ワンフロアや複数のフロアを借りている大口テナントが退去すると、ビルの稼働率と賃料収入が一度に下がります。中小のビルでは、1社の退去で空室が数割に達し、借入の返済や売却の見通しにまで影響することがあります。
大口テナントから退去の予告を受けたら、オーナーは、収支への影響を試算したうえで、空く区画を一括で貸すか、分けて貸すかを早めに決めます。そのうえで、募集の条件と区画の見せ方を、次に入る会社に合わせて組み立て直します。
この記事では、大口テナントの退去がビルに与える影響、予告を受けたら最初に決めること、一括で募集する場合と、フロアを分割して貸す場合の進め方、内装付き（セットアップ）にする方法、一棟貸しのビルが空くときの考え方を整理します。
※区画数・敷金の月数・坪単価・内装付きの割合は、Growth Office に掲載している東京都の募集中のオフィス区画（2026年10月15日時点）を集計した値です。敷金は月数がわかる区画（敷金なしは0か月）、坪単価は賃料を公開している区画（100坪以上では1,171区画のうち123区画）で集計しています。
大口テナントの退去は、空室が1区画増えるだけの話ではありません。賃料収入、借入の返済、ビルの価格、共用部の費用の負担に、同時に影響します。
たとえば、5フロアのうち2フロアを1社が借りているビルでは、その会社が退去すると稼働率は100%から60%に下がります。共益費の収入も同じ割合で減ります。
空いた区画にも、固定資産税、共用部の電気代や清掃費、設備の保守費はかかり続けます。賃料収入が減っても経費はほとんど減らないため、手元に残る収支は、空室の割合よりも大きく減ります。
ビルの取得や改修に借入がある場合は、賃料収入の減少が返済の余裕に直結します。借入の契約に、稼働率や返済の余力についての条件や、報告の定めがあることもあります。
退去の予告を受けた段階で、退去後の収支の見通しと次の募集の計画をまとめ、取引のある金融機関に早めに説明しておくと、返済の条件の相談がしやすくなります。
テナントに貸しているビルの価格は、賃料収入から経費を差し引いた純収益をもとに考えられることが多く、空室が増えるほど下がりやすくなります。売却を考えている場合は、空いたまま売るか、埋めてから売るかで、価格の見通しが変わります。
空室と価格の関係は「自社ビルの売却とメリット・デメリット」で説明しています。
大口テナントの退去では、予告から退去までの期間をどう使うかで、空室の期間が変わります。最初に退去の後の収支を試算し、そのうえで退去の範囲と時期、一括か分割か、使える予算と工事の時期を決めます。
退去の後に空室が何か月続くと、どれだけ収入が減るかを先に試算します。試算があれば、工事に使える予算と、条件をどこまで見直せるかの目安が決まります。
たとえば、1フロア100坪・坪単価2万円のフロアが5つあるビルで、2フロアを借りていた会社が退去する場合は、次のようになります。
| 項目 | 退去の前 | 退去の後（2フロアが空室） |
|---|---|---|
| 稼働率 | 100% | 60% |
| 月の賃料収入 | 1,000万円 | 600万円 |
| 空室が6か月続いたときに失う賃料 | ― | 2,400万円 |
| 空室が12か月続いたときに失う賃料 | ― | 4,800万円 |
複数のフロアを借りている会社では、一部のフロアだけを残す、時期をずらして段階的に退去するといった選択肢もあります。退去の理由とあわせて、残せる範囲と時期を相談します。
一部のフロアに残ってもらえれば、空室の割合を抑えられるうえ、共用部の管理の体制も保ちやすくなります。解約予告を受けたときの全体の流れは「テナントから解約予告が届いたら」で説明しています。
空く区画を、そのままの広さで1社に貸すか、いくつかに分けて複数の会社に貸すかを決めます。判断の材料は、その広さの区画を探している会社の多さ、分ける工事ができるか、分けた後の管理の手間です。
| 比べること | 一括で貸す | 分けて貸す |
|---|---|---|
| 探している会社の数 | 大きい区画を探す会社は限られる | 中小の区画を探す会社は多い |
| 決まるまでの期間 | 1社が決まれば一度に埋まる。決まるまでが長くなりやすい | 1区画ずつ埋まる。最初の区画は決まりやすい |
| 工事 | 原状回復を終えた状態で貸せる | 共用の廊下や設備を分ける工事が要る |
| 貸せる面積 | フロアの全部 | 共用の廊下の分だけ減る |
| 管理の手間 | テナントが1社で済む | テナントの数だけ、契約と窓口が増える |
一括で貸すか分けて貸すかを決めきれない場合は、両方の案で募集を始める方法もあります。フロア全体の図面に加えて、分けた場合の区画の図面を2〜3案つくり、「ワンフロアでも、分けても貸せる」ことを仲介会社に伝えます。
大きな区画を探す会社から申し込みがあれば一括で、中小の区画の申し込みが先に入れば分ける方向で進めます。分けた区画の一部が先に決まった場合に、残りの区画をどの広さで募集するかも、あらかじめ決めておきます。
分ける工事や内装付きにする工事の予算は、先の試算と比べて決めます。この例では、空室の期間が半年縮まれば、失う賃料は2,400万円少なくなります。
工事を行うなら、退去と原状回復の工事の時期に合わせて段取りします。退去するテナントの原状回復の範囲も、その工事に合わせて取り決めます。次の工事で撤去する内装や、残して使う間仕切り・設備があれば、原状回復の範囲から外す、工事を行わない代わりに費用で精算する、といった取り決めを退去の前に書面で交わします。
広い区画をそのまま1社に貸す場合は、探している会社が限られるため、募集の範囲を広げ、移転先を探し始めた会社に早く情報を届けることが大切です。
広い区画を借りる会社も、現在のオフィスの解約予告の期限までに移転先を決める必要があります。退去の予告を受けた段階で入居できる日を決め、大きな区画を扱う仲介会社に情報を届ければ、移転先を探し始めた会社の候補に早く入れます。
募集の資料には、ワンフロアの面積と入居できる日に加えて、天井の高さ、床の荷重、電気の容量、空調の系統など、広い区画を探す会社が比べる設備の情報をそろえます。
東京都で募集中のオフィス区画を広さ別に見ると、100坪以上の区画の敷金の月数の中央値は12か月分で、20〜50坪の6か月分の2倍です。1フロア100坪・坪2万円の区画は月額賃料200万円で、敷金12か月分なら2,400万円になり、借りる側の手元の資金を圧迫します。
賃料の水準を保ったまま初期費用を下げる方法として、敷金の一部を保証に置き換える方法があります。保証会社の日商保の「敷金半額くん（オーナー様向け）」は、入居時に預かる敷金の一部を日商保の保証に置き換え、減らした敷金と同じ額を保証で担保する仕組みです。先の例で敷金の半分を置き換えれば、借りる側が預ける敷金は1,200万円に下がり、オーナーの担保は敷金1,200万円と保証1,200万円で、下げる前と同じ2,400万円に保てます。
利用には日商保の審査が必要で、保証料は入居する会社が負担するのが基本です。賃料の水準を保つ方法には、入居後の一定の期間の賃料をなくすフリーレントもあります。付け方は「フリーレントとは」で説明しています。
広い区画は、図面や写真だけでは広さや眺め、天井の高さが伝わりにくいものです。複数の仲介会社と、移転を検討している会社に一度に見てもらう内覧会を開くと、情報が届く範囲を広げられます。
広い区画を分けて貸すと、探している会社の多い広さで募集でき、最初の区画が決まるまでの期間を短くしやすくなります。ただし、分けられるかどうかは建物のつくりで決まるため、先に工事ができるかを確認します。
フロアを分けるには、各区画からエレベーター、トイレ、階段に出られる共用の廊下が必要です。あわせて、空調の系統や電気の容量を区画ごとに分けられるか、各区画の入口と鍵、セキュリティをどう分けるかを確認します。
間仕切りを変えると、避難の経路や、自動火災報知設備の感知器・スプリンクラー・誘導灯などの消防設備の配置、排煙設備や非常用照明にも影響します。東京都では、間仕切りの変更などの工事について、着手の7日前までに消防署へ届け出る定めがあります（東京都火災予防条例第56条）。建築基準法などの決まりに沿っているかとあわせて、設計者や設備の会社に確認します。
分ける広さは、そのエリアで問い合わせの多い広さと、共用の廊下の位置から無理なく分けられる広さで決めます。どの広さの問い合わせが多いかは、そのエリアを扱う仲介会社に聞きます。
東京都で募集中のオフィス区画は、20〜50坪が2,032区画ともっとも多く、次いで50〜100坪が1,208区画です。募集中の区画の数は、借りる会社の数ではなく、同じ広さで競合する区画の数を表します。20〜50坪に分けると、もっとも多くの区画と賃料や条件を比べられることになります。
分ける工事には、間仕切り、共用の廊下、入口の扉、空調と電気の工事などの費用がかかります。工事の費用は、分けた区画が埋まるまでの期間の短さと、賃料の水準で取り戻せるかで判断します。
東京都の募集中の区画の坪単価の中央値は、20〜50坪で2万2,000円、50〜100坪で2万3,000円、100坪以上で2万円です。広さが違えば立地や築年も違うため単純には比べられませんが、100坪以上の区画の坪単価の中央値は、ほかの広さより低くなっています。
借りる側の初期費用の重さが理由で決まらないのであれば、分ける工事の前に、一括のまま敷金を下げる方法と比べます。
テナントが増えると、賃貸借契約、賃料の請求、問い合わせの窓口が増えます。共用の廊下の清掃や照明、セキュリティの運用も、テナントの数に合わせて見直します。管理会社（PM 会社）がいる場合は、管理の費用が変わるかも確認します。
テナントの数が増えると、入居審査の件数も増えます。日商保の敷金半額くんを使う場合は、日商保が独自に審査したうえで保証し、保証のあとも毎年決算書を取得して、テナントの経営状況をオーナー様に報告します。
広い区画は、借りる側にとって内装の工事の費用と期間も大きな負担です。区画に内装と家具を用意しておくセットアップにすると、工事をせずに入居したい会社に候補として選ばれやすくなります。
東京都で募集中の区画のうち、内装付きの割合は、20坪未満で14.8%、20〜50坪で8.9%、50〜100坪で13.7%、100坪以上で3.0%です。100坪以上の区画で内装付きは少ないため、フロアを分けずに内装付きにすると、周辺の区画との違いになりえます。50〜100坪に分けて内装付きにする場合は、同じ広さの内装付きの区画と条件を比べられることになります。
一方で、内装の工事の費用はオーナーの負担になり、次のテナントが退去した後に内装をどうするかも決めておく必要があります。工事費を賃料と空室の短縮で取り戻せるかは「オフィスビルの空室対策」で説明しています。セットアップの区画の募集は「セットアップオフィスのリーシング」で紹介しています。
退去するテナントの内装の状態がよければ、内装を残したまま次のテナントに引き継ぐ居抜きの方法もあります。引き継ぐには、退去するテナント、次のテナント、オーナーの三者で、造作の所有権と次の退去のときの原状回復の扱いを合意します。造作の扱いは「造作譲渡とは」で説明しています。
保証会社の日商保の「リーシングマネジメント」では、内装を残したまま退去したい場合の後継の入居企業探しもご相談いただけます。
1社に一棟を貸していたビルが空く場合は、もう一度1社に貸すか、複数のテナントに貸すビルにつくり替えるか、売却や用途の変更を考えるかを比べます。
一棟のまま1社に貸せば、共用部をつくり替える工事が要らず、管理の窓口もテナント1社のまま保てます。一方で、一棟の広さを探す会社は限られるため、一括で募集する場合と同じく、大きな区画を扱う仲介会社に早く情報を届けます。
決まるまでの期間が見通せない場合は、フロアごとに貸す案もあわせて示し、先に入った申し込みに合わせて進めます。
一棟貸しのビルは、エントランス、郵便受け、案内の表示、セキュリティが1社の使い方に合わせてつくられていることが多く、複数のテナントに貸すには共用部の整備が必要です。各階に共用の廊下とトイレがあるか、エレベーターやセキュリティをテナントごとに使い分けられるかも確認します。
オフィスから店舗やホテルなどに用途を変える場合、変えた後の用途が建築基準法の特殊建築物にあたり、その用途の部分の床面積が200㎡を超えるときは、建築確認の申請が必要です（建築基準法第87条）。200㎡以下で申請が要らない場合も、変えた後の用途の基準に建物を適合させる必要があります。
用途の変更には、工事の費用と期間、周辺の需要の見込みが関わるため、オフィスとして貸す場合と比べて判断します。空室を埋めてから売る場合は、募集と売却の査定を同じ窓口で進める方法もあります。保証会社の日商保は、宅地建物取引業の免許を受け、「不動産売買仲介（オーナー向け）」で売却の査定と買い手探しのご相談も承っています。
大口テナントの退去では、収支の試算、一括か分割かの判断、工事の段取り、仲介会社への展開、内覧会の運営を、退去までの限られた期間に進める必要があります。このうち工事の可否と段取りは設計者や施工会社に、募集は、ビルオーナーの立場で募集を担うリーシングマネジメントの会社に任せる方法があります。
保証会社の日商保の「リーシングマネジメント」では、賃料と募集条件の見直しから、仲介会社への展開と内覧会、入居審査と敷金の保証まで、ひとつの窓口でお引き受けしています。大きな区画や複数のフロアをまとめて募集する場合も、ご相談いただけます。募集の進め方は「リーシングとは」で説明しています。
大口テナントの退去について、ビルオーナーの方からよくいただく質問にお答えします。
退去の後の収支と借入の返済への影響を試算し、空く区画を一括で貸すか、分けて貸すかを決めます。そのうえで、退去を待たずに次の募集を始めます。
両方の案で募集を始める方法があります。フロア全体の図面と、分けた場合の区画の図面を仲介会社に示し、先に入った申し込みに合わせて進めます。
問い合わせの多い広さで募集できるため、最初の区画は決まりやすくなります。ただし、共用の廊下や設備を分ける工事が要り、貸せる面積は共用の廊下の分だけ減ります。
共用の廊下をとれるか、各区画からトイレと避難の経路に出られるか、空調の系統と電気の容量を分けられるか、入口とセキュリティ、消防設備の移設と消防署への届出を確認します。
東京都で募集中のオフィス区画では、100坪以上の区画の敷金の月数の中央値は12か月分です。敷金の額が大きいと借りる側の初期費用が重くなるため、保証会社の日商保の「敷金半額くん（オーナー様向け）」のように、敷金の一部を保証に置き換えて、担保の額を保ったまま敷金を下げる方法も比べます。
もう一度1社に貸すか、共用部を整えて複数のテナントに貸すか、用途の変更や売却を考えるかを比べます。複数のテナントに貸すには、エントランス、郵便受け、セキュリティの整備が必要です。
借入の契約に報告の定めがある場合は、それに沿って伝えます。定めがなくても、退去後の収支の見通しと次の募集の計画を早めに説明しておくと、返済の条件の相談がしやすくなります。
ビルオーナーの立場で募集を担うリーシングマネジメントの会社に任せる方法があります。保証会社の日商保の「リーシングマネジメント」では、賃料と募集条件の見直しから、仲介会社への展開、入居審査と敷金の保証まで、ひとつの窓口でお引き受けしています。
出典：建築基準法第87条、東京都火災予防条例第56条。
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