連帯保証人の極度額とは｜賃貸借の保証と2020年民法改正

オフィスや店舗の賃貸借で、個人に連帯保証人になってもらうときは、保証人が責任を負う上限の額である「極度額」を書面で定めなければなりません。2020年4月1日に施行された改正民法で設けられたルールで、極度額を定めていない個人の保証は効力を生じません。

「極度額1,000万円」と書かれていれば、保証人が払う責任を負うのは、賃料の滞納や原状回復の費用などを合わせて1,000万円までです。逆に、貸主から見れば、それを超える分は保証人に請求できません。

この記事では、極度額の意味と対象になる保証、極度額の決め方、極度額を超えたときの考え方、保証の元本が確定する場面、貸主とテナントの情報提供の義務、改正前の契約の扱いを、民法の条文にそって整理します。連帯保証人の代わりに保証会社を使う方法にも触れます。

極度額とは

個人根保証契約の上限額

民法は、「一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約」を根保証契約と呼び、そのうち「保証人が法人でないもの」を個人根保証契約と定めています（第465条の2第1項）。

賃貸借の保証は、賃料、共益費、原状回復の費用、遅延損害金など、契約の時点では額が決まっていない債務をまとめて保証するので、この根保証契約にあたります。

個人根保証契約の保証人は、主たる債務の元本、利息、違約金、損害賠償などの「全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う」とされています（同項）。この上限の額が極度額です。

定めなければ無効、書面が必要

極度額は、保証人が署名する書面に金額で書いておくと、額をめぐって争いになりません。

連帯保証人は、本契約に基づき借主が貸主に対して負担する一切の債務について、極度額金○○○○万円の範囲内で、借主と連帯して保証する。

条項は例です。契約書の本文に書くか、保証人が署名する別の書面に書くかにかかわらず、保証人が極度額を確認できる形にしておきます。

連帯保証人と保証人の違い

極度額のルールは、連帯保証人にも、連帯ではない保証人にも適用されます。違いは、請求を受けたときに主張できることです。

連帯保証人は、この2つの権利を持ちません（第454条）。貸主は、テナントに請求する前でも、連帯保証人に極度額の範囲で請求できます。

極度額1,000万円なら、保証人はいくらまで負うか

計算の例

月額の賃料と共益費が合わせて110万円のオフィスで、テナントが6か月分を滞納したまま退去し、原状回復に400万円かかった場合です。金額は例です。

極度額を超える60万円は、保証人には請求できず、テナントに請求することになります。

敷金との関係

貸主は、テナントが債務を払わないときは、預かっている敷金をその弁済に充てることができます（民法第622条の2第2項）。敷金を充てれば、残りの債務が減り、保証人に請求する額も小さくなります。敷金と極度額を合わせて、どこまでの損失をカバーできるかを考えておくことが大切です。敷金と保証の関係は「オフィス賃貸借契約と民法改正(3)敷金と保証極度額の関係性」でも扱っています。

極度額の決め方

民法は、極度額の上限や下限を定めていません。貸主とテナント、保証人が、想定される債務の大きさを見て決めます。

想定する月数は、貸主が契約ごとに決めるものです。極度額を高くしすぎれば保証人が引き受けにくくなり、低くしすぎれば損失をカバーしきれません。敷金の額とあわせて、バランスをとります。

保証の元本が確定する場面

個人根保証契約では、次のいずれかが起きると、保証する債務の元本が確定します（第465条の4第1項）。確定したあとに生じた賃料の滞納などは、保証の対象になりません。

テナントが法人の場合、「主たる債務者の死亡」は起こらないので、元本が確定するのは保証人の側の事情（強制執行、破産、死亡）によります。たとえば保証人が亡くなると元本が確定し、その後の滞納は保証の対象になりません。代わりの保証人を立ててもらうか、保証会社に切り替えるかを、テナントと話し合うことになります。

なお、テナントの財産への強制執行やテナントの破産で元本が確定するのは、金銭の貸付けなどの債務を保証する「個人貸金等根保証契約」に限られます（第465条の4第2項）。元本確定期日を5年以内にするルール（第465条の3）や、公正証書で保証の意思を確かめるルール（第465条の6）も貸金等の債務が対象で、賃貸借の保証には適用されません。

貸主とテナントの情報提供の義務

貸主：保証人から求められたら滞納の状況を知らせる

保証人がテナントから頼まれて保証した場合、保証人から請求があったときは、貸主は、遅滞なく、テナントの債務の不履行の有無、残額、弁済期が来ている額などの情報を提供しなければなりません（第458条の2）。

テナント：保証を頼むときに財務の状況を知らせる

事業のために負う債務の保証を頼むとき、テナントは、頼む相手に、財産と収支の状況、ほかに負っている債務の有無や額、ほかに担保を出しているかどうかを、情報として提供しなければなりません（第465条の10第1項）。オフィスや店舗の賃貸借は、事業のための債務です。

テナントが情報を出さなかったり、事実と違う情報を出したりして、保証人が誤認して保証を引き受けた場合、貸主がそのことを知っていたか、知ることができたときは、保証人は保証契約を取り消すことができます（同条第2項）。この規定も、保証人が法人の場合には適用されません（同条第3項）。

貸主としては、情報の提供を受けたことを保証人が確認する書面を、契約書とあわせて受け取っておきます。

連帯保証人は、借主から、民法第465条の10第1項各号に掲げる事項（財産及び収支の状況、主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況、主たる債務の担保として他に提供し又は提供しようとするものの有無及びその内容）について情報の提供を受けたことを確認する。

条項は例です。実際の文言は、弁護士などの専門家に確認してください。

2020年3月以前に結んだ契約は

改正民法の附則は、施行日（2020年4月1日）より前に締結された保証契約に係る保証債務には「なお従前の例による」と定めています（平成29年法律第44号 附則第21条第1項）。施行日より前に結んだ賃貸借についても同様です（附則第34条第1項）。

そのため、施行日より前に結んだ個人の保証が、極度額の定めがないという理由だけで、あとから無効になるわけではありません。一方、施行日より後に保証契約を新しく結ぶときは、改正後の民法が適用されるので、極度額を定める必要があります。更新や保証人の交代で保証契約を結び直すときは、極度額を書き込んでおきます。

連帯保証人は、なぜなくならないのか

2020年の改正は、個人の保証人を守るルールを加えたもので、連帯保証人の制度をなくしたものではありません。極度額を定め、情報提供の手順を踏めば、今も個人に連帯保証人になってもらうことはできます。

貸主にとって、連帯保証人は、テナントが払えなくなったときに請求できる相手を増やす手段です。敷金は預かっている額までしか債務に充てられませんが、連帯保証人がいれば、敷金で足りない分を極度額の範囲で請求できます。テナントの代表者が連帯保証人になれば、会社の経営に責任を持つ人が、賃料の支払いにも責任を持つことになります。

ただし、極度額の設定や情報提供の確認、保証人が亡くなったときの元本の確定など、個人の保証には管理の手間がかかります。連帯保証人を外す方法は「オフィス賃貸借契約と民法改正(2)連帯保証人をやめるには」で整理しています。

連帯保証人の代わりに保証会社を使う

保証人が法人の場合、極度額の規定（第465条の2）や、テナントの情報提供の義務（第465条の10）は適用されません。保証の範囲は、保証会社との契約で定めます。

当社の「賃料保証（敷金削減保証）」は、オフィスや店舗の賃貸借契約に定められた賃料・原状回復費・違約金などの債務を保証する仕組みで、連帯保証人を立てずに契約できるようにします。テナントが預ける敷金の一部を当社の保証に置き換えることもできます。利用には当社の審査があり、貸主・テナント・当社の3者で契約を結び、テナントから当社への保証料がかかります。

よくある質問

極度額は1,000万円が上限ですか？

いいえ。民法は極度額の上限を定めていません。この記事の1,000万円は計算のための例で、極度額は契約ごとに当事者が決めます。

極度額を書き忘れたら、どうなりますか？

施行日より後に結んだ個人の根保証契約は、効力を生じません（第465条の2第2項）。貸主は、その保証人に請求できなくなります。

保証会社にも極度額が必要ですか？

極度額の規定は、保証人が法人でない場合が対象なので、保証会社との保証契約には適用されません（第465条の2第1項）。

賃料を値上げしたら、極度額も増えますか？

増えません。保証人は、賃料の増額分も含めたテナントの債務の全部について、定めた極度額を限度に責任を負います（第465条の2第1項）。値上げで想定する債務が大きくなるときは、保証人と話し合って、書面で極度額を定め直すかを検討します。

親会社などの法人が保証人になる場合も、極度額は必要ですか？

極度額の規定は、保証人が法人でない場合が対象なので、法人が保証人になる場合には適用されません（第465条の2第1項）。テナントの情報提供の義務も、保証人が法人の場合には適用されません（第465条の10第3項）。ただし、保証契約を書面でする必要があることは、法人も個人も同じです（第446条第2項）。

連帯保証人が亡くなったら、保証はどうなりますか？

保証人の死亡で元本が確定し、その時点までに生じていた債務が保証の対象になります（第465条の4第1項第3号）。その後の滞納は対象になりません。

まとめ

• 極度額は、個人の連帯保証人が責任を負う上限額。賃貸借の保証は根保証にあたる
• 極度額を書面で定めなければ、個人の根保証は効力を生じない。保証会社など法人には適用されない
• 極度額の上限や下限は民法にない。滞納の期間、原状回復の費用、敷金の額から決める
• 保証人の死亡や破産などで元本が確定し、その後の債務は保証の対象外
• テナントは保証を頼む相手に財務の状況を知らせる義務があり、怠ると保証が取り消されることがある
• 2020年3月以前の保証は従前の例による。連帯保証人の代わりに保証会社を使う方法もある

出典：民法第446条・第452条〜第454条・第458条の2・第465条の2〜第465条の4・第465条の6・第465条の10・第622条の2、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）附則第21条・第34条。