倉庫の賃貸借契約書は、敷金・保証金の額と返ってくる条件、期間と途中で解約できるか、置ける物と使い方、退去のときの原状回復の範囲を決める書類です。保証金は月額賃料の何か月分で決まるため、賃料の大きい倉庫では預ける額も大きくなります。ラックや設備に入居の工事をかける場合は、契約書の一つの条項で、退去までに動くお金が大きく変わります。民法は、敷金を賃料などの支払いの担保と定め、返す時期と差し引けるものを決めていますが（民法第622条の2）、償却や途中での解約は契約書の条項で決まり、原状回復の範囲も特約で広げられていることがあります。
この記事では、倉庫の賃貸借契約書で確かめる項目を一覧にしたうえで、契約の種類（普通借家と定期借家）、期間・更新・中途解約、賃料の改定、敷金・保証金と償却、置ける物と使い方の制限、修繕、原状回復、転貸、保証の各条項を、法律の決まりと照らして整理します。
| 項目 | 確かめること | 決まりの根拠 |
|---|---|---|
| 契約の種類 | 普通借家か定期借家か | 借地借家法第26条・第28条・第38条 |
| 期間・更新 | 期間、更新の手続き、更新料 | 契約、借地借家法第26条 |
| 中途解約 | 途中で解約できるか、予告の期間、違約金 | 契約、民法第618条 |
| 賃料・共益費 | 金額、支払日、改定の定め | 借地借家法第32条、第38条第9項 |
| 敷金・保証金 | 額、返す時期、償却、追加で預ける定め | 民法第622条の2 |
| 建設協力金 | あるか、返してもらう方法 | 契約 |
| 使い方・置ける物 | 用途、危険物、床の荷重の上限、出入りの時間 | 契約、消防の届出 |
| 修繕・設備 | 修繕の負担、借主が払った費用の扱い | 契約、民法第606条・第608条 |
| 原状回復 | 戻す範囲、方法、工事の業者 | 民法第621条、契約の特約 |
| 転貸・名義 | グループ会社などに使わせられるか | 民法第612条 |
| 保証 | 連帯保証人の極度額、保証会社 | 民法第465条の2 |
| 明け渡し | 期限、遅れたときの損害金 | 契約 |
契約書は、次の順番で読むと、お金に響く条項を見落としにくくなります。
以下、倉庫で特にお金に響く項目から見ていきます。
| 項目 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|---|---|
| 期間の満了 | 更新しない旨の通知がなければ、同じ条件で更新したものとみなされる（第26条） | 更新されずに終わる（第38条第1項） |
| 貸主が終わらせる条件 | 正当の事由が必要（第28条） | 期間の満了。1年以上の契約は終了の通知が必要（第38条第6項） |
| 契約のしかた | 口頭でも成り立つ | 書面（電磁的記録を含む）に限る（第38条第1項・第2項） |
| 事前の説明 | 不要 | 更新がないことを書面で説明する必要がある（第38条第3項） |
| 借主の途中解約 | 契約の定めによる | 法律上の解約の申入れは、居住用で200㎡未満の場合に限られる（第38条第7項） |
| 賃料の増減の請求 | 請求できる（第32条） | 賃料改定の特約があれば第32条は適用されない（第38条第9項） |
（条文はいずれも借地借家法）
定期借家では、貸主が更新がないことを書面で説明しなかったときは、更新がないとする定めは無効になります（借地借家法第38条第5項）。契約書とは別に、説明の書面を受け取っているかを確かめます。
期間が1年以上の定期借家では、貸主は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に、期間の満了で終わることを通知しなければ、終了を借主に主張できません。通知がこの期間を過ぎてからされた場合は、通知の日から6か月を経過するまでは明け渡す必要がありません（借地借家法第38条第6項）。
倉庫では、ラックや設備に入居の工事をかけます。定期借家で期間が終わると、移転の費用と保証金の預け直しが必要になるため、再契約の考え方を貸主に確かめ、工事にかける費用を契約期間で回収できるかを計算しておきます。定期借家の仕組みは「定期借家契約とは」で説明しています。
普通借家で期間の定めがある場合、期間が満了する1年前から6か月前までの間に、更新しない旨や、条件を変えなければ更新しない旨の通知がなければ、それまでと同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法第26条）。賃料の改定や保証金の見直しを話し合うなら、この時期より前に準備します。
更新のときに更新料を払う定めがあるかを確かめます。消費税では、事業用の建物の賃貸借の更新に伴う更新料などのうち、返還しないものは課税の対象になります（国税庁 タックスアンサーNo.6225）。
期間の途中で解約できるか、何か月前に予告するか、違約金がかかるかは、契約の中途解約の条項で決まります。期間を定めた賃貸借では、途中で解約する権利を契約で留保していなければ、借主から一方的には解約できません（民法第618条）。定期借家では、事業用の倉庫に、法律上の途中解約の申入れの権利はありません（借地借家法第38条第7項は居住用で200㎡未満に限っています）。
| 確かめる点 | 例 | 影響 |
|---|---|---|
| 中途解約の条項があるか | 「借主は6か月前に予告して解約できる」 | 条項がなければ、途中での解約は貸主との合意しだい（民法第618条） |
| 予告の期間 | 3か月、6か月など | 予告の期間の賃料は、移転しても払う |
| 違約金 | 「残りの期間の賃料の○割」など | 早く退去するほど負担が大きい |
| フリーレントの返還 | 「○年以内の解約は免除した賃料を払う」 | フリーレントを受けた場合に確かめる |
予告の期間の賃料は、移転すると決めたあとも払います。新しい倉庫を先に借りると、その間は両方の賃料がかかります。月額賃料120万円の倉庫で、予告の期間が3か月なら360万円、6か月なら720万円を、移転すると決めてからも払うことになります（金額は計算のための例です）。予告の期間の差だけで、移転の費用が360万円変わります。フリーレントの違約金の考え方は「フリーレントとは」で説明しています。
賃料と共益費の額、支払日、賃料を改定するときの定めを確かめます。借地借家法第32条は、税金などの負担の増減、土地や建物の価格の変動その他の経済事情の変動、近くの同じような建物の賃料との比較で賃料が不相当になったときに、貸主と借主のどちらからでも増額や減額を求められると定めています。ただし、一定の期間は増額しない特約がある場合は、その期間は増額を求められません（同条第1項ただし書）。定期借家で賃料改定の特約がある場合は、第32条は適用されません（第38条第9項）。
賃料の値上げを求められたときの対応は「オフィス・店舗の賃料値上げは拒否できる？」で説明しています。
民法は、名目にかかわらず、賃料などの支払いを担保するために借主が貸主に渡すお金を敷金と定めています（民法第622条の2第1項）。契約書で「保証金」と呼んでいても、中身が担保なら敷金と同じです。
| 確かめる点 | 民法の原則 | 契約書で確かめること |
|---|---|---|
| 返す時期 | 賃貸借が終わって物件の返還を受けたとき（第622条の2第1項） | 明け渡しから何か月以内に返すか |
| 差し引けるもの | 未払いの賃料など、賃貸借にもとづく借主の金銭の債務（同項） | 原状回復の費用を差し引くか、借主が工事するか |
| 借主からの充当 | 借主から「賃料は敷金から」と求めることはできない（同条第2項） | − |
| 償却 | 定めはない | 退去のときに何か月分（何%）を差し引くか |
| 追加で預ける定め | 定めはない | 賃料が上がったとき、保証金も賃料の○か月分に合わせて増やすか |
| 貸主が変わったとき | 貸主の地位が新しい所有者に移れば、敷金を返す義務も移る（第605条の2第4項） | 預り証や契約書を保管する |
償却は、保証金のうち、退去のときに返ってこないと契約で決めている部分です。月額賃料120万円・保証金6か月分（720万円）・償却1か月分なら、120万円が返ってきません（金額は計算のための例です）。償却の計算と交渉は「敷金償却（保証金償却）とは」、敷引きとの違いは「敷引きとは」で説明しています。
貸主が倉庫を建てるときに、借主が建設の資金を「建設協力金」として貸す契約もあります。担保として預ける保証金とは違い、貸したお金を契約で決めた方法（据え置きのあと分割など）で返してもらうものです。契約書では、返してもらう方法と時期、途中で解約したときの扱い、建物が売られたときの扱いを確かめます。仕組みは「建設協力金とは」で説明しています。
保証金を預けたときの預り証は、退去まで保管します。預り証の扱いと、なくしたときの対処は「敷金の預り証と返還請求権」で説明しています。
倉庫の契約書では、使い方について、次のような制限を確かめます。
| 制限 | 確かめること |
|---|---|
| 用途 | 「倉庫として使用する」など。事務所や作業場として使う部分があるなら、その使い方も認められているか |
| 置ける物 | 危険物、食品、化学品などの可否 |
| 床の荷重 | 1㎡あたりの上限。ラックや荷物の重さと比べる |
| 出入りの時間 | 夜間や休日のトラックの出入り |
| 車両 | 構内に入れるトラックの大きさ、駐車の場所 |
| 工事 | ラックの固定、穴あけ、電気の増設に貸主の承諾が要るか |
危険物は、量によって消防署への届出や許可が要ります。東京消防庁は、少量の危険物を貯蔵・取り扱う場所を設けるときは、設置の10日前までに消防署長に届け出る必要があるとしています。届出には案内図・配置図や建物の構造図なども要るため（東京消防庁）、契約書で危険物の保管を禁じていないかとあわせて、建物の図面を貸主から受け取れるかも確かめます。
他社から物を預かって保管料を受け取るなら、倉庫業の登録が要ります（倉庫業法第3条）。国土交通省の手引きは、準住居地域を除く住居地域などでは倉庫業を営む倉庫は原則として認められないとしています。倉庫業を営むつもりなら、用途の欄がそれに合っているかを、契約の前に確かめます。借りる前の確かめ方は「倉庫・工場を借りるには」で説明しています。
建物や設備が壊れたときに、誰が修繕し、費用を負担するかを確かめます。民法は、貸主が、使うのに必要な修繕をする義務を負うと定めています（借主の責任で修繕が必要になった場合を除く。民法第606条第1項）。借主が建物のために必要な費用や、建物の価値を高める費用を払った場合は、貸主に償還を請求できることがあります（民法第608条）。契約書で、修繕の負担の区分と、借主が払った費用の扱いをどう決めているかを確かめます。
| 設備 | 確かめること |
|---|---|
| シャッター・搬入口 | 故障したときの修理の負担 |
| 空調・冷凍冷蔵の設備 | 貸主の設備か、借主が持ち込むか。故障のときの負担 |
| 照明 | 交換の負担。LEDに替える工事をしたときの退去時の扱い |
| 床 | フォークリフトでできた傷やひびの補修の負担 |
民法は、借主が元に戻す損傷から、通常の使用によって生じた損耗と、年数がたって生じた変化（経年変化）を除いています（民法第621条）。ただし、契約書の特約で、借主が戻す範囲を広げていることがあります。
最高裁は、通常の使用による損耗まで借主が補修費用を負担する特約について、負担する範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明されて借主が明確に認識し合意したなど、明確な合意が必要だと判断しています（最高裁平成17年12月16日判決）。これは住宅の事例ですが、契約書の原状回復の条項が、どこまでを借主の負担として具体的に書いているかは、倉庫の契約でも確かめる出発点になります。
| 項目 | 確かめること |
|---|---|
| 床 | フォークリフトの傷、ラックを固定した穴、床のラインを戻すか |
| ラック・中二階 | 撤去が要るか、次の借主に引き継げるか |
| 照明・電気 | 増設した照明や電気の設備を撤去するか |
| 壁・天井 | 穴あけや設備の取り付けの跡 |
| 外まわり | シャッター、外構、看板 |
| 工事の業者 | 貸主が指定する業者で工事するか |
| 入居時の状態 | 入居時の写真や図面を、契約書に添えるか |
入居時の状態を写真と図面で残し、契約書に添えておくと、退去のときに「どこまで戻すか」で食い違ったときの判断の材料になります。退去のときの精算は「倉庫・工場を退去するときの保証金の精算」で説明しています。
グループ会社や取引先に倉庫の一部を使わせる予定があるなら、契約書の転貸の条項を確かめます。民法は、借主は貸主の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡したり、転貸したりできないと定め、違反して第三者に使わせたときは、貸主は契約を解除できるとしています（民法第612条）。ただし最高裁は、貸主への背信的な行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除できないと判断しています（最高裁昭和28年9月25日判決）。使わせる予定があるなら、契約の段階で承諾をもらっておきます。仕組みは「又貸し（転貸）とは」で説明しています。
連帯保証人を立てる場合、個人が保証人になるなら、保証する上限の額（極度額）を書面で決めなければ、保証の契約は効力を生じません（民法第465条の2）。極度額は、保証人が負うことがある最大の額なので、賃料の額と期間に見合っているかを確かめます。仕組みは「連帯保証人の極度額とは」で説明しています。保証会社を使う場合は、保証料と保証の範囲を確かめます。
契約が終わったあと、明け渡しが遅れたときの損害金の定めも確かめます。たとえば「明け渡しが遅れたときは、遅れた期間について賃料の倍額に当たる損害金を払う」という定めなら、月額賃料120万円の倉庫で明け渡しが1か月遅れると、240万円を払うことになります（金額は計算のための例です）。倉庫の明け渡しには、荷物の移動、ラックの撤去、原状回復の工事が要るため、解約の予告の期間の中に、これらの工程が収まるかを確かめておきます。
契約書の条項は、同じ項目でも書き方で意味が変わります。書き方の例と、読むときの点です（条項は書き方の例です）。
| 項目 | 条項の書き方の例 | 読むときの点 |
|---|---|---|
| 保証金の返還 | 「本契約が終了し、乙が本物件を明け渡したときは、甲は保証金から乙の債務を差し引いた残額を、明け渡しの日から3か月以内に返還する」 | 返す期限と、差し引く債務の範囲 |
| 償却 | 「保証金のうち賃料の1か月分を、契約の終了時に償却する」 | 償却の額が月数か割合か、入居年数で変わるか |
| 追加の預け入れ | 「賃料が改定されたときは、保証金を改定後の賃料の6か月分とする」 | 賃料が上がると、保証金も追加で預ける |
| 中途解約 | 「乙は6か月前に書面で予告して解約できる。予告に代えて6か月分の賃料を払い、直ちに解約できる」 | 予告の期間と、賃料で代えられるか |
| 置ける物 | 「乙は、消防法上の危険物その他甲が指定する物を持ち込まない」 | 自社の保管物が当てはまらないか |
| 床の荷重 | 「乙は、床の1㎡あたり○kgを超える物を置かない」 | ラックと荷物の重さで超えないか |
| 原状回復 | 「乙は、明け渡しまでに本物件を原状に復する。ただし、通常の使用による損耗を除く」 | 通常損耗を除くか、特約で借主の負担にしているか |
| 書類 | 確かめること |
|---|---|
| 定期借家の説明の書面 | 更新がなく期間の満了で終わることの説明。受け取っていなければ、更新がない定めは無効になる（借地借家法第38条第3項・第5項） |
| 保証金の預り証 | 額と預けた日。退去まで保管する |
| 図面・設備の一覧 | 区画の範囲、貸主の設備と借主の設備の区分 |
| 入居時の状態の記録 | 床や壁の傷、残っている設備の写真。退去のときの比べる材料 |
| 使用の細則（管理規則） | 出入りの時間、車両、ごみ、共用部の使い方 |
| 交渉すること | 理由 |
|---|---|
| 保証金の月数と償却 | 預ける額と、返ってこない額が決まる |
| 中途解約の予告の期間 | 移転すると決めたあとも賃料を払う期間になる |
| 原状回復の範囲 | 退去のときの工事費と、返ってくる保証金の額が決まる |
| 床の荷重と置ける物 | 使い方の制限で、借りた倉庫を使い切れないことを防ぐ |
| 定期借家の再契約 | 入居の工事にかけた費用を回収できるか |
| 転貸の承諾 | グループ会社などに使わせる予定があるとき |
当社の「敷金半額くん」は、新しく借りる物件の敷金・保証金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、物流倉庫などの倉庫でも相談できます。減らした分の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。すでに借りている倉庫の保証金は、「敷金返還くん」で、入居したまま現金で取り戻せます。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。
賃貸借が終わって倉庫を返したあとです（民法第622条の2第1項）。明け渡しから何か月以内に返すかを、契約書で決めていることがあります。
民法は、名目にかかわらず、賃料などの支払いを担保するために渡すお金を敷金と定めています（民法第622条の2第1項）。中身が担保なら、呼び方が保証金でも同じ扱いです。建設協力金のように、貸主に貸すお金は別の扱いです。
契約の中途解約の条項で決まります。事業用の倉庫の定期借家には、法律上の途中解約の申入れの権利はありません（借地借家法第38条第7項は居住用で200㎡未満に限っています）。予告の期間と違約金を、契約の前に確かめます。
定期借家は期間の満了で終わります（借地借家法第38条第1項）。続けて使うには、貸主と新たに契約（再契約）します。1年以上の契約では、貸主は期間の満了の1年前から6か月前までに終了を通知する必要があり、遅れた場合は通知から6か月は明け渡さなくてよいとされています（同条第6項）。
民法の原則では、通常の使用による損耗と経年変化は除かれます（民法第621条）。ただし、契約の特約で範囲を広げていることがあり、その場合は特約の内容が具体的に合意されているかが問題になります（最高裁平成17年12月16日判決、住宅の事例）。入居時の状態を写真と図面で残しておきます。
契約に「賃料が改定されたときは、保証金を改定後の賃料の○か月分とする」といった定めがあれば、増えます。月額賃料120万円・保証金6か月分（720万円）の倉庫で賃料が130万円に上がると、保証金は780万円になり、60万円を追加で預けることになります（金額は計算のための例です）。この定めがあるかは、契約の前に確かめます。
貸主の承諾が必要です（民法第612条）。承諾なしに使わせると、契約の解除の理由になることがあります。契約の段階で、使わせる相手と範囲を伝えて承諾をもらっておきます。
出典：民法第465条の2・第605条の2・第606条・第608条・第612条・第618条・第621条・第622条の2、借地借家法第26条・第28条・第32条・第38条、倉庫業法第3条、最高裁判所 昭和28年9月25日判決・平成17年12月16日判決、国税庁「No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など」、国土交通省「倉庫業登録申請の手引き」、東京消防庁「少量危険物貯蔵取扱所、指定可燃物貯蔵取扱所設置（変更）届出書」。
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