固定資産税や管理費用が上がり、周辺の募集賃料も上がっているのに、長く入居しているテナントの賃料は何年も据え置きのまま。ビルのオーナーにとって、賃料の改定は収益に直結する課題です。一方で、テナントとの関係を壊さずに、どう切り出し、どこまで求められるのかが分かりにくい手続きでもあります。
借地借家法は、一定の事情があれば、契約の条件にかかわらず、貸主が賃料の増額を請求できると定めています。ただし、テナントが応じなければ、すぐに新しい賃料を受け取れるわけではなく、調停や裁判で相当な額が決まるまで時間がかかります。根拠をそろえ、手順を踏んで交渉することが、結果的に早く、関係を損なわずに改定を実現する近道です。
この記事では、オーナーの立場から、賃料増額請求ができる場面、根拠のそろえ方、通知の出し方と文例、テナントが応じない場合の流れと「年1割」の定め、調停と訴訟、増額の幅の考え方、値上げと引き換えに示せる条件を整理します。テナントの立場からの対応は「オフィス・店舗の賃料値上げは拒否できる？」で整理しています。
借地借家法は、建物の賃料が、「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と定めています（第32条第1項）。
この権利は、貸主だけでなく借主にもあり、借主は減額を請求できます。契約書に賃料の改定の定めがなくても、この条件を満たせば請求できます。
ただし、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」とされています（第32条第1項ただし書）。「契約期間中は賃料を増額しない」と定めていれば、その期間は増額を請求できません。
また、定期借家契約で賃料の改定に関する特約がある場合は、第32条は適用されません（第38条第9項）。定期借家契約では、特約で決めた方法で賃料を改定することになります。
| 場面 | 根拠になる資料の例 |
|---|---|
| 土地・建物の税金などの負担が増えた | 固定資産税・都市計画税の課税明細の推移、保険料、管理費用の推移 |
| 土地・建物の価格の上昇、その他の経済事情の変動 | 地価公示・路線価の推移、物価指数、建築費の指数 |
| 近くの同じような建物の賃料と比べて不相当になった | 周辺の同規模・同グレードのビルの募集賃料や成約賃料 |
実際の請求では、これらを組み合わせて示すこともできます。前回の賃料の合意から何年たっているか、その間に何が変わったかを、数字で示せるように準備します。
前回の合意の時点と今とで、税金などの負担、地価や物価、周辺の賃料がどう変わったかを、資料でそろえます。周辺の賃料は、同じエリアで、規模や築年数、設備が近いビルと比べます。
増額の請求は、将来に向かって効力を持つものなので、いつ請求したかを明らかにするため、書面で通知します。内容証明郵便を使えば、送った日付と内容を証明できます。通知には、増額後の賃料、適用を始める時期、増額の理由を書きます。
通知を送ったら、テナントと話し合います。いきなり大幅な増額を求めるより、根拠を示し、段階的な改定や、ほかの条件との組み合わせを示す方が、合意に至りやすくなります。
借地借家法は、増額について協議が調わないときは、請求を受けた者（テナント）は、「増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる」と定めています（第32条第2項）。テナントが従来の賃料を払い続けていても、それだけでただちに滞納になるわけではありません。
その代わり、裁判で増額が確定し、すでに払った額に不足があるときは、テナントは「その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない」とされています（同項ただし書）。増額が認められれば、請求した時点にさかのぼって差額と利息を受け取れる仕組みです。
たとえば、月額賃料100万円のテナントに110万円への増額を請求し、テナントは100万円を払い続け、請求から18か月後に月額108万円への増額が確定したとします。不足額は月8万円×18か月で144万円です。これに、各月の支払期から確定までの期間に応じて年1割の利息が付き、この例では利息はおよそ10万円になります。金額は計算を示すための例で、実際の利息は支払期と確定の日で計算します。
賃料の増減の請求に関する事件で訴えを起こそうとする者は、まず調停の申立てをしなければなりません（民事調停法第24条の2第1項）。調停を経ずに訴えた場合は、原則として裁判所が事件を調停に付します（同条第2項）。
調停で合意が成り立つ見込みがない場合でも、当事者双方が書面で合意していれば、調停委員会が定める調停条項に従うこともできます（同法第24条の3第1項）。その調停条項を調書に記載したときは、調停が成立したものとみなされます（同条第2項）。
調停で決まらなければ、訴訟で相当な賃料が判断されます。訴訟では、不動産鑑定士による継続賃料の鑑定が行われることがあり、時間と費用がかかります。
| 時期 | すること |
|---|---|
| 改定したい時期の6か月以上前 | 根拠の資料をそろえ、改定後の賃料の案と、示せる条件を決める |
| 5か月前 | テナントに面談で事情を説明し、書面で通知する |
| 4〜2か月前 | 協議。段階的な改定や、ほかの条件の組み合わせを示す |
| 1か月前まで | 合意できれば、賃料改定の合意書を結ぶ。合意できなければ調停を検討する |
更新の時期に合わせて改定を申し入れることもありますが、更新と賃料の改定は別の手続きです。更新の時期でなくても、第32条の条件を満たせば請求できます。
貴社との間で令和○年○月○日に締結した○○ビル○階の建物賃貸借契約について、現在の月額賃料○○円は、令和○年の賃料改定以降、固定資産税等の負担の増加（別紙1）、周辺の同種の建物の賃料の上昇（別紙2）により、不相当となっております。つきましては、借地借家法第32条第1項に基づき、令和○年○月分以降の月額賃料を○○円（消費税別）に増額することを請求いたします。ご不明の点やご意見がございましたら、令和○年○月○日までにご連絡ください。協議のうえ、改定の時期や方法についてもご相談させていただきたく存じます。
すでに続いている賃貸借の賃料（継続賃料）を不動産鑑定士が評価するとき、国土交通省の不動産鑑定評価基準は、次の手法を挙げています。
| 鑑定評価の手法 | 考え方 |
|---|---|
| 差額配分法 | 今の市場で見込まれる新規の賃料と、今の賃料との差額のうち、貸主に帰属する部分を今の賃料に加える |
| 利回り法 | 土地・建物の基礎価格に、継続賃料の利回りを掛け、必要な経費を加える |
| スライド法 | 前回合意したときの純賃料に、その後の経済情勢の変動率を掛け、必要な経費を加える |
| 賃貸事例比較法 | 継続中の賃貸借の事例と比べて求める |
新規に募集する賃料と、長く続いている賃料には差が出ることがあり、周辺の新規の募集賃料と同じ額まで一気に上げられるとは限りません。差額配分法は、その差額のうち貸主に帰属する部分を判定して上乗せする考え方です。請求の額は、根拠の資料とあわせて現実的な水準で考えます。
月額賃料100万円（前回の合意から6年）のテナントで、周辺の同種のビルの新規の募集賃料から見込まれる額が月120万円だとします。差額20万円のうち半分を貸主に帰属するとみれば、改定後の賃料は110万円です。金額と割合は、考え方を示すための例です。
テナントが値上げに応じやすくなるよう、オーナーの側から条件を示すこともできます。
| 示せる条件 | テナントへの効果 |
|---|---|
| 段階的な改定 | 1年目は半分、2年目から全額など、負担の増え方がゆるやかになる |
| 改定しない期間の約束 | 今回の改定のあと、一定期間は増額しないと定める |
| 設備の改修 | 空調や共用部分の改修で、ビルの快適さが上がる |
| 敷金の一部返還 | 預けている敷金の一部が戻り、手元の資金が増える |
敷金の一部返還は、テナントにとって、値上げ分を上回る資金が手元に戻ることもある条件です。ただ、オーナーにとっては、滞納や原状回復に備える担保が減るため、そのままでは応じにくい条件でもあります。
当社の「敷金返還くん（不動産オーナー向け）」は、預かっている敷金を当社の保証に置き換えて、テナントに返還できる仕組みです。賃料の不払いや原状回復の費用などの債務は当社の保証でカバーするため、敷金を返しても担保力は保たれます。賃料の改定や契約の更新の交渉で、テナントに示せる材料のひとつとして使えます。利用には当社の審査があり、当社への保証料がかかります。
賃料を改定するときは、あわせて次の条件も確かめておきます。
| 見直す条件 | 見直しの考え方 |
|---|---|
| 共益費 | 管理費用が増えているなら、共益費の改定もあわせて相談する。契約の改定の条項を確かめる |
| 敷金 | 敷金を「賃料の○か月分」とする契約では、賃料の増額にあわせて敷金の追加を求められるかを契約で確かめる |
| 更新料・償却 | 賃料を基準に計算する定めなら、改定後の賃料で計算するのかを明確にする |
| 契約の種類 | 次の契約から定期借家契約にするなら、書面での契約と説明の書面が必要（第38条） |
賃料の増額にあわせて敷金の追加を求めると、テナントの資金の負担はさらに重くなります。敷金を増やす代わりに、保証で担保を補う方法もあります。
反対に、周辺の賃料が下がった場合などに、テナントから減額を請求されることもあります。協議が調わないときは、貸主は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料の支払いを請求できます。ただし、裁判が確定して、すでに受け取った額が正当とされた賃料を超えるときは、その超過額に年1割の利息を付けて返さなければなりません（第32条第3項）。
できます。借地借家法第32条の条件を満たせば、契約の条件にかかわらず請求できます。ただし、増額しない特約がある期間は請求できません。
協議が調わない間、テナントは相当と認める額を払えば足りるとされています（第32条第2項）。従来の賃料を払い続けていることだけを理由に、滞納として扱うのは難しいと考えられます。
合意できれば、合意した時期からです。裁判で増額が確定した場合は、請求した時点以降の不足額に、年1割の利息を付けて受け取れます。
賃料の改定に関する特約がある場合は、第32条は適用されません（第38条第9項）。特約で決めた方法で改定します。特約がなければ、普通借家と同じく請求できます。
回数の制限はありませんが、前回の合意からの事情の変化が必要です。短い間隔で繰り返し請求すると、根拠を示すのが難しくなります。
出典：借地借家法第28条・第32条・第38条、民事調停法第24条の2・第24条の3、国土交通省「不動産鑑定評価基準」（平成26年5月1日一部改正）第7章第2節Ⅲ。
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