オフィスビルの空室は、空いている間の賃料がそのまま入ってこなくなります。30坪の区画を坪2万円で募集しているなら、空室が6か月続くと360万円の賃料を失う計算です。保証会社の株式会社日商保（以下、日商保）が運営するオフィス検索サイト「Growth Office」で、東京都で募集中のオフィス4,992区画（2026年10月15日時点）を集計すると、20〜50坪の区画では、敷金の月数の中央値は6か月分、坪単価がわかる区画（賃料の非公開を除く）の中央値は2万2,000円、内装付き（セットアップ）の区画は8.9%でした。
この記事では、空室が埋まらない原因の見分け方、募集条件を周りの区画と比べる方法、賃料を下げる前に検討すること、セットアップ（内装付き）にして募集する方法、敷金と入居審査を保証で見直す方法、区画の見せ方、仲介会社や検索サイトへの情報の出し方、募集を任せる方法、契約の形の見直し、いまのテナントの退去を防ぐ方法を、掲載データと法律の決まりをもとに整理します。
空室の損失は、「月額賃料×空いている月数」です。30坪・坪2万円（月額賃料60万円）の区画の例です（金額は計算のための例です）。
| 空いている期間 | 入ってこない賃料 |
|---|---|
| 3か月 | 180万円 |
| 6か月 | 360万円 |
| 12か月 | 720万円 |
このほかに、空いている間も共用部の光熱費や管理費はかかり続けます。空室対策は、「どれだけ賃料を下げるか」ではなく、「空室の期間を短くするために、どの条件をどれだけ動かすか」で考えると、打つ手を比べやすくなります。
三鬼商事の調査では、東京ビジネス地区（千代田・中央・港・新宿・渋谷の5区）の2026年9月の平均空室率は1.85%で、前の月から0.02ポイント下がりました。平均賃料は坪2万3,985円で、前の年の同じ月より13.72%（2,893円）上がっています。新築ビルの空室率は8.14%、既存ビルは1.70%でした。
都心5区の既存ビルの空室率は1.70%と低く、借りたい会社が多い状態です。この中で何か月も空いている区画は、市況ではなく、条件・区画の状態・情報の出し方・審査など、区画ごとの原因で止まっていると考えて切り分けます。一方、新築ビルの空室率は8.14%と高く、竣工したばかりのビルでは空室が残りやすくなっています。なお、この数字は都心5区のもので、品川区・江東区など、ほかの区には当てはまりません。
また、周りの賃料が上がっている時期は、前に決めた募集条件のままでも、周りと比べたときの位置が変わります。1年前に決めた賃料が、いまは周りより安くなっていることもあれば、敷金や償却の条件だけが周りより重いまま残っていることもあります。比べ直す方法は、このあとの「募集条件を周りの区画と比べる」で説明します。
空室が埋まらない原因は、借りる側が物件を知り、内見し、申し込み、契約するまでの、どこで止まっているかで見分けます。仲介会社からの問い合わせ、内見、申し込み、契約の件数を、月ごとに記録しておくと切り分けられます。
| 止まっている段階 | 考えられる原因 | 確かめること |
|---|---|---|
| 問い合わせが少ない | 情報が届いていない、条件で候補から外れている | 検索サイトや募集図面の掲載、条件の欄が空いていないか、賃料・敷金が周りより高くないか |
| 内見はあるが申し込みがない | 区画そのものが合っていない | 広さ・形・内装・設備・明るさ、内見のときの区画の状態 |
| 申し込みはあるが契約にならない | 審査や契約の条件で折り合わない | 審査で断った理由、敷金・償却・契約期間・原状回復の条件 |
記録は、次のような表で月ごとにつけます。
| 月 | 問い合わせ | 内見 | 申し込み | 契約 | 断られた理由・仲介会社の声 |
|---|---|---|---|---|---|
| 4月 | 6件 | 2件 | 0件 | 0件 | 敷金が周りより多い。内装工事の期間がとれない |
| 5月 | 7件 | 3件 | 1件 | 0件 | 審査で保留。設立2年目 |
（件数と理由は記録の書き方の例です）
どの段階で止まっているかによって、打つ手は変わります。問い合わせが少ないのに内装を作り込んでも、区画を見てもらえなければ効果は出ません。反対に、内見が多いのに申し込みがないなら、賃料を下げる前に、区画のどこで断られているかを仲介会社に聞きます。
上の記録の例のように、「内装工事の期間がとれない」と言われるならセットアップ（内装付き）、「設立2年目で審査が保留」なら保証会社の保証が、それぞれ打ち手の候補になります。どちらも、このあとの節で詳しく説明します。
借りる側は、同じ広さ・同じエリアの区画を並べて比べます。Growth Office の掲載データから、比べるときの基準になる数字を、広さ・築年・区ごとに示します。
Growth Office で東京都で募集中のオフィス区画を、広さ別に集計しました（2026年10月15日時点）。
| 広さ | 区画数 | 敷金の月数（中央値） | 坪単価（中央値） | 内装付きの割合 |
|---|---|---|---|---|
| 20坪未満 | 581 | 5か月分 | 3万5,000円（304区画） | 14.8% |
| 20〜50坪 | 2,032 | 6か月分 | 2万2,000円（372区画） | 8.9% |
| 50〜100坪 | 1,208 | 10か月分 | 2万3,000円（219区画） | 13.7% |
| 100坪以上 | 1,171 | 12か月分 | 2万円（123区画） | 3.0% |
敷金の月数は月数がわかる3,879区画（月数の欄が空で、敷金の欄が「なし」の区画は0か月として数えた）、坪単価は坪単価がわかり、賃料を非公開にしていない区画（かっこ内の区画数）で集計しています。内装付きは、内装の欄に「セットアップ」とある区画の割合です。
敷金の月数は広いほど多く、100坪以上では中央値が12か月分です。20〜50坪では、4〜6か月分の区画が44%、11か月分以上の区画が14%でした。自分の区画の敷金が、同じ広さの多くの区画より多ければ、借りる側の初期費用の負担で候補から外れている可能性があります。広さ別・エリア別の敷金の分布は「オフィスの敷金の相場」で詳しく紹介しています。
募集中の区画が最も多い20〜50坪の区画で、建物の建築年ごとに比べました。建築年が登録されている1,801区画が対象です。
| 建築年 | 区画数 | 敷金の月数（中央値） | 内装付きの割合 |
|---|---|---|---|
| 1981年以前 | 389 | 6か月分 | 1.8% |
| 1982〜1999年 | 976 | 6か月分 | 11.0% |
| 2000〜2009年 | 134 | 6か月分 | 7.5% |
| 2010年以降 | 302 | 6か月分 | 15.2% |
敷金の月数の中央値は、どの年代も6か月分でした。差が大きいのは内装付きの割合で、1981年以前の建物では1.8%と、ほかの年代（7〜15%台）より少なくなっています。築年数の古いビルでは、内装付きで入居の手間を減らすことが、周りの区画との違いになりえます。また、1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準で建てられている可能性があるため、耐震診断や補強の状況を説明できるようにしておきます（「旧耐震基準と新耐震基準の違い」）。
募集中の区画が100以上ある10区で、内装付きの区画の割合を比べました。
| 区（区画数） | 内装付きの割合 | 50坪未満の区画での割合 |
|---|---|---|
| 港区（1,021） | 8.6% | 9.2% |
| 千代田区（812） | 14.3% | 12.2% |
| 中央区（805） | 12.7% | 12.5% |
| 新宿区（472） | 7.4% | 6.2% |
| 渋谷区（428） | 15.0% | 19.8% |
| 品川区（355） | 3.9% | 4.4% |
| 江東区（197） | 0.0% | 0.0% |
| 台東区（178） | 3.9% | 6.3% |
| 文京区（165） | 15.2% | 6.8% |
| 豊島区（127） | 3.9% | 8.2% |
渋谷区の50坪未満の区画では、5区画に1区画近く（19.8%）が内装付きでした。周りに内装付きの区画が多いエリアでは、内装のない区画は、入居までの工事の期間と費用の分、借りる側の比較で不利になります。反対に、江東区（0.0%）や品川区（3.9%）のように内装付きの少ないエリアでは、内装付きにすることが違いになりえます。ただし、内装付きが少ないのは、そのエリアにセットアップを探す会社が少ないからかもしれません。仲介会社に「内装付きの区画はないか」という問い合わせがあるかを聞いてから決めます。
償却の有無がわかる2,614区画では67.7%が「償却なし」、礼金の有無がわかる2,706区画では81.3%が「礼金なし」でした（「相談」などは除いた）。償却や礼金がある区画は、敷金の月数が同じでも、借りる側にとって返ってこないお金が多くなります。
月額賃料60万円の区画で償却2か月分なら120万円が返ってこず、5年で割ると月2万円、賃料を3.3%上げたのと同じ負担です（金額は計算のための例です）。周りの多くの区画が償却なし・礼金なしの中で、両方を付けている区画は、借りる側の比較で不利になります。
賃料の値下げは、効き目がわかりやすい一方で、契約期間を通じて収入が減ります。値下げの前に、元が取れる条件を計算し、フリーレントや敷金など、ほかの条件で同じ効果を出せないかを比べます。
30坪の区画の坪単価を2万円から1万9,000円（5%）に下げると、月の賃料は3万円減り、5年では180万円減ります。この減った分を取り戻すには、新しい賃料（月57万円）で約3.2か月分、空室の期間が短くならなければなりません（金額は計算のための例です）。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 値下げで減る賃料（月） | 3万円 |
| 5年で減る賃料 | 180万円 |
| 取り戻すのに必要な空室の短縮 | 180万円÷57万円＝約3.2か月 |
月額賃料を下げると、契約期間を通じて収入が減り、ほかの区画の賃料の水準やビルの評価にも影響します。また、借地借家法第32条では、近くの同じような建物の賃料と比べて不相当になったときなどに、借主から賃料の減額を求めることができます。周辺の賃料の水準は、いま入居しているテナントとの関係にも関わります。
フリーレントは、入居してから一定の期間の賃料をなくす条件です。月額賃料60万円で5年の契約にフリーレント3か月を付けると、5年間に受け取る賃料は180万円減り、月額賃料を5%下げたのと同じになります。
受け取る賃料の減り方は先の値下げと同じですが、契約上の賃料は60万円のまま保てます。短い期間で解約されたときに、免除した賃料を払い戻してもらう違約金の定めとセットで考えます。付け方は「フリーレントとは」で説明しています。
30坪・月額賃料60万円の区画なら、敷金6か月分で360万円、10か月分で600万円です。借りる側にとっては、移転のときに最も大きい出費のひとつです。敷金を下げると、毎月の賃料収入は変わらないまま、入居のハードルを下げられます。
ただし、敷金は未払いや原状回復の費用への備えです。下げた分を保証で補う方法は、このあとの「敷金と入居審査を保証で見直す」で説明します。
空室対策の打ち手は、かかる費用や失う収入と、効く段階が違います。原因を切り分けたうえで、止まっている段階に効く打ち手から選びます。
| 打ち手 | かかるもの・失うもの | 主に効く段階 |
|---|---|---|
| 条件の欄を埋め、賃料を示す | ほとんどかからない | 問い合わせ |
| 内見のときの状態と共用部を整える | 清掃・照明・小さな修繕の費用 | 内見 |
| 内覧会を開く | 準備と当日の対応の手間 | 問い合わせ・内見 |
| 賃料を下げる | 契約期間を通じた賃料収入 | 問い合わせ・申し込み |
| フリーレントを付ける | 入居直後の数か月分の賃料 | 申し込み・契約 |
| 敷金を下げる | 未払いへの備え（保証で補える） | 問い合わせ・申し込み |
| 審査を見直す | 未払いへの備え（保証で補える） | 契約 |
| 内装付き（セットアップ）にする | 内装工事と家具の費用（賃料の上乗せと空室の短縮で取り戻す） | 内見・申し込み |
| 区画を分ける | 分ける工事の費用 | 問い合わせ・内見 |
| 定期借家にする | 長く入居したい会社が減ることがある | 契約 |
費用のかからない打ち手から順に試し、それでも止まっている段階が変わらなければ、費用のかかる打ち手に進みます。
セットアップは、貸す側が受付や会議室などの内装と、机・椅子などの家具をあらかじめ用意して貸す区画です。借りる側は内装工事をせずに入居でき、工事の期間と費用を抑えられます。貸す側は、内装に費用をかける代わりに、空室の期間を縮められる見込みと、賃料を上乗せできる余地を得ます。
空室の期間がどれだけ縮むかは区画しだいで、確かな相場はありません。そのため、セットアップにするかは、周りの区画の条件を掲載データで確かめ、空室の短縮の月数を何通りか置いて、工事費を何か月で取り戻せるかを計算して決めます。
Growth Office で東京都で募集中のオフィス区画のうち、内装の欄に「セットアップ」とある区画は466区画（288棟）で、全体の9.3%でした。セットアップの区画と、それ以外の区画の条件を、広さ別に比べました（2026年10月15日時点）。
坪単価の中央値（坪単価がわかり、賃料を非公開にしていない区画。かっこ内は区画数）
| 広さ | セットアップ | それ以外 |
|---|---|---|
| 20坪未満（セットアップ86区画） | 2万9,900円（28） | 3万7,500円（276） |
| 20〜50坪（同180区画） | 2万9,500円（50） | 2万500円（322） |
| 50〜100坪（同165区画） | 2万7,000円（31） | 2万1,000円（188） |
敷金が3か月分以下の区画の割合（敷金の月数がわかる区画）
| 広さ | セットアップ | それ以外 |
|---|---|---|
| 20坪未満 | 73.1% | 31.5% |
| 20〜50坪 | 35.1% | 10.0% |
| 50〜100坪 | 11.9% | 3.3% |
20〜50坪と50〜100坪では、セットアップの区画の坪単価の中央値が、それ以外より6,000〜9,000円高くなっています。20坪未満では反対に、セットアップの区画のほうが低くなっていました。坪単価がわかるセットアップの区画は3つの広さを合わせて109区画と少なく、建物の立地や築年も違うため、この差がそのまま内装の分の上乗せとは言えません。上乗せの幅は、同じビルや同じ駅の近くで、広さと築年の近い内装のない区画の坪単価と並べて決めます。
敷金は、表の3つの広さのどれでも、セットアップの区画のほうが3か月分以下の割合が高くなっています。敷金の月数の中央値も、20〜50坪でセットアップ4か月分・それ以外6か月分、50〜100坪でセットアップ6か月分・それ以外10か月分でした。セットアップの区画は、内装工事の費用だけでなく敷金も抑えて、入居のときの負担を小さくして募集されていることがわかります。
セットアップには、内装に加えて机・椅子などの家具まで付いた「フルセットアップ」と、会議室や受付などの内装は付いていて家具は借りる側が用意する「ハーフセットアップ」があります。Growth Office の掲載データでは、セットアップの466区画のうち、内装の欄で家具の有無がわかるのは373区画で、家具付き（フル）が304区画、家具なし（ハーフ）が69区画でした。
| 項目 | フルセットアップ | ハーフセットアップ |
|---|---|---|
| 借りる側が用意するもの | 通信回線や複合機など、業務に合わせたものだけ | 家具一式と、通信回線など |
| 入居までの期間 | 最も短い | 家具の納品までかかる |
| 貸す側の費用 | 内装と家具。家具の傷みや入れ替えの費用も | 内装だけ |
| 向いている借りる側 | すぐに業務を始めたい会社、仮の拠点や新しい支店 | 家具を自社で選びたい会社、席数が変わりやすい会社 |
掲載データでは、家具の有無がわかるセットアップの区画の8割（373区画のうち304区画）がフルで募集されています。周りの多くがフルなら、ハーフの区画は家具の分だけ入居までの手間で比べられます。反対に、家具の入れ替えの費用を抑えたいなら、ハーフにして、家具は借りる側が選べることを打ち出します。
セットアップの466区画を広さで分けると、20〜50坪が180区画、50〜100坪が165区画で、この2つの広さで74%を占めます。20坪未満は86区画、100坪以上は35区画でした。100坪以上の区画は、借りる会社ごとに受付・会議室・執務の配置の希望が分かれやすく、作り込んだ内装が合わない会社も出てきます。
内装を決める前に、向ける会社の人数と使い方を決めます。決めておくことは、次のとおりです。
| 決めること | 中身 |
|---|---|
| 想定する人数 | 席の数。増員の予定を見込んで、少し多めに置けるか |
| 会議室 | 数と大きさ。来客の多い会社か、社内の打ち合わせが中心か |
| 受付 | 来客の多い会社に向けるなら置く。置かない場合は入口の印象をどう作るか |
| 個室・電話用の小部屋 | オンライン会議の多い会社に向けるなら置く |
| 配線・通信 | 床下の配線、通信回線を引き込める場所、無線の設備を貸す側で用意するか |
内装は、最初に入る1社の要望ではなく、同じ広さで探している会社の多くが使える配置にしておきます。退去のあとも別の会社がそのまま使えれば、内装の費用を2社目以降でも取り戻せます。
内装付きにするかは、工事費と、それで縮められる空室の期間、上乗せできる賃料を比べて決めます。30坪・月額賃料60万円（坪2万円）の区画で、内装と家具に450万円（坪15万円）かける例です。工事費・上乗せ・空室の短縮の月数は、いずれも計算のための例です。
| 取り戻し方 | 計算 | 取り戻すまで |
|---|---|---|
| 空室が短くなる分だけ | 450万円÷月額賃料60万円 | 7.5か月分の空室の短縮 |
| 賃料の上乗せ分だけ | 坪3,000円×30坪＝月9万円。450万円÷9万円 | 50か月 |
| 両方を組み合わせる | 空室3か月の短縮で180万円。残り270万円÷月9万円 | 30か月 |
賃料の上乗せだけで取り戻そうとすると、5年の契約（60か月）の大半がかかります。空室の短縮と組み合わせると、取り戻すまでの期間は30か月に縮みます。次のテナントも同じ内装で入居すれば、2社目からは内装の工事費はかからず、家具の補修や入れ替えの費用だけで同じ内装を使えます。
計算には、家具の傷みの補修や入れ替え、退去のあとの手直しの費用も入れておきます。内装付きと居抜きの違いは、Growth Office の「セットアップオフィスと居抜きオフィスの違い」で説明しています。
セットアップの区画では、内装と家具が貸す側のものです。借りる側の内装を前提にした通常のオフィスの契約書のままにせず、次の点を書き足します。
| 決めること | 中身 | 根拠・注意 |
|---|---|---|
| 内装と家具の一覧 | 貸す側のものであることと、入居時の状態を、写真付きの一覧にして契約書に付ける | 退去のときの点検の基準になる |
| 原状回復の範囲 | 借りる側が戻す範囲を、セットアップの状態を基準に決める | 通常の使用による損耗と経年変化は、借主の原状回復の範囲から除かれる（民法第621条）。特約で範囲を決めるなら具体的に書く |
| 借りる側が加えた造作 | 借りる側が貸す側の同意を得て加えた造作を、退去のときに貸す側が買い取るかどうか | 造作買取請求権（借地借家法第33条）は、特約で外せる（同法第37条の対象外） |
| 短い期間での解約 | 内装の費用を取り戻す前に解約されたときの違約金 | 金額は、取り戻していない内装の費用など、根拠のある額にする（例：残りの回収額を月割りにする） |
| 契約の期間 | 普通借家か定期借家か | 定期借家は期間の満了で終わる（借地借家法第38条） |
民法第621条では、借主が原状に戻す義務を負う損傷から、通常の使用によって生じた損耗と経年変化を除いています。机の天板の小さな傷や、日焼けによる壁の変色のような傷みまで借りる側に負わせたいなら、その範囲を契約書に具体的に書き、合意しておきます。
借地借家法第33条は、借主が貸主の同意を得て建物に付け加えた造作について、契約が期間の満了または解約の申入れで終わるときに、時価で買い取るよう貸主に請求できると定めています。この条文は、特約で借主に不利な定めをしても無効になる規定（同法第37条）に含まれていないため、「造作の買取りを求めない」という特約を定められます。造作と居抜きの退去の扱いは「造作譲渡とは」で説明しています。
退去のときは、契約書に付けた一覧と照らして、内装と家具の状態を確かめます。借りる側の負担になる傷みと、貸す側が直す通常の傷みを分けて、補修の費用を見積もります。
次の募集の前に、照明・床・壁紙の傷みと、家具の欠けを直し、補修のあとの状態で写真を撮り直します。家具は、傷みの目立つものから入れ替える計画を立て、その費用も工事費の回収の計算に入れておきます。
セットアップの区画は、内装の価値が伝わらないと、内装のない区画と同じ条件で比べられてしまいます。検索サイトでは、借りる側がセットアップの条件で絞り込んで探します。Growth Office のセットアップオフィスの一覧（東京都・区ごと）も、内装の欄の表記で区画を拾っているため、内装の欄が空いている区画は出てきません。内装の欄に「セットアップ」と書き、家具まで付くかどうか（フルかハーフか）も書きます。
あわせて、次の資料をそろえます。
| 資料 | 中身 |
|---|---|
| 写真 | 執務スペース、会議室、受付、家具。窓のある面がわかる写真 |
| レイアウト図 | 席の数、会議室の数と大きさ、受付・個室の位置 |
| 付いているものの一覧 | 家具の種類と数、照明、配線、通信設備 |
| 入居までの日数 | 申し込みから業務を始められるまでの目安 |
保証会社の日商保は、セットアップの区画の募集を引き受ける「セットアップオフィスのリーシング」を提供しています。日商保が運営する Growth Office への掲載と仲介会社への展開に、次の節で説明する敷金と入居審査の保証を組み合わせる進め方です。
敷金と入居審査は、貸す側にとっては未払いと原状回復への備えで、借りる側にとっては入居の入口の高さです。敷金の一部を保証会社の保証に置き換えれば、担保の額を保ったまま敷金を下げられ、入居審査では、保証会社の審査の結果も判断の材料にできます。
セットアップの区画は、先の掲載データのとおり、ほかの区画より敷金を低くして募集されている割合が高く、内装に費用をかけた分、早い時期の退去への備えも要ります。ただし、保証が担保するのは賃貸借契約に定めた債務で、その額は保証に置き換えた敷金の額までです。敷金を下げる、審査を見直す、早い退去に備える、のそれぞれで、保証で補えることと補えないことを分けて考えます。
敷金は、賃料などの支払いを担保するために預かるお金です（民法第622条の2第1項）。敷金を下げれば、その分だけ担保が減ります。減らした分を保証会社の保証に置き換えれば、担保の合計は下げる前と同じに保てます。
保証会社の日商保の「敷金半額くん（オーナー様向け）」は、入居時に預かる敷金の一部を、日商保の保証に置き換えるサービスです。減らした敷金と同じ額を保証で担保し、保証の対象は、賃貸借契約に定められた賃料・共益費などの未払い、原状回復の費用、契約に定めた違約金などの債務です。保証の裏付けとして、日商保は AA格付以上の金融機関と保険の契約を結んでいます。保証の範囲と流れは「敷金削減保証」のページで説明しています。
月々の家賃の滞納を肩代わりする一般的な家賃保証とは違い、敷金そのものを保証に置き換える仕組みです。利用には日商保の審査が必要で、審査の結果は3〜5営業日で出ます。そのあと条件の調整と3者での契約を経て、保証が始まります。保証料は入居する会社が日商保に支払い（敷金の減額分×4〜8%×契約年数分）、オーナー様の費用の負担はありません。
掲載データでは、敷金の月数がわかる3,879区画のうち、3か月分以下の区画は410区画（10.6%）と少数です。一方、セットアップの区画では、20〜50坪の35.1%が3か月分以下でした。セットアップの区画どうしで比べられる場合は、敷金を下げることは目立つためというより、周りに合わせるための条件になります。
審査で断った理由を記録し、設立して間もない会社や、決算が赤字の会社を、決算書の期数や1期の赤字だけで断っていないかを見直します。セットアップの区画は、内装工事をせずに早く入居したい会社に向けた区画なので、設立して間もない会社からの申し込みも想定しておきます。
判断の材料は、貸す側の審査だけに限りません。日商保の敷金半額くんを使う場合、日商保が独自の審査でテナントの与信を見たうえで保証し、保証のあとも毎年決算書を取得して、テナントの経営状況をオーナー様に報告します。日商保の審査を通った会社なら、敷金の一部を保証に置き換えたうえで受け入れられ、入居したあとの経営状況も追えます。日商保の審査に通らない会社には保証を付けられないため、どの会社でも受け入れられるわけではありません。
保証会社の仕組みと選び方は「オフィス・店舗の保証会社の選び方」で、未払いが起きたときの流れは「テナントの家賃滞納への対応」で説明しています。
セットアップの区画では、内装の費用を取り戻す前に退去されると、取り戻していない分がそのまま残ります。先の例では、空室の短縮と賃料の上乗せを組み合わせても、取り戻すまでに30か月かかります。
この備えとして、契約から一定の期間のうちに解約したときの違約金を契約書に定めておきます。違約金を定めても、借りる側の業績が悪くなって払えなければ、受け取れません。未払いの違約金は、敷金と保証で担保される債務に含まれ、日商保の敷金半額くんも賃貸借契約に定めた違約金を保証の対象にしています。違約金を定めていなければ、取り戻していない内装の費用は、敷金でも保証でも担保されません。
また、担保の合計は、敷金と保証を合わせても下げる前の敷金の額までで、退去のときは未払いの賃料や原状回復の費用にも同じ担保が使われます。違約金の額を決めるときは、敷金と保証で担保できる額（敷金4か月分の区画なら月額賃料の4か月分）から、退去のときに見込む原状回復の費用を引いた残りと比べ、残りを超える分は担保されないことを前提にします。
条件を比べられたあとで選ばれるかどうかは、区画の広さと、内見に来た人の目に入る状態、そして仲介会社が区画を実際に見ているかで変わります。
広い区画は、敷金の月数も大きくなりやすく（50〜100坪の中央値は10か月分、20〜50坪は6か月分）、借りる側の初期費用が膨らみます。共用の廊下や設備の工事で分けられるなら、仲介会社に問い合わせの多い広さを聞いたうえで、その広さに分けて募集する方法もあります。分ける工事の費用と、それぞれの区画の賃料・空室の見込みを比べて決めます。初期費用の重さが理由なら、工事の要らない方法として、敷金の一部を保証に置き換える日商保の敷金半額くんも並べて比べます。
内見の前に、照明の球切れ、床と窓の清掃、前のテナントの残置物を確かめます。窓からの眺め、天井の高さ、コンセントや床下の配線など、図面ではわからない点は、1枚の資料にして区画に置いておくと、仲介会社がその場で説明できます。
内見に来た人は、区画に入る前に、エントランス、エレベーターホール、廊下、トイレを通ります。工事をせずにできるのは、共用部の照明の明るさをそろえる、案内の表示と郵便受けの古い表札を直す、トイレと給湯室の清掃の回数を内見の多い時期に増やす、といったことです。共用部の手入れの考え方は「エントランスの価値づくり」「トイレはリフレッシュ空間」でも紹介しています。
内覧会は、日時を決めて、複数の仲介会社に区画をまとめて見てもらう方法です。セットアップの区画は、写真だけでは内装と家具の質が伝わりにくいため、仲介会社に一度見てもらう意味が大きくなります。当日は、図面、条件の一覧、セットアップの区画なら付いているものの一覧を配り、交渉に応じられる条件の幅も伝えます。来た仲介会社の名前を記録しておくと、そのあとの問い合わせの記録と照らせます。
借りる側は、検索サイトや仲介会社の資料で、広さ・賃料・敷金などの条件を並べて比べます。掲載データで、条件がわかる区画の割合を集計しました（「相談」などは、わからないものとして数えた）。
| 項目 | わかる区画 | 割合 |
|---|---|---|
| 敷金の月数 | 3,879区画 | 77.7% |
| 礼金 | 2,706区画 | 54.2% |
| 償却 | 2,614区画 | 52.4% |
| 坪単価（賃料の非公開を除く） | 1,018区画 | 20.4% |
（4,992区画に対する割合）
条件の欄が空いている区画や、賃料が示されていない区画は、借りる側がほかの区画と比べられません。掲載データで坪単価がわかる区画は20.4%と、5区画に1区画ほどです。賃料を示すだけで、借りる側がその場で比べられる区画に入ります。賃料を出していない理由がなければ、賃料・共益費・敷金・償却・礼金・入居できる日をすべて示します。条件を変えたときは、仲介会社と検索サイトの両方に、すぐに伝えます。古い条件のまま出ていると、問い合わせの段階で候補から外れたままになります。
図面と写真も、借りる側が最初に見る情報です。区画の形がわかる図面、窓のある面の写真、共用部（エントランス・エレベーター・トイレ）の写真をそろえます。セットアップの区画なら、先に挙げたレイアウト図と付いているものの一覧も添えます。
募集を外に任せる方法は、2つに分かれます。テナントとの契約は貸す側が結んだまま、募集の活動をリーシング会社に任せる方法と、ビルを事業者に貸して、事業者がテナントに転貸するサブリースです。空室の間の賃料のリスクを誰が負うかが、いちばん大きな違いです。
リーシング会社は、募集条件の設計、仲介会社への情報の展開、内見の対応、申し込みの受付などを、貸す側に代わって進めます。テナントとの賃貸借契約は貸す側が結ぶため、賃料や条件の決め方は貸す側に残ります。業務の中身と会社の選び方は「リーシングとは」で説明しています。保証会社の日商保は、募集の戦略から仲介会社への展開までを引き受ける「リーシングマネジメント」と、セットアップの区画に向けた「セットアップオフィスのリーシング」を提供しています。
サブリースでは、貸す側は事業者とだけ賃貸借契約を結び、テナントとは直接の契約を結びません。賃料は事業者から受け取るため、空室の有無にかかわらず賃料が入る形にできる一方、事業者がテナントから受け取る賃料との差が事業者の取り分になります。
賃貸住宅のサブリースには、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律で、契約の前の説明などの決まりがあります。ただし、この法律のサブリースの決まりは、賃貸住宅の賃貸借を対象にしています（同法第2条第1項・第4項）。事務所の部分には及ばないため、契約の中身は貸す側が自分で確かめます。
サブリースの契約でも、事業者から賃料の減額を求められることがあります。最高裁判所の平成15年10月21日の判決は、サブリースの契約にも借地借家法が適用され、第32条の賃料の増減の請求も適用されるとしています。事業者も借地借家法の上では借主なので、普通借家の形のサブリースでは、貸す側から更新を拒むには正当の事由が要ります（同法第28条）。この決まりに反する借主に不利な特約は無効になりえます（同法第30条）。期間の満了で終わらせたいなら、定期借家の形の契約になっているかを、賃料の見直しの条件、賃料が入らない期間（免責の期間）とあわせて、契約の前に確かめます。
サブリースと、日商保のような保証会社の保証は、負うリスクが違います。サブリースでは空室の間の賃料を事業者が負います。保証では、貸す側がテナントと直接に賃貸借契約を結んだまま、入居したあとの未払いなどを保証会社が保証します。空室の間の賃料は保証されません。
契約の期間の決め方も、借りる側の選び方と、貸す側の計画に関わります。普通借家と定期借家の違いは次のとおりです。
| 契約の形 | 貸主から見た特徴 | 根拠 |
|---|---|---|
| 普通借家 | 期間が満了しても原則として更新される。貸主が更新を拒むには正当の事由が要る | 借地借家法第26条・第28条 |
| 定期借家 | 期間の満了で更新されずに終わる。書面（電磁的記録を含む）で契約し、更新がないことを、契約書とは別の書面で事前に説明する必要がある（借りる側の承諾があれば電子でも可）。説明がなければ、更新がない定めは無効になる | 借地借家法第38条第1項〜第5項、最高裁判所平成24年9月13日判決 |
建て替えや大規模な改修の予定があるビルでは、その時期まで空けておくより、その時期までの定期借家で貸せば、賃料を得ながら、期間の満了で明け渡しを求められます。定期借家では、1年以上の契約なら、期間の満了の1年前から6か月前までの間に終了の通知をしなければ、期間の満了での終了を借主に主張できません。この期間を過ぎてから通知した場合は、通知の日から6か月を過ぎたあとに終了を主張できます（借地借家法第38条第6項）。賃料改定の特約を定めれば、賃料の増減の請求（第32条）は適用されません（同条第9項）。仕組みは「定期借家契約とは」で説明しています。
いま入居しているテナントに長くいてもらうことも、空室対策の一つです。
普通借家で期間の定めがある場合、契約書の更新の条項に沿って合意で更新すれば、その条項の期間になります。合意がないまま、期間が満了する1年前から6か月前までの間に、更新しない旨や条件を変えなければ更新しない旨の通知もなければ、それまでと同じ条件で更新したものとみなされ、更新したあとの契約は期間の定めのないものになります（借地借家法第26条第1項）。貸す側から更新を拒むには、正当の事由も要ります（同法第28条）。テナントの側は、契約書で定めた解約予告の期間（たとえば6か月前）までに退去を申し入れるため、更新の前の時期は、テナントが移転を検討する時期とも重なります。
更新の前に、テナントの増床や減床の希望、設備への不満を聞いておくと、退去の申し入れを受ける前に手を打てます。賃料の改定を求める場合の進め方は「賃料増額請求の進め方」で説明しています。
日商保の「敷金返還くん（オーナー様向け）」は、すでに預かっている敷金を日商保の保証に置き換え、テナントに返す仕組みです。テナントにとっては、預けたままの敷金が手元に戻ります。オーナー様は、契約の更新、契約期間の延長、増床、定期借家への切り替え、賃料の改定などの話し合いで、テナントが応じたくなる条件として使えます。返したあとも、賃料の不払いや原状回復の費用などの債務は保証で担保されます。利用には日商保の審査が必要で、保証料（保証委託料）は入居する会社が日商保に支払います。
オフィスの空室対策について、ビルのオーナー様からよく聞かれることをまとめました。
問い合わせ・内見・申し込み・契約のどこで止まっているかを確かめます。問い合わせが少なければ情報の出し方と募集条件、内見のあとに断られるなら区画の状態や内装、申し込みのあとに決まらないなら審査と契約の条件を見直します。
5年の契約で、フリーレント3か月は月額賃料を5%下げたのと同じ負担です。フリーレントなら契約上の賃料を保てますが、短期で解約されたときの違約金の定めが必要です。賃料を下げるなら、値下げで減る収入を、空室の期間がどれだけ短くなれば取り戻せるかを計算してから決めます。
上げられる場合はありますが、上乗せの幅は掲載データからは決められません。Growth Office の掲載データでは、20〜50坪のセットアップの区画の坪単価の中央値は2万9,500円で、それ以外の区画（2万500円）より高くなっていました。20坪未満では反対に、セットアップの区画のほうが低くなっていました。また、坪単価がわかる区画は少なく、立地や築年も違うため、この差がそのまま上乗せできる額ではありません。同じビルや近くの内装のない区画と比べて決め、工事費を上乗せ分と空室の短縮で何か月で取り戻せるかを計算します。
向ける会社によって変わります。すぐに業務を始めたい会社に向けるならフル、家具を自社で選びたい会社や、貸す側の費用を内装に絞りたいならハーフが向いています。掲載データでは、家具の有無がわかるセットアップの373区画のうち304区画がフルでした。周りのセットアップの区画がどちらで募集しているかも見て決めます。
敷金は賃料などの支払いを担保するお金なので、下げればその分だけ担保が減ります。保証会社の日商保の「敷金半額くん（オーナー様向け）」は、減らした敷金と同じ額を保証で担保するため、担保の合計は下げる前と同じに保てます。保証料は入居する会社が支払います。
敷金0か月だけで埋まるとは限りません。敷金0か月の区画は、東京都で募集中のオフィスのうち敷金の月数がわかる3,879区画の中で75区画（1.9%）、3か月分以下でも410区画（10.6%）でした（Growth Office 掲載データ、2026年10月15日時点）。敷金を大きく下げた区画は少ないため、借りる側の比較では目立ちます。ただし、敷金は賃料などの支払いの担保なので、下げた分を保証に置き換える方法（日商保の敷金半額くんなど）で担保の額を保ったうえで決めます。どこまで下げられるかは、日商保の審査と条件によります。
一律に断ると、申し込みの段階で空室が埋まらない原因になります。決算書の期数だけで判断せず、保証会社の審査を判断材料に加える方法があります。日商保の敷金半額くんを使う場合は、日商保が独自の審査で与信を見たうえで保証し、保証のあとも毎年決算書を取得してテナントの経営状況を報告します。審査に通らなければ保証は付けられません。
賃料・共益費・敷金・償却・礼金・入居できる日、内見の方法（鍵の受け渡しや立ち会いの有無）、区画の図面と写真、交渉に応じられる条件の幅を伝えます。条件を変えたときは、すぐに知らせます。内見のあとに断られた理由も聞いて、記録に残します。
新しく募集する区画の賃料を下げても、いまのテナントの賃料が自動的に下がるわけではありません。ただし、借地借家法第32条では、近くの同じような建物の賃料と比べて不相当になったときなどに、借主から減額を求めることができます。周辺の賃料の水準が変わっているかどうかは、いまのテナントとの話し合いでも材料になります。
掲載データでは、1981年以前の建物の20〜50坪の区画で、内装付きの割合は1.8%と、ほかの年代より少なくなっていました。内装付きにする、耐震の状況を資料で示す、敷金の負担を軽くする（日商保の敷金半額くんなど）といった、賃料以外の条件で比べられる点をつくります。
サブリースは、ビルを事業者に貸し、事業者がテナントに転貸する形で、空室の間の賃料のリスクを事業者が負います。保証は、貸す側がテナントと直接に契約したまま、入居したあとの未払いなどを保証会社が保証する形で、空室の間の賃料は保証されません。事務所のサブリースには、賃貸住宅のサブリースのような法律の決まりが及ばないため、賃料の見直し、免責の期間、貸す側から終わらせる条件を契約の前に確かめます。
定期借家は期間の満了で終わるため、長く入居したい会社には向かない場合があります。建て替えの予定など、期間を区切る理由があるときに、その理由と期間を募集の段階で示します。再契約の可能性があるなら、その条件もあわせて伝えます。
リーシング会社に任せる方法があります。保証会社の日商保は、セットアップの区画の募集を引き受ける「セットアップオフィスのリーシング」を提供しています。日商保が運営する Growth Office のセットアップオフィスの一覧への掲載と仲介会社への展開に、敷金半額くんなどの保証を組み合わせる進め方です。
出典：Growth Office 掲載データ（東京都で募集中・公開中のオフィス区画。用途に店舗を含む区画を除く。2026年10月15日時点。敷金・償却・礼金は月数や金額がわかる区画のみ（「相談」などを除く。敷金は月数の欄を使い、月数の欄が空で敷金の欄が「なし」の区画は0か月として数えた）。内装は欄が埋まっている区画のみ。坪単価は坪単価がわかり、賃料を非公開にしていない区画のみ。建築年は登録されている区画のみ。セットアップは内装の欄に「セットアップ」とある区画、フル・ハーフは内装の欄の「什器有」「什器無」などの表記で分けた）、三鬼商事「オフィスマーケット 東京」（2026年9月時点）、民法第621条・第622条の2、借地借家法第26条・第28条・第30条・第32条・第33条・第37条・第38条、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第2条、最高裁判所平成15年10月21日第三小法廷判決（判決文）、最高裁判所平成24年9月13日第一小法廷判決（判決文）。
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