又貸し（転貸）とは｜オフィス・店舗の転貸借と敷金

借りているオフィスの一部を、グループ会社や取引先に使ってもらいたい。縮小で余った区画を、ほかの会社に貸して賃料の負担を減らしたい。こうした「又貸し」は、法律上は転貸と呼ばれます。オフィスや店舗でもこうした使い方を考えることがありますが、貸主の承諾を得ずに行うと、賃貸借契約を解除される理由になりかねません。

民法は、借主は貸主の承諾がなければ賃借物を転貸できず、承諾なしに第三者に使わせたときは、貸主が契約を解除できると定めています。一方で、承諾を得て転貸した場合には、元の貸主、借主（転貸人）、転借人の三者の関係について、民法と借地借家法が細かく決まりを置いています。敷金も、元の賃貸借と転貸借とで別々に動きます。

この記事では、転貸の意味と賃借権の譲渡との違い、無断転貸と解除、オフィスで転貸にあたる場面、承諾を得た転貸の三者の関係、敷金の流れ、承諾をもらうときに決めること、転貸人・転借人それぞれの注意点を整理します。

又貸し（転貸）とは

貸主の承諾がなければ転貸できない

民法は、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定めています（第612条第1項）。そして、「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる」とされています（同条第2項）。

条文は「使用又は収益をさせた」としており、賃料を受け取るかどうかを区別していません。お金のやり取りがなくても、第三者に使わせれば、転貸にあたる可能性があります。

転貸と賃借権の譲渡の違い

無断転貸と契約の解除

解除が認められないこともある

承諾のない転貸は、貸主が契約を解除できる理由になります。ただし最高裁は、賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物を使用または収益させた場合でも、賃借人の行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は民法第612条第2項により契約を解除することはできないと判断しています（最高裁昭和28年9月25日判決）。

とはいえ、「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」があるかどうかは、事情ごとに判断されるもので、あとから争って認められるとは限りません。解除されれば、事業の拠点を急に失うことになります。転貸にあたりそうな使い方をするときは、事前に貸主の承諾を得ておくのが原則です。

オフィスで転貸にあたりうる場面

判断に迷う場合は、貸主や管理会社に使い方を説明し、書面で承諾をもらっておくと安心です。

承諾を得た転貸の三者の関係

転借人は、貸主に直接義務を負う

民法は、「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」と定めています（第613条第1項）。この場合、転借人は、賃料の前払いをもって貸主に対抗できません。

たとえば、元の賃料が月100万円、転貸の賃料が月60万円なら、転借人が貸主に直接払う義務を負うのは、転貸借の賃料60万円の範囲です。元の借主が賃料を払わなくなったとき、貸主は転借人に直接請求できます。貸主は、元の借主に対しても引き続き権利を行使できます（同条第2項）。

合意による解除は、転借人に対抗できない

貸主と元の借主が合意で元の賃貸借を解除しても、それを転借人に対抗することはできません（第613条第3項）。ただし、解除の当時、貸主が元の借主の債務不履行による解除権を持っていたときは、この限りではありません。

つまり、元の借主が賃料を払わないなどの理由で解除された場合は、転借人も使い続けることができなくなることがあります。転借人の立場では、転貸人の支払い状況が自分の入居に影響する、という点に注意が必要です。

元の賃貸借が終わるときは、転借人への通知が必要

借地借家法は、建物の転貸借がされている場合に、元の賃貸借が期間の満了または解約の申入れによって終わるときは、貸主は転借人にその旨を通知しなければ、その終了を転借人に対抗できないと定めています（第34条第1項）。通知をしたときは、転貸借は、通知の日から6か月を経過することで終わります（同条第2項）。

敷金の流れ

転貸では、敷金も二つの契約で別々に動きます。

転借人が預けた敷金は、貸主ではなく転貸人が預かっています。転貸人の資金繰りが悪化したり倒産したりすると、転借人の敷金が返ってこないおそれがあります。転借人の立場では、転貸人の信用や、敷金の額を抑える交渉も考えておきます。

転貸人の立場では、転借人から預かった敷金は、転借人が退去したときに返すお金です。元の賃貸借の敷金とあわせて、預かっている敷金と預けている敷金の両方を管理することになります。

承諾をもらうときに決めること

承諾は、口頭ではなく、承諾書や覚書として書面でもらいます。承諾の条件として、承諾料を求められることもあります。

承諾をお願いする書面は、たとえば次のようにします。

○○ビル○階の賃貸借契約について、当社は、同階の区画のうち約○坪を、令和○年○月○日から令和○年○月○日まで、株式会社○○（業種：○○）に事務所として使用させることを希望しております。つきましては、民法第612条に基づき、転貸のご承諾をお願い申し上げます。転借人の使用による原状回復その他の責任は、当社が負います。転借人の概要と、転貸借契約書の案を別紙のとおりお送りいたします。

転貸人と転借人の契約で決めること

承諾を得たら、転貸人と転借人の間でも、転貸借の契約書を結びます。元の賃貸借の条件を踏まえて、次の点を決めます。

転貸の賃料の決め方

転貸の賃料は、元の賃料を面積で按分した額を基本に、共益費や共用部分の使用、内装や什器の利用を加えて決めることが考えられます。元の賃料より高い賃料で転貸して差益を得る形は、貸主が承諾の条件として問題にすることもあるため、承諾をもらうときに賃料の考え方を説明しておきます。

サブリースとの関係

ビルのオーナーが、サブリース会社に建物をまとめて貸し、サブリース会社が各テナントに貸す仕組み（サブリース）も、法律上は転貸の関係です。オーナーとサブリース会社の間の賃貸借（いわゆるマスターリース）と、サブリース会社とテナントの間の転貸借があり、テナントはオーナーに対して、民法第613条の範囲で直接義務を負います。マスターリースが期間満了などで終わるときは、借地借家法第34条の通知が必要です。

テナントの立場では、契約の相手がサブリース会社であること、敷金をサブリース会社に預けていることを確かめておきます。

転貸人・転借人それぞれの注意点

転貸人（元の借主）

• 貸主に対する責任は、転貸しても変わらない。転借人が賃料を払わなくても、元の賃料は払う必要がある
• 転借人の使い方で建物を傷めた場合も、貸主に対して原状回復などの責任を負う
• 転貸で受け取る賃料は、事務所などの建物の貸付けとして消費税の課税の対象になる（国税庁 タックスアンサー No.6225）

転借人

• 転貸人の支払い状況によっては、使い続けられなくなることがある（第613条第3項ただし書）
• 元の賃貸借が期間満了などで終わると、通知から6か月で転貸借も終わる（借地借家法第34条）
• 預けた敷金は転貸人が預かっている。転貸人の信用を確かめる

移転で余った区画をどうするか

縮小や移転で区画が余ったとき、転貸のほかに、貸主と話し合って一部を返す（減床）、解約して移転する、といった選択肢もあります。転貸は、貸主の承諾が必要で、転借人を探す手間と、転借人の支払いが滞るリスクを負います。減床や移転と比べて、手元の資金と事業への影響で選びます。

移転する場合は、今の物件の敷金が戻る前に、移転先の敷金を預けることになります。当社の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の敷金の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。入居を続けながら、預けている敷金の半額から最大全額を取り戻す「敷金返還くん」もあります。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。

よくある質問

グループ会社に無償で使わせるのも、転貸になりますか？

別の法人に使わせる場合は、無償でも、第三者に使用させたことにあたる可能性があります。貸主の承諾を得ておくのが安全です。

無断で転貸したら、必ず契約を解除されますか？

必ずではありません。最高裁は、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除できないとしています（昭和28年9月25日判決）。ただし、その判断は事情によるため、事前に承諾を得ておくのが原則です。

転借人は、元の貸主に直接賃料を払う必要がありますか？

転借人は、元の賃貸借の借主の債務の範囲で、貸主に直接義務を負います（民法第613条第1項）。元の借主が賃料を払わなくなったときなどに、貸主から直接請求されることがあります。

元の賃貸借が終わったら、転借人はすぐに出なければなりませんか？

期間満了や解約の申入れで終わる場合、貸主が転借人に通知してから6か月で転貸借が終わります（借地借家法第34条）。

まとめ

• 転貸は、貸主の承諾がなければできない。承諾なしに第三者に使わせると、契約の解除の理由になる（民法第612条）
• 背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できないとした判例もあるが、事前の承諾が原則
• 承諾を得た転貸では、転借人は貸主に直接義務を負い、合意解除は転借人に対抗できない。元の賃貸借が終わるときは、通知から6か月で転貸借も終わる
• 敷金は、元の賃貸借と転貸借で別々に動く。転借人の敷金は転貸人が預かる
• 余った区画は、転貸・減床・移転を比べて選ぶ。移転するなら、移転先の敷金を減らす方法もある

出典：民法第612条・第613条・第622条の2、借地借家法第34条、最高裁判所 昭和28年9月25日判決（昭和25(オ)140）、国税庁「No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など」。