倉庫や工場を退去するときは、預けた保証金から、未払いの賃料や原状回復の費用などを差し引いた残りが返ってきます（民法第622条の2第1項）。契約で償却を決めていれば、その分も返ってきません。倉庫・工場では、床の補修、ラックや中二階の撤去、増設した電気設備の撤去など、オフィスにはない項目が原状回復に加わることがあります。保証金も月額賃料の何か月分で決まるため、賃料の大きい倉庫では、差し引かれる額も返ってくる額も大きくなります。
この記事では、倉庫・工場を退去するときに保証金が返ってくるまでの流れ、差し引かれるもの、倉庫・工場で原状回復の対象になりやすいもの、通常の使用による損耗との境目、精算の計算の例、見積もりの確かめ方、退去の段取りと届出、返ってこないときの進め方を、民法の決まりと公的な案内をもとに整理します。
| 順番 | すること | 確かめること |
|---|---|---|
| 1 | 解約を予告する | 契約で決めた予告の期間。書面で知らせる |
| 2 | 原状回復の範囲を確かめる | 契約書の条項、入居時の記録、残す設備と撤去する設備 |
| 3 | 見積もりを取る | 工事の内訳・数量・単価。工事の業者が指定されているか |
| 4 | 荷物とラックを動かす | 新しい倉庫への移動、撤去する物の処分 |
| 5 | 原状回復の工事 | 借主が工事するのか、貸主が工事して保証金から差し引くのか |
| 6 | 立ち会い・明け渡し | 貸主と一緒に状態を確かめ、鍵を返す |
| 7 | 精算書を受け取る | 差し引きの項目と金額 |
| 8 | 保証金が返ってくる | 契約で決めた返還の期限 |
民法は、貸主が保証金（敷金）を返さなければならないときを、賃貸借が終わって物件の返還を受けたときと定めています（民法第622条の2第1項）。返ってくるのは、明け渡しのあとです。
| 差し引かれるもの | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 未払いの賃料・共益費 | 最後の月の賃料、精算の残り | 民法第622条の2第1項 |
| 原状回復の費用 | 借主が元に戻すべき部分を貸主が工事した費用 | 民法第621条、契約の条項 |
| 償却 | 契約で決めた、返ってこない部分 | 契約の条項 |
| 明け渡しの遅れの損害金 | 期限を過ぎて明け渡したときの損害金 | 契約の条項 |
| 残した物の撤去の費用 | 処分しないまま残した荷物や設備の撤去 | 契約の条項 |
借主の側から、「最後の月の賃料は保証金から差し引いてほしい」と求めることはできません（民法第622条の2第2項）。最後の月の賃料も、ふつうどおり払います。
| 項目 | 確かめること | 入居時に残しておく記録 |
|---|---|---|
| 床 | フォークリフトの走行の跡、ひび、ラックを固定した穴、床のライン | 床の写真、ひびの位置 |
| ラック・中二階 | 撤去が要るか、次の借主に引き継げるか | 誰が設置したか（貸主か借主か） |
| 照明・電気設備 | 増設した照明、動力の電気、配線の撤去 | 入居時の照明と電気の設備の一覧 |
| 空調・冷凍冷蔵の設備 | 借主が持ち込んだ設備の撤去 | 貸主の設備か借主の設備かの区分 |
| 壁・天井 | 穴あけ、設備の取り付けの跡 | 壁と天井の写真 |
| シャッター・搬入口 | 傷やへこみ、故障 | 動作と外観の記録 |
| 外まわり | 外構、駐車場の路面、看板 | 外まわりの写真 |
| 油・薬品の跡 | 床にしみた油、薬品 | 使う物と、床の養生の方法 |
民法は、借主が元に戻す損傷から、通常の使用によって生じた損耗と、年数がたって生じた変化（経年変化）を除き、借主の責任ではない理由で生じた損傷も除いています（民法第621条）。倉庫では、フォークリフトの走行やラックの設置そのものが通常の使い方に含まれることもあるため、どこまでが通常の損耗にあたるかは、契約書の原状回復の条項と、入居時の状態の記録で判断が分かれます。
契約書の特約で、借主が戻す範囲を広げていることがあります。最高裁は、通常の使用による損耗まで借主が補修費用を負担する特約について、負担する範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明されて借主が明確に認識し合意したなど、明確な合意が必要だと判断しています（最高裁平成17年12月16日判決）。これは住宅の事例ですが、倉庫の契約でも、原状回復の条項がどこまでを借主の負担として具体的に書いているかが、精算を確かめる出発点になります。
| 条項の書き方の例 | 戻す範囲 | 確かめること |
|---|---|---|
| 「通常の使用による損耗を除き、原状に復する」 | 民法の原則に近い | 何が通常の損耗にあたるか |
| 「床の塗装をやり直し、借主が設置した設備をすべて撤去する」 | 具体的に定めた範囲 | 入居時にすでにあった傷や設備の扱い |
| 「入居時の状態（別紙の写真のとおり）に戻す」 | 入居時の記録による | 記録が契約書に添えられているか |
| 「建物の躯体の状態（スケルトン）で明け渡す」 | 内装と設備をすべて撤去 | 入居時にすでにあった内装の扱い |
（条項は書き方の例です）
月額賃料120万円、保証金6か月分（720万円）、償却1か月分の倉庫を退去する例です。原状回復の工事に300万円かかり、未払いの賃料はないとします（金額は計算のための例です）。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 預けた保証金 | 720万円 |
| 償却（1か月分） | −120万円 |
| 原状回復の費用 | −300万円 |
| 返ってくる額 | 300万円 |
この例では、預けた保証金のうち返ってくるのは約4割です。原状回復の費用は、保証金から差し引く場合と、借主が工事の代金を直接払う場合があり、契約によって分かれます。借主が直接払う場合は、保証金が返ってくる前に工事の代金が出ていきます。
精算書には、差し引く項目が並びます。先の例を、項目に分けると次のようになります（金額と項目は計算のための例です）。
| 項目 | 数量など | 金額 |
|---|---|---|
| 預けた保証金 | 720万円 | |
| 償却 | 賃料の1か月分 | −120万円 |
| 床の補修 | 傷とラックの固定穴の補修 | −110万円 |
| 床のラインの撤去 | 一式 | −20万円 |
| ラックの撤去・処分 | 借主が設置したもの | −90万円 |
| 増設した照明・配線の撤去 | 一式 | −40万円 |
| 残した物の処分 | 一式 | −15万円 |
| 外まわり（シャッターの補修など） | 一式 | −25万円 |
| 返ってくる額 | 300万円 |
「一式」の項目は、数量と単価の内訳を求めます。入居時からあった傷や、前の借主が残した設備の撤去が含まれていないかを、入居時の記録と照らします。
| 進め方 | 中身 | 確かめること |
|---|---|---|
| 貸主が工事して、保証金から差し引く | 借主は工事の手配をしない | 工事の範囲と単価。精算書の内訳 |
| 借主が自分で業者に頼む | 借主が工事の代金を払い、保証金はそのまま返ってくる | 工事の仕上がりを貸主が確かめる方法 |
| 貸主が指定する業者に、借主が頼む | 業者は契約で決まっている | 指定の業者の見積もりの内訳。ほかの業者と比べられるか |
どの進め方になるかは、契約の原状回復の条項で決まります。工事の業者が指定されている場合も、見積もりの内訳を求め、契約の範囲を超える工事が含まれていないかを確かめます。
先の例（保証金720万円、償却120万円、原状回復300万円）で比べると、次のようになります（金額は計算のための例です）。
| 進め方 | 工事の代金 | 返ってくる保証金 | 差し引きの合計 |
|---|---|---|---|
| 貸主が工事して、保証金から差し引く | 手元からは出ていかない | 300万円 | 420万円 |
| 借主が自分で業者に頼む | 明け渡しの前に300万円を払う | 600万円 | 420万円 |
差し引きの合計は同じですが、借主が自分で業者に頼む場合は、工事の代金を払ってから保証金が返ってくるまでの間、300万円を先に払っておくことになります。移転の時期の資金繰りを考えるときは、工事の代金を払う時期も見込みます。
ラック、中二階、照明、空調など、借主が付けた設備を撤去せずに残したいときは、貸主や次の借主と書面で合意しておきます。
借地借家法には、貸主の同意を得て建物に付け加えた造作を、賃貸借が終わるときに時価で買い取るよう貸主に請求できる「造作買取請求権」があります（第33条）。ただし、この規定は、特約で借主に不利に変えることを禁じる強行規定の対象に入っていません（第37条）。事業用の契約書では「造作買取請求権を行使しない」と定めていることがあり、その場合は貸主に買い取ってもらうことはできません。
| 残し方 | 中身 | 書面に残すこと |
|---|---|---|
| 貸主に引き渡す | 撤去せず、貸主の設備として残す | 原状回復の範囲から外すこと。買い取るか、無償で引き渡すか |
| 次の借主に引き継ぐ | 次の借主が設備をそのまま使う | 貸主の承諾。次の借主が退去するときの原状回復を誰が負うか |
| 撤去する | 契約どおり撤去して返す | 撤去の範囲と工事の期間 |
次の借主に引き継ぐ進め方は「造作譲渡とは｜居抜き退去の原状回復と敷金」で説明しています。
見積もりは、項目ごとに次の点を確かめます。
納得できない項目は、精算書に署名する前に、理由と根拠を書面で尋ねます。精算書の確かめ方は「敷金が返ってこない・少ないときの対処」でも説明しています。
倉庫の明け渡しには、荷物の移動、ラックの撤去、原状回復の工事が要ります。解約の予告の期間を6か月とした場合の段取りの例です。
| 時期 | すること |
|---|---|
| 明け渡しの6か月前 | 解約を書面で予告する。新しい倉庫を探し始める |
| 5か月前 | 原状回復の範囲を貸主と確かめ、見積もりを取る |
| 3か月前 | 新しい倉庫の契約。入居の工事の日程を決める |
| 2か月前 | 荷物とラックを新しい倉庫に移す |
| 1か月前 | 撤去と原状回復の工事 |
| 明け渡し | 立ち会い、鍵の返却 |
| 明け渡しのあと | 精算書を受け取り、契約で決めた期限までに保証金が返ってくる |
この例で、新しい倉庫の賃料が契約の月からかかる場合は、新しい倉庫を契約してから明け渡しまでの3か月、両方の倉庫の賃料が重なります。今の倉庫の月額賃料が120万円なら、重なる期間の今の倉庫の賃料だけで360万円です（金額は計算のための例です）。
入居のときに出した届出は、退去のときに廃止の届出が要ることがあります。東京消防庁は、少量の危険物を貯蔵・取り扱う場所（少量危険物貯蔵取扱所）を廃止したときは、消防署に遅滞なく届け出る必要があるとしています。倉庫業の登録や、騒音を出す機械の届出をしている場合は、手続きをそれぞれの窓口（運輸局、市町村）に確かめます。
保証金の返還を求める権利は、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年で、時効によって消えます（民法第166条）。精算の話し合いが長引いても、日付は記録しておきます。手続きの詳しい進め方は「敷金が返ってこない・少ないときの対処」で説明しています。
入居している間に倉庫が売られた場合、借主が引渡しを受けて入居していれば、貸主の地位は新しい所有者に移り（民法第605条の2第1項、借地借家法第31条）、保証金（敷金）を返す義務も新しい所有者が引き継ぎます（民法第605条の2第4項）。借主が新しい所有者に保証金を預け直す必要はなく、退去のときは新しい貸主に精算と返還を求めます。
新しい所有者が貸主であることを借主に主張するには、所有権の移転の登記が必要です（民法第605条の2第3項）。「所有者が変わったので振込先を変えてほしい」という通知が届いたら、法務局で登記事項証明書を取り、所有者が本当に変わっているかを確かめてから振込先を変えます。保証金の預り証や契約書は、退去まで保管しておきます。貸主が倒産したときの扱いは「オーナーが倒産・ビル売却したら敷金はどうなる？」で説明しています。
| 項目 | 扱い | 根拠 |
|---|---|---|
| 返ってくる保証金 | 消費税の課税の対象にならない | 国税庁 タックスアンサーNo.6225 |
| 返ってこない償却（消費税） | 権利の設定の対価として、消費税の課税の対象になる | 国税庁 タックスアンサーNo.6225 |
| 返ってこない償却（法人税） | 資産を借りるための権利金などの費用で、効果が1年以上に及ぶものは繰延資産 | 法人税法施行令第14条第1項第6号ロ |
会計では、借りた建物の内部造作の除去などの原状回復が契約で求められているときは、資産除去債務を計上しなければならない場合があります。敷金を資産に計上しているときは、その計上に代えて、敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、そのうち当期の負担に属する金額を費用に計上する方法も使えます（企業会計基準適用指針第21号「資産除去債務に関する会計基準の適用指針」第9項）。この方法なら、原状回復の費用が退去の年に一度に出るのを避けられます。仕組みは「資産除去債務とは｜賃貸オフィスの原状回復と敷金での処理」で説明しています。
移転では、新しい倉庫の保証金を契約のときに払い、今の倉庫の保証金は、明け渡したあと、差し引きの残りが返ってきます。先の例なら、新しい倉庫の保証金を払ってから、今の倉庫の300万円が返ってくるまで、数か月の間があきます。新しい倉庫を借りるときの初期費用と資金繰りは「倉庫・工場を借りるには」で説明しています。
当社の「敷金半額くん」は、新しく借りる物件の敷金・保証金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、物流倉庫などの倉庫でも相談できます。減らした分の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。移転の時期に、新しい保証金と、戻ってくる前の今の保証金が重なる負担を軽くできます。
退去しないで使い続ける倉庫の保証金は、「敷金返還くん」で、入居したまま現金で取り戻せます。どちらも、利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。
契約書の確かめ方は「倉庫の賃貸借契約書で確かめること」で説明しています。
賃貸借が終わって倉庫を返したあとです（民法第622条の2第1項）。明け渡しから何か月以内に返すかを、契約書で決めていることがあります。
民法の原則では、通常の使用による損耗と経年変化は、借主が元に戻す範囲から除かれます（民法第621条）。倉庫ではフォークリフトの走行が通常の使い方に含まれることもあるため、契約書の原状回復の条項と、入居時の床の状態の記録で判断します。
借主が設置したラックの撤去を、契約で定めているかを確かめます。次の借主や貸主が引き継ぐことで合意できれば、撤去しなくて済む場合もあります。合意は書面で残します。
貸主の同意を得て付けた造作は、賃貸借が終わるときに時価で買い取るよう請求できます（借地借家法第33条）。ただし、契約書で「造作買取請求権を行使しない」と定めていれば請求できません（第37条により特約が有効）。買い取りや無償での引き渡しは、貸主と話し合って書面で決めます。
契約の原状回復の条項で決まります。業者を指定していない契約なら、自分で業者に頼み、仕上がりを貸主に確かめてもらう進め方もあります。指定の業者がある場合も、見積もりの内訳を求めることはできます。
契約で決めた時期に差し引かれます。「契約の終了時に償却する」と定めていれば、退去のときの精算で差し引かれます。入居の年数で償却の額が変わる定めもあるため、契約書で確かめます。
借主が引渡しを受けて入居していれば、保証金（敷金）を返す義務は新しい所有者が引き継ぎます（民法第605条の2第4項）。預け直す必要はなく、退去のときは新しい所有者に返還を求めます。振込先を変える前に、登記事項証明書で所有者が変わっているかを確かめます。
借主から「賃料は保証金から差し引いてほしい」と求めることはできません（民法第622条の2第2項）。最後の月の賃料もふつうどおり払い、保証金は明け渡しのあとに精算されます。
精算書に署名する前に、項目ごとの理由と根拠を書面で尋ねます。まとまらなければ、期限を決めて書面で請求し、民事調停や訴訟などの手続きを使います（60万円以下の金銭の請求は少額訴訟）。
出典：民法第166条・第605条の2・第621条・第622条の2、借地借家法第31条・第33条・第37条、法人税法施行令第14条、国税庁「No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など」、企業会計基準委員会「企業会計基準適用指針第21号 資産除去債務に関する会計基準の適用指針」第9項、最高裁判所 平成17年12月16日判決、東京消防庁「少量危険物貯蔵取扱所・指定可燃物貯蔵取扱所廃止届出書」、民事訴訟法第368条、裁判所法第33条。
これから移転する方へ敷金0円で移転をまるごと物件探しから契約・移転まで専任の担当者がまとめて対応旧オフィスの原状回復まで移転の相談をする（無料）
物件が決まっている方・入居中の方へ移転時の敷金を半額〜最大0円に新しく借りる物件の敷金を減額入居中も、預けた敷金が戻る設立間もない会社も実績あり保証の相談をする（無料）
