倉庫・工場の敷金と保証金｜違い、相場の調べ方、償却と返還、会計と税金

倉庫や工場を借りるときに預ける敷金・保証金は、賃料などの支払いを担保するお金で、退去して物件を返したあと、未払いの賃料や原状回復の費用を差し引いた残りが返ってきます（民法第622条の2第1項）。契約書の呼び方が「敷金」でも「保証金」でも、中身が担保であれば、民法では同じ「敷金」として扱われます。保証金を月額賃料の何か月分で決める場合、賃料の大きい倉庫・工場では預ける額も大きくなるため、預ける額と、償却で返ってこない額の両方を、契約の前に計算しておく必要があります。

この記事では、倉庫・工場の敷金と保証金の違い、建設協力金との違い、保証金の額の決まり方と相場の調べ方、償却と敷引き、返ってくる時期と差し引かれるもの、移転のときの資金繰り、貸主が変わったときの扱い、会計と税金、保証金の負担を減らす方法を、民法の決まりと国税庁・企業会計基準委員会の資料をもとに整理します。

敷金と保証金の違い

民法は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定めています（民法第622条の2第1項）。倉庫や工場の契約書では「保証金」と書かれることがありますが、賃料などの支払いを担保するために預けるお金であれば、呼び方にかかわらず、この敷金にあたります。

建設協力金は、貸主が倉庫を建てるときに、借主が建設の資金を貸主に貸す契約で使われます。担保として預ける敷金とは違い、貸したお金を契約で決めた方法で返してもらうものです。仕組みは「建設協力金とは」で説明しています。

礼金・償却・敷引きとの違い

償却も敷引きも、民法には定めがなく、契約で決まります。どちらも「預けた額のうち返ってこない部分」を決める条件なので、預ける額と一緒に比べます。償却の計算は「敷金償却（保証金償却）とは」、敷引きは「敷引きとは」で説明しています。

保証金の額の決まり方

保証金を月額賃料の何か月分として決める場合、額は「月額賃料×月数」で計算します。月額賃料は、坪単価と面積で決まります。

（金額は計算のための例です。賃料は消費税を除いた額です）

月額賃料が120万円の倉庫では、保証金の月数が1か月違うだけで、預ける額が120万円変わります。

賃料が上がると保証金も増えることがある

契約に「賃料が改定されたときは、保証金を改定後の賃料の○か月分とする」という定めがあると、賃料が上がったときに保証金を追加で預けることになります。月額賃料120万円・保証金6か月分（720万円）の倉庫で、賃料が130万円に上がると、保証金は780万円になり、60万円を追加で預けます（金額は計算のための例です）。この定めがあるかは、契約の前に確かめます。

初期費用に占める保証金

300坪・月額賃料120万円・保証金6か月分の倉庫を借りる場合の初期費用の例です（金額は計算のための例で、賃料にかかる消費税は含めていません）。

この例では、保証金が初期費用の52.5%を占めます。仲介手数料の上限は、国土交通省の告示で、依頼者の双方から受ける報酬の合計が、借賃（消費税を除く）の1か月分の1.1倍以内とされています。保証金は退去するまで貸主に預けたままのお金で、運転資金にはあてられません。

保証金の相場の調べ方

保証金の月数は、物件と貸主によって違います。候補の物件を比べるときは、次の順番で調べます。

1. 候補の物件の募集条件を並べる：月額賃料、保証金の月数、償却、礼金を、同じ表にまとめる
2. 同じ地域・同じ広さで比べる：地域や広さの違う物件の月数を並べても、比べる材料になりにくい
3. 仲介会社に聞く：近い条件の物件で、保証金が何か月分で決まっているかを確かめる
4. 金額に直して比べる：月数のままでなく、預ける額、返ってこない額、返ってくる額に直す

（金額は比べ方を示すための例です）

この例では、月額賃料は物件Bのほうが10万円安い一方、預ける額は380万円多く、返ってこない額も100万円多くなります。賃料だけで比べず、保証金と償却を金額に直して並べると、借りるときと退去するときに動くお金の違いがわかります。

倉庫・工場を借りる流れと、建物で確かめること（用途地域・床の強さ・倉庫業の登録など）は「倉庫・工場を借りるには」で説明しています。

返ってくる時期と差し引かれるもの

民法は、貸主が敷金を返さなければならないときを、賃貸借が終わって物件の返還を受けたときと定めています（民法第622条の2第1項）。返ってくるのは明け渡しのあとで、何か月以内に返すかは契約書で決めていることがあります。

借主の側から「最後の月の賃料は保証金から差し引いてほしい」と求めることはできません（民法第622条の2第2項）。

原状回復の範囲

民法は、借主が元に戻す損傷から、通常の使用によって生じた損耗と、年数がたって生じた変化（経年変化）を除いています（民法第621条）。契約書の特約で、借主が戻す範囲を広げていることがありますが、最高裁は、通常の使用による損耗まで借主が補修費用を負担する特約について、負担する範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明されて借主が明確に認識し合意したなど、明確な合意が必要だと判断しています（最高裁平成17年12月16日判決。住宅の事例）。

倉庫・工場では、床の補修、ラックや中二階の撤去、増設した照明や電気設備の撤去など、オフィスにはない項目が原状回復に加わることがあります。入居のときに床・壁・設備の写真と、貸主の設備と借主の設備の一覧を残しておくと、退去のときの判断の材料になります。

精算の計算の例

月額賃料120万円、保証金6か月分（720万円）、償却1か月分の倉庫を退去し、原状回復の工事に300万円かかった場合、返ってくるのは720万円−120万円−300万円＝300万円です（金額は計算のための例です）。預けた額のうち返ってくるのは約4割で、原状回復の費用が大きいほど、返ってくる額は少なくなります。精算書の確かめ方と、返ってこないときの進め方は「倉庫・工場を退去するときの保証金の精算」で説明しています。

残したい設備と造作買取請求権

借地借家法には、貸主の同意を得て建物に付け加えた造作を、賃貸借が終わるときに時価で買い取るよう貸主に請求できる「造作買取請求権」があります（第33条）。ただし、この規定は、特約で借主に不利に変えることを禁じる強行規定の対象に入っていません（第37条）。事業用の契約書では「造作買取請求権を行使しない」と定めていることがあり、その場合は買い取りを求められません。ラックや照明などを撤去せずに残したいときは、買い取りや無償での引き渡しを、貸主と書面で合意しておきます。

返還を求める権利の時効

敷金の返還を求める権利は、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年で、時効によって消えます（民法第166条第1項）。精算の話し合いが長引いても、退去の日と、やりとりの日付は記録しておきます。

移転のときの資金繰り

今の倉庫から移るときは、新しい倉庫の保証金を契約のときに払い、今の倉庫の保証金は、明け渡したあと、差し引きの残りが返ってきます。今の倉庫が月額賃料80万円・保証金6か月分（480万円）、新しい倉庫が月額賃料120万円・保証金720万円で、2か月間は両方の賃料を払い、今の倉庫の原状回復に200万円かかる例です（金額は計算のための例で、賃料にかかる消費税は含めていません）。

この例では、今の倉庫の保証金が戻るまでに1,652万円が先に出ていき、戻ってくるのは280万円です。移転の時期には、新しい保証金と、戻ってくる前の今の保証金が重なります。

退去の段取りと保証金

倉庫の明け渡しには、荷物の移動、ラックの撤去、原状回復の工事が要ります。解約の予告の期間を6か月とした場合の段取りの例です。

東京消防庁は、少量の危険物を貯蔵・取り扱う場所（少量危険物貯蔵取扱所）を廃止したときは、消防署に遅滞なく届け出る必要があるとしています。予告の期間の賃料は、移転すると決めたあとも払います。

定期借家と保証金

定期借家は、期間の満了で更新されずに終わる契約です（借地借家法第38条第1項）。続けて使うには貸主と新たに契約（再契約）するため、再契約のときに保証金をそのまま引き継ぐのか、精算して預け直すのかを、契約の前に確かめます。期間が1年以上の定期借家では、貸主は期間の満了の1年前から6か月前までの間に、期間の満了で終わることを通知しなければ、終了を借主に主張できません（同条第6項）。

貸主が変わったとき

入居している間に倉庫が売られた場合、借主が引渡しを受けて入居していれば、貸主の地位は新しい所有者に移り（民法第605条の2第1項、借地借家法第31条）、敷金を返す義務も新しい所有者が引き継ぎます（民法第605条の2第4項）。借主が預け直す必要はなく、退去のときは新しい所有者に返還を求めます。

新しい所有者が貸主であることを借主に主張するには、所有権の移転の登記が必要です（民法第605条の2第3項）。振込先を変えるよう通知が届いたら、登記事項証明書で所有者が変わっているかを確かめてから変えます。貸主が倒産したときの扱いは「オーナーが倒産・ビル売却したら敷金はどうなる？」で説明しています。

連帯保証人と保証会社

倉庫・工場の契約では、保証金とは別に、連帯保証人や保証会社を求められることがあります。個人が連帯保証人になる場合は、保証する上限の額（極度額）を定めなければ、保証の契約は効力を生じません（民法第465条の2第2項）。保証の契約は、書面でしなければ効力を生じません（民法第446条第2項）。保証会社を使う場合は、保証料と保証の範囲を確かめます。

契約書で確かめること

契約書の読み方は「倉庫の賃貸借契約書で確かめること」で説明しています。

会計と税金の扱い

消費税

国税庁によると、事業用の建物の賃貸借の契約や更新に伴う保証金、権利金、敷金、更新料などのうち、返還しないものは権利の設定の対価として消費税の課税の対象になり、契約の終了により返還される保証金や敷金は課税の対象になりません（国税庁 タックスアンサーNo.6225）。

法人税

法人が建物を借りるために支払った権利金などの費用で、支出の効果が1年以上に及ぶものは繰延資産になります（国税庁 タックスアンサーNo.5460、法人税法施行令第14条第1項第6号ロ）。償却期間は原則5年で、契約の賃借期間が5年未満で、更新のときに再び権利金などを払うことが明らかなときは、その賃借期間です。一方、建物を借りるときに不動産会社に払った仲介手数料は、払った事業年度の損金にできます（同No.5460）。

原状回復の費用の会計

借りた建物の内部造作の除去などの原状回復が契約で求められているときは、会計では資産除去債務を計上しなければならない場合があります。敷金を資産に計上しているときは、その計上に代えて、敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、そのうち当期の負担に属する金額を費用に計上する方法も使えます（企業会計基準適用指針第21号「資産除去債務に関する会計基準の適用指針」第9項）。仕組みは「資産除去債務とは｜賃貸オフィスの原状回復と敷金での処理」で説明しています。

保証金の負担を減らす方法

条件を比べて交渉する

保証金の月数と償却は、物件の条件と貸主の考え方で決まり、交渉の余地がある場合もあります。候補の物件を金額に直して並べ、月数・償却・追加で預ける定めを、契約の前に確かめます。フリーレント（入居してから一定期間の賃料がかからない条件）は賃料の支払いの条件で、保証金の額とは別に決まります。

保証金を保証に置き換える

当社の「敷金半額くん」は、新しく借りる物件の敷金・保証金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、物流倉庫などの倉庫でも相談できます。減らした分の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。月額賃料120万円・保証金6か月分（720万円）の例なら、360万〜720万円を、入居の工事や運転資金に回せます。

すでに借りている倉庫の保証金は、「敷金返還くん」で、入居したまま現金で取り戻せます。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。

よくある質問

倉庫の敷金と保証金は何が違いますか？

民法は、名目にかかわらず、賃料などの支払いを担保するために借主が貸主に渡すお金を敷金と定めています（民法第622条の2第1項）。契約書で「保証金」と呼んでいても、中身が担保なら敷金と同じ扱いです。建設協力金のように、貸主に貸すお金は別の扱いです。

倉庫の保証金は何か月分ですか？

物件と貸主によって違います。候補の物件の募集条件を同じ地域・同じ広さで並べ、仲介会社にも近い条件の物件の月数を確かめたうえで、預ける額と償却を金額に直して比べます。

償却と敷引きは何が違いますか？

どちらも、預けたお金のうち返ってこない部分を契約で決める条件です。償却は保証金のうち返さない部分、敷引きは敷金から差し引く額として定められます。民法には定めがないため、契約書の書き方で確かめます。

保証金はいつ返ってきますか？

賃貸借が終わって倉庫を返したあとです（民法第622条の2第1項）。未払いの賃料や原状回復の費用を差し引いた残りが返ってきます。明け渡しから何か月以内に返すかは、契約書で確かめます。

最後の月の賃料を、保証金から差し引いてもらえますか？

借主の側から「賃料は保証金から差し引いてほしい」と求めることはできません（民法第622条の2第2項）。最後の月の賃料も払い、保証金は明け渡しのあとに精算されます。

仲介手数料はいくらまでですか？

国土交通省の告示で、依頼者の双方から受ける報酬の合計は、借賃（消費税を除く）の1か月分の1.1倍以内とされています。法人税では、払った事業年度の損金にできます（国税庁 タックスアンサーNo.5460）。

保証金に消費税はかかりますか？

返ってくる保証金・敷金は課税の対象になりません。返ってこない償却や敷引きは、権利の設定の対価として課税の対象になります（国税庁 タックスアンサーNo.6225）。

償却で返ってこない分は、すぐに経費になりますか？

法人税では、建物を借りるための権利金などの費用で、支出の効果が1年以上に及ぶものは繰延資産になり、原則5年で償却します（国税庁 タックスアンサーNo.5460）。扱いは、顧問の税理士にも確かめます。

貸主が倒産したら保証金はどうなりますか？

倉庫が売られて貸主が変わった場合は、借主が引渡しを受けて入居していれば、敷金を返す義務は新しい所有者が引き継ぎます（民法第605条の2第4項）。倒産のときの手続きは「オーナーが倒産・ビル売却したら敷金はどうなる？」で説明しています。

まとめ

• 倉庫・工場の敷金・保証金は、賃料などの支払いを担保するお金で、名目にかかわらず民法の敷金として扱われる
• 建設協力金は担保ではなく、貸主に貸して契約で決めた方法で返してもらうお金
• 保証金の額は「月額賃料×月数」で、月額賃料120万円なら1か月の違いで120万円変わる
• 保証金の相場は、同じ地域・同じ広さの物件で、預ける額・償却・返ってくる額を金額に直して比べる
• 保証金は、明け渡しのあと、未払いの賃料や原状回復の費用を差し引いて返ってくる（民法第622条の2）
• 移転のときは、新しい保証金を先に払い、今の保証金は明け渡しのあとに戻る
• 返ってこない償却は消費税の課税の対象で、法人税では原則5年で償却する繰延資産になる
• 保証金を保証に置き換えて減らせば、その分を入居の工事や運転資金に回せる

出典：民法第166条・第446条・第465条の2・第605条の2・第621条・第622条の2、借地借家法第31条・第33条・第37条・第38条、法人税法施行令第14条、国税庁「No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など」「No.5460 建物を賃借するための権利金等」、企業会計基準委員会「企業会計基準適用指針第21号 資産除去債務に関する会計基準の適用指針」第9項、東京消防庁「少量危険物貯蔵取扱所・指定可燃物貯蔵取扱所廃止届出書」、国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」、最高裁判所 平成17年12月16日判決。