を保証に置き換えて減らし、その分を入居の工事や運転資金に回せる

出典：国土交通省「倉庫業法」「倉庫業法施行規則等運用方針」「標準倉庫寄託約款（乙）」（令和8年4月1日以降）「標準倉庫寄託約款（令和8年4月1日施行）改正の内容について」、民法第601条・第606条・第608条・第622条の2・第657条〜第664条の2、商法第599条〜第601条・第610条〜第614条・第616条・第617条、借地借家法第26条・第28条・第38条、倉庫業法第8条・第13条・第25条の10。