オフィスビルの空室は、空いている間の賃料がそのまま入ってこなくなります。30坪の区画を坪2万円で募集しているなら、空室が6か月続くと360万円の賃料を失う計算です。当社が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」で、東京都で募集中のオフィス4,496区画（2026年10月1日時点）を集計すると、20〜50坪の区画では、敷金の月数の中央値は6か月分、賃料が表示されている区画の坪単価の中央値は約2万2,900円、内装付き（セットアップ）の区画は9.4%でした。
この記事では、空室が埋まらない原因の見分け方、募集条件を周りの区画と比べる方法、賃料を下げる前に検討すること、区画の見せ方、仲介会社や検索サイトへの情報の出し方、入居審査と契約の形の見直し、いまのテナントの退去を防ぐ方法を、掲載データと法律の決まりをもとに整理します。
空室の損失は、「月額賃料×空いている月数」です。30坪・坪2万円（月額賃料60万円）の区画の例です（金額は計算のための例です）。
| 空いている期間 | 入ってこない賃料 |
|---|---|
| 3か月 | 180万円 |
| 6か月 | 360万円 |
| 12か月 | 720万円 |
このほかに、空いている間も共用部の光熱費や管理費はかかり続けます。空室対策は、「どれだけ賃料を下げるか」ではなく、「空室の期間を短くするために、どの条件をどれだけ動かすか」で考えると、打つ手を比べやすくなります。
空室が埋まらない原因は、借りる側が物件を知り、内見し、申し込み、契約するまでの、どこで止まっているかで見分けます。仲介会社からの問い合わせ、内見、申し込み、契約の件数を、月ごとに記録しておくと切り分けられます。
| 止まっている段階 | 考えられる原因 | 確かめること |
|---|---|---|
| 問い合わせが少ない | 情報が届いていない、条件で候補から外れている | 検索サイトや募集図面の掲載、条件の欄が空いていないか、賃料・敷金が周りより高くないか |
| 内見はあるが申し込みがない | 区画そのものが合っていない | 広さ・形・内装・設備・明るさ、内見のときの区画の状態 |
| 申し込みはあるが契約にならない | 審査や契約の条件で折り合わない | 審査で断った理由、敷金・償却・契約期間・原状回復の条件 |
記録は、次のような表で月ごとにつけます。
| 月 | 問い合わせ | 内見 | 申し込み | 契約 | 断られた理由・仲介会社の声 |
|---|---|---|---|---|---|
| 4月 | 6件 | 2件 | 0件 | 0件 | 敷金が周りより多い。内装工事の期間がとれない |
| 5月 | 7件 | 3件 | 1件 | 0件 | 審査で保留。設立2年目 |
（件数と理由は記録の書き方の例です）
どの段階で止まっているかによって、打つ手は変わります。問い合わせが少ないのに内装を作り込んでも、区画を見てもらえなければ効果は出ません。反対に、内見が多いのに申し込みがないなら、賃料を下げる前に、区画のどこで断られているかを仲介会社に聞きます。
Growth Office で東京都で募集中のオフィス区画を、広さ別に集計しました（2026年10月1日時点）。
| 広さ | 区画数 | 敷金の月数（中央値） | 坪単価（中央値） | 内装付きの割合 |
|---|---|---|---|---|
| 20坪未満 | 551 | 5か月分 | 3万4,100円（305区画） | 13.8% |
| 20〜50坪 | 1,913 | 6か月分 | 2万2,900円（330区画） | 9.4% |
| 50〜100坪 | 1,023 | 10か月分 | 2万4,000円（180区画） | 15.2% |
| 100坪以上 | 1,009 | 12か月分 | 2万4,000円（86区画） | 3.9% |
敷金の月数は欄が埋まっている3,423区画、坪単価は賃料が表示されている区画（かっこ内の区画数）で集計しています。内装付きは、内装の欄に「セットアップ」とある区画の割合です。
敷金の月数は広いほど多く、100坪以上では中央値が12か月分です。20〜50坪では、4〜6か月分の区画が46%、11か月分以上の区画が13%でした。自分の区画の敷金が、同じ広さの多くの区画より多ければ、借りる側の初期費用の負担で候補から外れている可能性があります。広さ別・エリア別の敷金の分布は「オフィスの敷金の相場」で詳しく紹介しています。
募集中の区画が最も多い20〜50坪の区画で、建物の建築年ごとに比べました。
| 建築年 | 区画数 | 敷金の月数（中央値） | 内装付きの割合 |
|---|---|---|---|
| 1981年以前 | 363 | 6か月分 | 2.2% |
| 1982〜1999年 | 922 | 6か月分 | 11.8% |
| 2000〜2009年 | 120 | 6か月分 | 10.0% |
| 2010年以降 | 285 | 6か月分 | 14.4% |
敷金の月数の中央値は、どの年代も6か月分でした。差が大きいのは内装付きの割合で、1981年以前の建物では2.2%と、ほかの年代（10〜14%台）より少なくなっています。築年数の古いビルでは、内装付きで入居の手間を減らすことが、周りの区画との違いになりえます。また、1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準で建てられている可能性があるため、耐震診断や補強の状況を説明できるようにしておきます（「旧耐震基準と新耐震基準の違い」）。
募集中の区画が100以上ある10区で、内装付きの区画の割合を比べました。
| 区（区画数） | 内装付きの割合 | 50坪未満の区画での割合 |
|---|---|---|
| 港区（906） | 8.9% | 9.3% |
| 中央区（797） | 13.0% | 12.0% |
| 千代田区（743） | 14.4% | 12.2% |
| 新宿区（441） | 8.8% | 6.4% |
| 渋谷区（375） | 16.3% | 22.7% |
| 品川区（317） | 4.7% | 6.3% |
| 台東区（176） | 4.0% | 6.4% |
| 江東区（172） | 0.0% | 0.0% |
| 文京区（160） | 16.9% | 8.9% |
| 豊島区（124） | 4.8% | 9.8% |
渋谷区の50坪未満の区画では、5区画に1区画以上（22.7%）が内装付きでした。周りに内装付きの区画が多いエリアでは、内装のない区画は、入居までの工事の期間と費用の分、借りる側の比較で不利になります。反対に、内装付きの少ないエリアでは、内装付きにすることが違いになります。
償却の欄が埋まっている2,416区画では66%が「償却なし」、礼金の欄が埋まっている2,475区画では81%が「礼金なし」でした。償却や礼金がある区画は、敷金の月数が同じでも、借りる側にとって返ってこないお金が多くなります。月額賃料60万円の区画で償却2か月分なら120万円が返ってこず、5年で割ると月2万円、賃料を3.3%上げたのと同じ負担です（金額は計算のための例です）。周りの多くの区画が償却なし・礼金なしの中で、両方を付けている区画は、借りる側の比較で不利になります。
30坪の区画の坪単価を2万円から1万9,000円（5%）に下げると、月の賃料は3万円減り、5年では180万円減ります。この減った分を取り戻すには、新しい賃料（月57万円）で約3.2か月分、空室の期間が短くならなければなりません（金額は計算のための例です）。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 値下げで減る賃料（月） | 3万円 |
| 5年で減る賃料 | 180万円 |
| 取り戻すのに必要な空室の短縮 | 180万円÷57万円＝約3.2か月 |
月額賃料を下げると、契約期間を通じて収入が減り、ほかの区画の賃料の水準やビルの評価にも影響します。また、借地借家法第32条では、近くの同じような建物の賃料と比べて不相当になったときなどに、借主から賃料の減額を求めることができます。周辺の賃料の水準は、いま入居しているテナントとの関係にも関わります。
フリーレントは、入居してから一定の期間の賃料をなくす条件です。月額賃料60万円で5年の契約にフリーレント3か月を付けると、5年間に受け取る賃料は180万円減り、月額賃料を5%下げたのと同じになります。受け取る賃料の減り方は先の値下げと同じですが、契約上の賃料は60万円のまま保てます。短い期間で解約されたときに、免除した賃料を払い戻してもらう違約金の定めとセットで考えます。付け方は「フリーレントとは」で説明しています。
30坪・月額賃料60万円の区画なら、敷金6か月分で360万円、10か月分で600万円です。借りる側にとっては、移転のときに最も大きい出費のひとつです。敷金を下げると、毎月の賃料収入は変わらないまま、入居のハードルを下げられます。
一方で、敷金は、賃料などの支払いを担保するために預かるお金です（民法第622条の2第1項）。敷金を下げれば、未払いや原状回復の費用への備えが薄くなります。この分は、保証会社の保証などで補えます。
当社の「敷金半額くん（オーナー様向け）」は、入居時に預かる敷金の一部を、当社の保証に置き換えるサービスです。減らした敷金と同じ額を保証で担保し、保証の対象は、賃貸借契約に定められた賃料の不払いや原状回復の費用などの債務です。敷金を下げて募集しても、備えを保てます。月々の家賃の滞納を肩代わりする一般的な家賃保証とは違い、敷金そのものを保証に置き換える仕組みです。利用には当社の審査が必要で、保証料がかかります。
空室対策の打ち手は、かかる費用や失う収入と、効く段階が違います。原因を切り分けたうえで、止まっている段階に効く打ち手から選びます。
| 打ち手 | かかるもの・失うもの | 主に効く段階 |
|---|---|---|
| 条件の欄を埋め、賃料を示す | ほとんどかからない | 問い合わせ |
| 賃料を下げる | 契約期間を通じた賃料収入 | 問い合わせ・申し込み |
| フリーレントを付ける | 入居直後の数か月分の賃料 | 申し込み・契約 |
| 敷金を下げる | 未払いへの備え（保証で補える） | 問い合わせ・申し込み |
| 内装付きにする | 内装工事の費用 | 内見・申し込み |
| 区画を分ける | 分ける工事の費用 | 問い合わせ・内見 |
| 審査を見直す | 未払いへの備え（保証で補える） | 契約 |
| 定期借家にする | 長く入居したい会社が減ることがある | 契約 |
費用のかからない打ち手から順に試し、それでも止まっている段階が変わらなければ、費用のかかる打ち手に進みます。
内装付きの区画は、借りる側が内装工事をせずに入居できるため、入居までの期間と工事の費用を抑えられます。掲載データでは、募集中の区画のうち内装付きは10.0%（451区画）で、20〜50坪では9.4%、1981年以前の建物の20〜50坪では2.2%でした。内装付きにするかは、工事費と、それで縮められる空室の期間、退去のときの扱いを比べて決めます。たとえば30坪・月額賃料60万円の区画で、内装の工事に450万円かけるなら、空室の期間が7.5か月分短くなれば、工事費を賃料で取り戻せる計算です（金額は計算のための例です）。次のテナントが退去したあとも内装を使い続けられるなら、取り戻すまでの期間はそれだけ短く考えられます。内装付きと居抜きの違いは、Growth Office の「セットアップオフィスと居抜きオフィスの違い」で説明しています。
広い区画は、敷金の月数も大きくなりやすく（50〜100坪の中央値は10か月分、20〜50坪は6か月分）、借りる側の初期費用が膨らみます。共用の廊下や設備の工事で分けられるなら、借りる側の多い広さに分けて募集する方法もあります。分ける工事の費用と、それぞれの区画の賃料・空室の見込みを比べて決めます。
内見で断られる理由は、仲介会社に聞くとわかります。照明が切れている、清掃されていない、前のテナントの残置物があるといった状態は、区画の印象を下げます。窓からの眺め、天井の高さ、コンセントや床下の配線など、図面ではわからない点を説明できる資料を用意しておきます。
借りる側は、検索サイトや仲介会社の資料で、広さ・賃料・敷金などの条件を並べて比べます。掲載データで、条件の欄が埋まっている区画の割合を集計しました。
| 項目 | 欄が埋まっている区画 | 割合 |
|---|---|---|
| 敷金の月数 | 3,423区画 | 76.1% |
| 礼金 | 2,475区画 | 55.0% |
| 償却 | 2,416区画 | 53.7% |
| 賃料が表示されている | 1,638区画 | 36.4% |
（4,496区画に対する割合）
条件の欄が空いている区画や、賃料が表示されていない区画は、借りる側がほかの区画と比べられません。賃料を出していない理由がなければ、賃料・共益費・敷金・償却・礼金・入居できる日をすべて示します。条件を変えたときは、仲介会社と検索サイトの両方に、すぐに伝えます。古い条件のまま出ていると、問い合わせの段階で候補から外れたままになります。
図面と写真も、借りる側が最初に見る情報です。区画の形がわかる図面、窓のある面の写真、共用部（エントランス・エレベーター・トイレ）の写真をそろえます。
募集の活動をリーシング会社に任せる場合の業務の中身と、会社の選び方は「オフィスリーシングとは」で説明しています。
申し込みがあっても、審査で断ることが続くと空室は埋まりません。審査で断った理由を記録し、設立して間もない会社や、決算が赤字の会社を一律に断っていないかを見直します。
未払いへの備えは、審査を厳しくする以外にも、保証会社の保証や、敷金の預け方で補えます。保証会社の仕組みと選び方は「オフィス・店舗の保証会社の選び方」で説明しています。
| 契約の形 | 貸主から見た特徴 | 根拠 |
|---|---|---|
| 普通借家 | 期間が満了しても原則として更新される。貸主が更新を拒むには正当の事由が要る | 借地借家法第26条・第28条 |
| 定期借家 | 期間の満了で更新されずに終わる。書面で契約し、更新がないことを書面で事前に説明する必要がある | 借地借家法第38条第1項〜第3項 |
建て替えや大規模な改修の予定があるビルでは、その時期までの定期借家で募集すれば、空いている期間を短くしつつ、計画の時期に明け渡してもらえます。定期借家では、1年以上の契約なら、期間の満了の1年前から6か月前までの間に、終了の通知をしなければ、終了を借主に主張できません（借地借家法第38条第6項）。賃料改定の特約を定めれば、賃料の増減の請求（第32条）は適用されません（同条第9項）。仕組みは「定期借家契約とは」で説明しています。
空室対策は、新しいテナントを探すことだけではありません。いま入居しているテナントに長くいてもらえば、空室そのものが生まれません。
普通借家で期間の定めがある場合、期間が満了する1年前から6か月前までの間に、更新しない旨や条件を変えなければ更新しない旨の通知がなければ、それまでと同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法第26条）。この時期は、テナントが移転を検討する時期とも重なります。更新の前に、テナントの増床や減床の希望、設備への不満を聞いておくと、退去の申し入れを受ける前に手を打てます。賃料の改定を求める場合の進め方は「賃料増額請求の進め方」で説明しています。
当社の「敷金返還くん（オーナー様向け）」は、すでに預かっている敷金を当社の保証に置き換え、テナントに返す仕組みです。テナントにとっては、預けたままの敷金が手元に戻ります。オーナー様は、契約の更新、契約期間の延長、増床、定期借家への切り替え、賃料の改定などの話し合いで、テナントが応じたくなる条件として使えます。返したあとも、賃料の不払いや原状回復の費用などの債務は保証で担保されます。利用には当社の審査が必要で、保証料がかかります。
問い合わせ・内見・申し込み・契約のどこで止まっているかを確かめます。問い合わせが少なければ情報の出し方と募集条件、内見のあとに断られるなら区画の状態や内装、申し込みのあとに決まらないなら審査と契約の条件を見直します。
5年の契約で、フリーレント3か月は月額賃料を5%下げたのと同じ負担です。フリーレントなら契約上の賃料を保てますが、短期で解約されたときの違約金の定めが必要です。賃料を下げるなら、値下げで減る収入を、空室の期間がどれだけ短くなれば取り戻せるかを計算してから決めます。
敷金は賃料などの支払いを担保するお金なので、下げればその分の備えが薄くなります。保証会社の保証や、敷金の一部を保証に置き換える方法で補えます。
敷金0か月の区画は、東京都で募集中のオフィスのうち敷金の欄が埋まっている3,423区画の中で39区画（1.1%）、3か月分以下でも349区画（10.2%）でした（Growth Office 掲載データ、2026年10月1日時点）。敷金を大きく下げた区画は少ないため、借りる側の比較では目立ちます。ただし、敷金は賃料などの支払いの担保なので、下げた分の備えを保証などで補ったうえで決めます。
賃料・共益費・敷金・償却・礼金・入居できる日、内見の方法（鍵の受け渡しや立ち会いの有無）、区画の図面と写真、交渉に応じられる条件の幅を伝えます。条件を変えたときは、すぐに知らせます。内見のあとに断られた理由も聞いて、記録に残します。
新しく募集する区画の賃料を下げても、いまのテナントの賃料が自動的に下がるわけではありません。ただし、借地借家法第32条では、近くの同じような建物の賃料と比べて不相当になったときなどに、借主から減額を求めることができます。周辺の賃料の水準が変わっているかどうかは、いまのテナントとの話し合いでも材料になります。
掲載データでは、1981年以前の建物の20〜50坪の区画で、内装付きの割合は2.2%と、ほかの年代より少なくなっていました。内装付きにする、耐震の状況を資料で示す、敷金の負担を軽くするなど、賃料以外の条件で比べられる点をつくります。
定期借家は期間の満了で終わるため、長く入居したい会社には向かない場合があります。建て替えの予定など、期間を区切る理由があるときに、その理由と期間を募集の段階で示します。再契約の可能性があるなら、その条件もあわせて伝えます。
出典：Growth Office 掲載データ（東京都で募集中・公開中のオフィス区画。用途に店舗を含む区画を除く。2026年10月1日時点。敷金・償却・礼金・内装は、それぞれの欄が埋まっている区画のみ。坪単価は賃料が表示されている区画のみ。建築年は登録されている区画のみ）、民法第622条の2、借地借家法第26条・第28条・第32条・第38条。
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