敷金保証とは｜事業用の敷金を保証に置き換える仕組み、家賃保証との違い、保証の範囲と保証料、借りる会社とオーナーの使い方

敷金保証とは、オフィスや店舗、倉庫などの事業用の物件を借りるときに、入居する会社が預ける敷金（保証金）の一部または全部を、保証会社の保証に置き換える仕組みです。入居する会社は、預けるはずだった現金を手元に置けます。オーナーは、保証の上限を減らした敷金と同じ額にすれば、担保の額を保てます。賃料や原状回復費を払う義務は、これまでどおり入居する会社に残ります。

事業用の物件の敷金は、賃料の数か月分から十数か月分になります。日商保が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」に掲載中の東京の空室（2026年10月24日時点）では、敷金の月数の中央値は8か月分で、11か月分以上の区画は、100〜200坪で68%、200坪以上で89%でした。100坪・坪2万円の区画で敷金12か月分なら、入居する会社は2,400万円を預け、退去して区画を返すまで戻りません。集計の範囲は「東京のオフィスの空室（2026年10月）」に記載しています。

この記事では、敷金保証の仕組み、家賃保証や連帯保証人との違い、保証の範囲と保証料の考え方、借りる会社とオーナーそれぞれの使い方、代預託など敷金を減らすほかの方法との違い、契約の前に確かめることを整理します。

敷金保証とは

敷金保証は、敷金が担ってきた担保の役割を、現金ではなく保証で持つ仕組みです。まず、敷金の役割を確かめます。

敷金は、賃料や原状回復費を担保する

民法は、敷金を、名目にかかわらず、賃料の支払いなど賃貸借から生じる借主の債務を担保するために、借主が貸主に渡すお金と定めています（第622条の2）。

オーナーは、賃料の未払いや、退去のときに払われない原状回復費があれば、敷金から差し引けます。差し引いた残りは、賃貸借が終わり、区画が返されたあとに返します。借主の側から、未払いの賃料を敷金で払ったことにするよう求めることはできません。

事業用の物件では「保証金」と呼ぶこともありますが、担保としての役割は同じです。呼び方の違いや償却の扱いは「敷金と保証金の違い」で説明しています。

敷金保証は、敷金の担保の役割を保証で持つ

敷金保証では、入居する会社が保証会社の審査を受けて保証料を払い、保証会社がオーナーに対して、入居する会社の債務を保証します。オーナーは、減らした敷金の分を保証で担保できるため、敷金を減らした条件で賃貸借契約を結べます。

敷金減額保証、敷金削減保証などと呼ぶこともあります。

新しく借りるときにも、入居中にも使える

敷金保証の使い方は、大きく2つあります。

どちらも、敷金の額は賃貸借契約の条件であるため、保証会社の審査に加えて、オーナーの承諾が必要です。

家賃保証・連帯保証人との違い

借主の支払いを第三者が引き受ける仕組みには、敷金保証のほかに、家賃保証と連帯保証人があります。3つの違いは、何の代わりになるかと、敷金の額が変わるかどうかです。

連帯保証人は、個人なら極度額を決める

2020年4月1日に施行された改正民法で、個人が賃貸借の債務をまとめて保証する場合は、保証する上限の額（極度額）を定めないと、保証の契約は効力を生じなくなりました（第465条の2）。

代表者が個人で連帯保証人になる場合の責任の範囲は「オフィスの連帯保証人」で整理しています。

家賃保証では、敷金の額は変わらない

家賃保証は、月々の賃料の未払いを保証会社が保証する仕組みで、主に連帯保証人の代わりに使われます。オーナーにとっては賃料の未払いへの備えになりますが、敷金の額は変わらないため、入居する会社が預けるお金は減りません。

敷金保証では、置き換えた分だけ敷金が減る

敷金保証は、敷金の一部または全部の代わりになる保証です。保証の上限を置き換えた敷金と同じ額にすれば、オーナーの担保の額を保ったまま、入居する会社が預けるお金を減らせます。この点が家賃保証との違いです。

連帯保証人や家賃保証と組み合わせて使うこともあります。どの債務を、誰が、どこまで保証するのかを、契約ごとに確かめます。

敷金保証の仕組みと、契約までの流れ

敷金保証は、オーナー・入居する会社・保証会社の3者の関係で成り立ちます。

3者の役割

未払いが出たときの流れ

賃料の未払いや、退去のときの原状回復費が払われないときは、保証会社が、保証の範囲でオーナーに払います。保証会社が払った分は、あとで保証会社から入居する会社に請求されます。委託を受けた保証人が、借主に代わって払った分を借主に請求できることは、民法に定めがあります（第459条）。

つまり、敷金保証は、入居する会社の支払いの義務をなくすものではありません。現金の敷金に代えて、保証会社の保証でオーナーへの支払いを担保する仕組みです。

契約までの流れ

新しく借りるときの流れの例は、次のとおりです。

1. 物件を探す段階で、保証会社に相談する
2. 入居する会社が、決算書などの書類を出して審査を受ける
3. 敷金保証を使う前提の条件で、物件に申し込む
4. オーナーが、敷金を保証に置き換える条件を承諾する
5. 保証の契約を結び、敷金を減らした条件で賃貸借契約を結ぶ
6. 入居する会社が保証料を払い、減らした敷金を預ける（保証が始まる）

保証会社には、物件に申し込む前に相談します。敷金の額は賃貸借契約の条件であり、申し込みや契約のあとから変えるには、オーナーとの話し合いをやり直す必要があるためです。

保証の範囲と上限

保証の範囲は、保証会社と結ぶ契約で決まります。敷金の代わりとして使う以上、敷金で担保していた債務が範囲に入っているかを確かめます。

上限は、置き換えた敷金の額と比べる

敷金の代わりとして使うなら、保証の上限が、置き換えた敷金の額と同じかを確かめます。敷金を一部残す場合は、残した敷金と保証を合わせた額が、オーナーの担保になります。

その場合は、未払いが出たときに、残した敷金と保証のどちらから充てるかを確かめます。保証から先に充てる定めなら、オーナーは退去まで現金の敷金を手元に残せます。敷金から先に充てる定めなら、保証会社への請求は敷金で足りない分だけになります。

保証会社が一度払ったあとに、上限が残りの額に減る定めになっているか、入居する会社が保証会社に払えば元に戻る定めになっているかを確認します。現金の敷金は、充てた分を借主が補充する定めが多く、上限の扱いによっては、入居している間に担保の額が減っていくためです。

上限を超える未払いは、保証の対象になりません。賃料が高い区画や、原状回復の工事が大きくなりそうな区画では、敷金を残す額と保証の額の組み合わせを考えます。原状回復の範囲と費用は契約によって変わるため、「敷金償却と原状回復の費用」もあわせて確かめておくと判断しやすくなります。

請求の期限は、原状回復の精算に間に合うかを見る

事業用の物件では、借主が原状回復を済ませてから明け渡す契約が多くあります。借主が原状回復をしないまま退去した場合は、明け渡しのあとにオーナーが工事をして、費用が決まります。

保証の契約に、保証会社へ請求できる期限（明け渡しから何か月以内か）が定められている場合は、工事と精算がその期限に間に合うかを確かめます。賃貸借が終わったあとに明け渡しが遅れたときの賃料相当額が、保証の対象に入っていることも確かめます。

保証料の考え方

敷金保証の費用は、保証会社に払う保証料です。保証料は、敷金と違って退去のときに返ってくるお金ではありません。手元に置ける額と期間に対して保証料がいくらかかるかを、借入れの利息や、そのお金を事業に回したときの効果と比べて判断します。

保証料の決まり方

保証料は、減らす敷金の額、契約の期間、入居する会社の審査の結果などで決まります。たとえば保証会社の日商保では、保証料は「敷金を減らした額×料率（4〜8%）×契約年数」で、料率は審査の結果によって決まります。

月額賃料100万円・敷金12か月分（1,200万円）の区画で、敷金の半分の600万円を保証に置き換え、料率5%・2年の契約とすると、保証料は60万円です。入居する会社は、2年間、600万円を手元に置く代わりに、60万円（1年あたり30万円）を払う計算です。保証の上限を600万円とすれば、オーナーの担保は、敷金600万円と保証600万円で、合わせて1,200万円です。

借入れとは性質が違う

敷金保証で手元に置けるお金は、借りたお金ではありません。返済の義務はなく、借入れとして貸借対照表に載ることもありません。かかる費用は、オーナーへの保証を引き受けてもらう対価としての保証料です。

比べるときは、料率を年あたりの率として借入れの金利と並べたうえで、返済の予定がないこと、借入れの枠を使わないことも含めて判断します。

保証料の会計と消費税

保証料は信用の保証の対価にあたるため、消費税は非課税です（消費税法別表第二第3号）。事務手数料など保証料以外の項目が請求に含まれる場合は、請求書で税区分を確かめます。数年分をまとめて払う場合は、保証の期間によって、払ったときに費用にできるかどうかが変わります。仕訳の例は「家賃保証料の勘定科目と仕訳」で説明しています。

借りる会社にとっての敷金保証

入居する会社にとって、敷金保証の効果は、入居のときに出ていくお金が減ることです。移転の時期にお金が必要になるのは、敷金だけではありません。

預けたままのお金を、本業に回せる

移転のときには、敷金のほかに、内装の工事、家具、仲介手数料、引越し、前の区画の原状回復が重なります。新しい区画の敷金を預けてから、前の区画の敷金が返ってくるまでには、前の区画の原状回復の工事と精算の期間があるため、移転の時期には2つの区画に敷金を預けている期間が生じます。敷金保証で新しい区画の敷金を減らせば、この重なりを小さくできます。

広い区画ほど敷金の月数は増えるため、人を増やして広い区画に移るときほど、入居のときのお金が一度に増えます。広さやエリアごとの敷金の月数は「オフィスの敷金の相場」で説明しています。

設立間もない会社は、保証で敷金の積み増しを避けられる場合がある

設立して間もない会社や、先行投資で赤字の会社は、オーナーの審査で敷金の積み増しを求められたり、申し込みを断られたりすることがあります。決算書の期数が少ないと、オーナーが支払いの力を判断しにくいためです。

保証会社によっては、決算書の数字に加えて、事業の中身や成長性を見て審査します。保証が付けば、敷金を増やさずに入居できる場合があります。

入居中の敷金を返してもらう

すでに入居している会社でも、預けている敷金を保証に置き換えて、オーナーから返してもらえる場合があります。保証会社の審査とオーナーの承諾が要るため、契約の更新や賃料の改定の話し合いに合わせて相談すると進めやすくなります。入居中の敷金を資金にする方法の比べ方は「入居中のオフィスの敷金を資金にする4つの方法」で整理しています。

店舗・倉庫で使うとき

店舗と倉庫は、オフィスより保証金や原状回復の費用が大きくなりやすく、保証の上限と保証料の総額の見方が変わります。

店舗は、撤去の費用と店の数を見て保証の額を決める

店舗は、オフィスより保証金の月数が多い物件もあり、内装の工事費も重くなります。内装や設備を撤去して引き渡す契約では、原状回復の費用がオフィスより大きくなることがあります。残す保証金と保証を合わせた額が、撤去の費用まで足りるかを確かめます。

店を続けて出す会社では、店ごとに賃貸借契約を結ぶため、保証も店ごとに付けます。出店の数に比例して動かせないお金が増えるため、店ごとの保証料と審査の進め方を確かめます。店舗の保証金の相場と償却は「敷金と保証金の違い」で説明しています。

倉庫は、契約の期間が長いと保証料の総額が増える

倉庫や物流施設は、面積が大きく、保証金の額も大きくなりやすい物件です。保証料を契約の年数に応じて計算する場合、賃貸借の期間が長い倉庫では、保証料の総額も年数に比例して増えます。途中で解約したときの保証料の扱いと、払い方を確かめます。倉庫の保証金の考え方は「倉庫・工場の敷金と保証金」で整理しています。

オーナーにとっての敷金保証

オーナーにとって、敷金保証は、減らした敷金と同じ額を保証で担保して、入居する会社の初期費用を軽くする方法です。

賃料を下げずに、入居の条件を軽くできる

空室が続くと、賃料の値下げやフリーレントで入居を促すことがあります。賃料を下げると、その後の更新や、ビルの価格の評価にも影響が残ります。

敷金を保証に置き換えれば、賃料を下げずに、入居する会社の初期費用を軽くできます。空室対策の進め方は「オフィスビルの空室対策」で説明しています。

保証の部分は、保証会社に請求して回収する

減らした敷金の分を、同じ額を上限とする保証で担保すれば、担保の額は保たれます。違うのは回収の手順です。

現金の敷金は、未払いが出たときや退去のときに、オーナーが差し引いて充てられます。保証に置き換えた部分は、保証会社に請求して払ってもらいます。請求できる時期、必要な書類、払われるまでの日数と、保証会社の財務の状況や保険契約などの裏付けを、契約の前に確かめます。

保証の契約には、未払いが出たときにオーナーが保証会社へ知らせる期限が定められていることがあります。期限を過ぎると請求できなくなる定めもあるため、管理会社から滞納の報告が上がる流れと合わせて確認します。

審査の判断材料が増える

保証会社の審査の結果を、自社の入居審査と合わせて判断材料にできます。保証会社によっては、保証を引き受けるかどうかにかかわらず、審査の内容をオーナーに伝えるところもあります。入居審査で見ることは「テナントの入居審査、オーナーは何を見ればいい？」で整理しています。

入居中の敷金を返すときは、返す資金の計画を立てる

入居中の会社から敷金を返してほしいと求められたときや、契約の更新・賃料の改定を話し合うときに、敷金を保証に置き換えて返す方法があります。

返す敷金は、オーナーの手元の資金から払います。預り敷金を運用や借入れの返済に充てている場合は、返す額と時期を資金の計画と合わせて決めます。保証の上限を返した敷金と同じ額にすれば、担保の額は保たれます。

ビルを売るときは、保証の引き継ぎを確かめる

ビルを売ると、賃貸人の地位とともに、敷金を返す義務は新しいオーナーに引き継がれます（民法第605条の2）。敷金の一部を保証に置き換えている場合は、保証も新しいオーナーに引き継げるかを、売却の前に確かめます。

償却を敷金の割合で定めていると、償却の額も変わる

敷金の償却を、敷金の額に対する割合で定めている場合は、敷金を減らすと償却の額も変わります。償却を収入として見込んでいる場合は、条件を決めるときに扱いを確かめます。

償却を賃料の何か月分などの定額で定めている場合は、敷金を減らしても償却の額は変わりません。残した敷金が償却の額より少なくなるときは、償却の分をいつ、どう払うかを決めておきます。償却が保証の対象に入っているかを、あわせて確認します。償却の決め方は「敷金償却（保証金償却）とは」で説明しています。

敷金を減らす・資金にするほかの方法との違い

入居のときのお金を抑えたり、預けた敷金を資金にしたりする方法は、敷金保証のほかにもあります。借入れの返済があるかと、オーナーの担保がどう変わるかが、選ぶときの分かれ目です。

敷金の交渉との違い

敷金の月数を下げてもらうと、オーナーの担保はその分だけ減ります。オーナーにとっては、未払いや原状回復費を回収できなくなるおそれが増えるため、応じにくい条件です。

敷金保証では、減らした敷金と同じ額を上限とする保証を付ければ、オーナーの担保の額を保てます。敷金の交渉に応じてもらえない場合でも、保証を付けることで、敷金を減らす条件を受け入れてもらえることがあります。

代預託・返還請求権の譲渡との違い

代預託は、金融機関などが借主に代わって敷金を預ける方法で、オーナーの手元には現金の敷金が残ります。借主は、預けてもらう対価を金融機関に払い続け、契約によっては、預けてもらった額を期間内に返していきます。仕組みと注意点は「代預託とは」で説明しています。

返還請求権の譲渡は、入居中の敷金を前倒しで資金にする方法で、新しく借りるときの入居のお金を減らすものではありません。入居中の敷金を資金にする方法は「敷金流動化とは」で比べています。

敷金保証は、新しく借りるときにも入居中にも使えます。借入れのような返済はなく、代預託のように契約によって返済が生じることもありません。保証会社が立て替えた場合は、その額を保証会社に払います。

敷金保証を使う前に確かめること

敷金保証の効果は、保証会社との契約の中身で変わります。ここまでに挙げた保証の範囲と上限、請求の期限、回収の手順、償却の扱いに加えて、借りる会社とオーナーの両方が、次の点を見ておきます。

保証料を払う人は、入居する会社とするのが一般的ですが、オーナーが保証料を負担して「敷金0円」で募集する形もあります。保証会社の選び方は「オフィス・店舗の保証会社の選び方」でも説明しています。

日商保の敷金保証

保証会社の日商保は、事業用不動産の敷金保証を、事業用の物件を借りる企業様とオーナー様に提供しています。新しく借りるときの敷金の減額と、入居中の敷金の返還に対応しています。オーナー様向けの全体像は「事業用不動産の賃貸保証サービス」で紹介しています。

敷金半額くん・敷金返還くんの主な条件は、次のとおりです。

設立3期に満たない会社や、赤字の時期の会社にも利用の実績があります。日商保にご相談いただいた場合は、オーナー様への仕組みの説明も日商保が行います。敷金を残したまま保証を上乗せして、担保を厚くする使い方もできます。

倉庫・物流施設の保証金には、条件の異なる「倉庫の敷金半額くん・倉庫の敷金返還くん」を用意しています。

よくある質問

敷金保証について、借りる会社とオーナーから多く寄せられる質問をまとめます。

敷金保証を使うと、敷金は0円になりますか？

減らせる額は、保証会社の審査とオーナーの承諾で決まります。日商保の敷金半額くんでは、敷金を半額から最大0円まで減らせます。

保証料は、退去のときに返ってきますか？

保証料は、保証を引き受けてもらう対価であり、敷金と違って退去のときに返ってくるお金ではありません。途中で解約した場合の扱いは、保証会社との契約で確かめます。

原状回復費は払わなくてよくなりますか？

なりません。原状回復の義務は、入居する会社に残ります。払われない場合は保証会社がオーナーに払い、あとで入居する会社に請求します。

オーナーが承諾しないこともありますか？

あります。敷金の額は賃貸借契約の条件であり、オーナーの承諾がなければ使えません。

家賃保証と敷金保証は、何が違いますか？

家賃保証は連帯保証人の代わりで、敷金の額は変わりません。敷金保証は敷金の代わりで、置き換えた分だけ預ける敷金が減ります。日商保の敷金保証は、利用にあたって代表者個人の連帯保証を求めず、賃料などの未払いに加えて、原状回復費と賃貸借契約に定めた違約金も対象です。

居住用の部屋でも使えますか？

日商保の敷金保証は、オフィス・店舗などの事業用の物件が対象で、居住用の物件は対象外です。倉庫・物流施設には、倉庫の敷金半額くん・倉庫の敷金返還くんがあります。

審査にはどれくらいかかりますか？

日商保では、審査の書類がそろってから3〜5営業日で結果をお伝えしています。

まとめ

敷金保証について、借りる会社とオーナーが押さえておく要点をまとめます。

• 敷金保証は、事業用の物件で預ける敷金の一部または全部を、保証会社の保証に置き換える仕組み
• 賃料や原状回復費を払う義務は入居する会社に残り、保証会社が払った分はあとで請求される
• 連帯保証人と家賃保証は敷金の額を変えないが、敷金保証は置き換えた分だけ敷金が減る
• 保証の上限を減らした敷金と同じ額にすれば、オーナーの担保の額は保たれる
• 現金の敷金は差し引いて精算でき、保証の部分は保証会社に請求して払ってもらう
• 保証会社には、物件に申し込む前に相談する
• 保証料は返ってくるお金ではないため、手元に置ける額と期間に対する費用として、借入れの金利などと比べて判断する
• 手元に置けるお金は借入れではないため返済の義務はなく、費用は保証料としてかかる
• 敷金の交渉と違い、敷金保証は減らした分を保証で担保するため、敷金を減らす条件を受け入れてもらえることがある
• 請求の期限・充てる順・支払いのあとの上限・償却の扱い・ビルを売るときの引き継ぎを、契約の前に確かめる
• 保証会社の日商保は、新しく借りるときの敷金の減額（敷金半額くん）と、入居中の敷金の返還（敷金返還くん）を、事業用の物件を借りる企業様とオーナー様に提供している

出典：民法第459条・第465条の2・第605条の2・第622条の2、消費税法別表第二第3号。東京の空室の敷金の月数は、日商保が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」に掲載している東京の空室（2026年10月24日時点。募集情報の更新日が30日以内の区画で、シェアオフィスと店舗の区画を除く。敷金の月数が分かる2,713区画）の集計（「東京のオフィスの空室（2026年10月）」）。日商保の保証の条件は、2026年11月12日時点のものです。