テナントの家賃滞納への対応｜オーナーの督促・契約解除・明渡しの流れと、店舗・破産のときの注意点

オフィスや店舗のテナントが賃料を滞納したとき、ビルのオーナーがとる対応は、連絡と督促、支払い計画の合意、契約の解除、明渡しの交渉、訴訟、強制執行と段階を踏んで進みます。対応が遅れると未払いが積み上がり、逆に手順を飛ばして鍵を替えるなどの実力行使をすると、オーナーのほうが責任を問われるおそれがあります。

事業用のテナントの滞納は、テナントの資金繰りが悪化しているサインであることがあり、最初の対応の速さが回収できる額を左右します。回収には、敷金、連帯保証人、家賃保証会社など、契約のときに用意した担保を使います。

契約の解除に、法律で決まった滞納の月数はありません。期間を定めて催告したうえで解除し、1回の遅れでは認められないこともあります。テナントが破産や民事再生の手続きに入ったときは、オーナーが自分で回収を進めず、裁判所の手続きにしたがって未払いの賃料を届け出ます。

この記事では、テナントの家賃滞納への対応の流れを、民法や民事執行法の条文をもとに段階ごとに整理します。あわせて、家賃保証会社・敷金・連帯保証人からの回収、店舗ならではの注意点、テナントが破産や民事再生をしたときの扱い、退去の後の次の募集、滞納に備える入居審査と契約の担保をまとめます。

滞納から明渡しまでの流れ

1〜2で解消すれば、契約は続けられます。3以降に進むかどうかは、滞納の額と期間、テナントの対応を見て判断します。

1. 入金を確認し、すぐに連絡する

最初の対応は、入金の確認とテナントへの連絡です。あわせて、保証会社と連帯保証人にも連絡します。

支払日の翌日には確認する

賃料の支払日は契約で決めます。契約で定めがなければ、民法の原則では建物の賃料はその月の末に払うことになっていますが（第614条）、契約で、翌月分を当月末までに前払いするなど、別の支払日を定めることもできます。支払日の翌日には入金を確認し、遅れていればすぐに連絡します。

事情と入金予定を聞き、記録を残す

連絡では、遅れた理由と入金の予定日を確認します。単なる手続きの遅れなのか、資金繰りが悪化しているのかで、その後の対応が変わるためです。いつ誰とどんなやり取りをしたかは、後に訴訟になったときの証拠にもなるため、記録に残します。

資金繰りの悪化を示す変化を見る

資金繰りの悪化は、連絡で聞いた事情だけでなく、入金や連絡の様子の変化にも表れます。次のような変化が重なっていれば、督促と支払い計画の話し合いを早めに始めます。

• 支払日の数日遅れが繰り返される、分けて振り込まれる
• 振込人の名義が、テナント以外の会社や個人に変わる
• 担当者に連絡がつきにくくなる、役員や担当者が頻繁に替わる
• 営業時間が短くなる、従業員や来店客が減る
• テナントの敷金の返還請求権について、裁判所や税務署から差押えの通知が届く

差押えの通知は、テナントがほかの債権者への支払いも滞らせていることを示します。賃料の滞納が起きる前に届いた場合も、テナントに状況を確認しておきます。

保証会社と連帯保証人にも連絡する

家賃保証会社を使っている場合は、保証委託契約で決められた期限と方法で、滞納を保証会社に報告します。報告の期限を過ぎると保証を受けられなくなる定めがある契約もあるため、契約の内容を確認しておきます。

連帯保証人がいる場合は、滞納が続けば保証人に請求することになるため、早めに状況を知らせます。テナントから頼まれて連帯保証人になった人から求められたときは、オーナーは、滞納の有無や残額などの情報を、遅れずに伝えなければなりません（民法第458条の2）。

2. 督促し、支払い計画を書面で合意する

一度に払えないテナントとは、分割払いなどの支払い計画を話し合います。合意した内容は、口約束にせず書面にします。

• 払う額と期日：未払いの総額、毎回の額と期日
• 守れなかったとき：期日に払わなければ残りを一括で払うこと、契約を解除できること
• 今後の賃料：これからの賃料も期日どおり払うこと

合意書の条項は、たとえば次のように書きます（条項は説明のための例です）。

• 「借主は、貸主に対し、令和○年○月分から○月分までの未払賃料合計○円の支払義務があることを認める。」
• 「借主は、前項の金額を、令和○年○月から○月まで、毎月末日限り○円ずつ、貸主の指定する口座に振り込んで支払う。」
• 「借主が前項の支払いを1回でも怠ったときは、借主は当然に期限の利益を失い、残額を直ちに支払う。この場合、貸主は催告なく本件賃貸借契約を解除することができる。」
• 「借主は、令和○年○月分以降の賃料を、契約の定めどおりに支払う。」
• 「借主は、第1項の未払賃料に対し、各支払期日の翌日から支払済みまで、年○%の割合による遅延損害金を支払う。」

1つ目の条項のように、未払いの額を認める文を入れておくと、額について後で争いになりにくくなります。3つ目の条項のように催告なしで解除できると定めても、裁判では、信頼関係が壊れたといえるかどうかで解除の有効性が判断されることがあります。

遅延損害金は、契約で利率を定めていればその利率で（民法第420条第1項）、定めがなければ、支払いが遅れた最初の時点の法定利率で計算します（民法第419条第1項）。

個人の連帯保証人がいる場合、テナントが分割払いの期限の利益を失ったときは、オーナーはそれを知った時から2か月以内に、その旨を保証人に知らせなければなりません。知らせなかったときは、期限の利益を失った時から実際に知らせるまでに生じた遅延損害金のうち、残額の一括払いの義務が生じたことで増えた分を、保証人に請求できなくなります（民法第458条の3）。

未払いの賃料を請求する権利は、請求できると知った時から5年間行使しないと、時効で消えます（民法第166条第1項）。テナントが支払い計画の合意書などで未払いを認めると、時効はその時から新たに進み始めます（第152条）。

3. 内容証明郵便で催告し、契約を解除する

支払い計画が守られない、連絡がつかないといったときは、期間を決めて支払いを求め、払われなければ契約を解除します。ただし、1回の遅れで解除が認められるとは限りません。

期間を決めて払うよう求め、払わなければ解除する

民法は、相手が債務を履行しないときは、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなければ、契約を解除できると定めています（第541条）。

実務では、「この書面が届いてから○日以内に未払いの賃料を払うよう求め、払わなければ契約を解除する」という内容を、内容証明郵便で送ることが多くなります。送った日付と内容を郵便局が証明するため、催告と解除の通知をしたことを示せます。

催告と解除の通知の文例

内容証明郵便で送る通知は、たとえば次のような内容にします（文例は説明のための例です）。

「貴社は、当社との間の令和○年○月○日付建物賃貸借契約（物件：○○ビル○階）に基づく令和○年○月分から○月分までの賃料合計○円の支払いを怠っています。つきましては、本書到達後○日以内に上記金額および遅延損害金をお支払いください。上記期間内にお支払いがないときは、あらためて通知することなく、上記期間の経過をもって本件賃貸借契約を解除いたします。」

未払いの期間と額、支払いの期限、期限までに払われなければ解除することを、はっきり書きます。連帯保証人がいる場合は、保証人にも未払いの状況を知らせます。

1回の遅れで解除できるとは限らない

賃貸借契約は長く続く契約であるため、裁判所は、賃料の不払いがあっても、オーナーとテナントの信頼関係が壊れたとまではいえない場合には、解除を認めないことがあります（信頼関係破壊の法理と呼ばれる考え方です）。滞納の額と期間、それまでの支払いの状況、督促への対応などから判断されるため、「何か月分滞納したら解除できる」という決まった月数はありません。民法も、不履行が軽微なときは解除できないとしています（第541条ただし書）。

4. 明渡しを交渉する：自分で追い出してはいけない

契約を解除しても、テナントが出ていかない限り、オーナーが自分の力で明渡しを実現することはできません。テナントの同意なく鍵を替える、荷物を運び出す、区画の電気や水道を止める、といった実力による追い出しは、法律の手続きによらずに権利を実現する「自力救済」として認められず、オーナーが損害賠償を求められるおそれがあります。

テナントが連絡を絶って営業をやめ、荷物だけが残っている場合も、明渡しの合意や強制執行によらずに荷物を処分すると、同じおそれがあります。

まずはテナントと話し合い、次のような内容を書面で合意します。

• 明渡しの日
• 残った荷物（残置物）の扱い。残した物の所有権を放棄し、オーナーが処分してよいことなど
• 未払いの賃料と敷金の精算の方法
• 原状回復の範囲と費用の負担

5. 明渡しと未払い賃料を求めて訴訟を起こす

話し合いで解決しなければ、建物の明渡しと未払いの賃料の支払いを求めて訴訟を起こします。判決が出るか、裁判上の和解が成立すると、それにもとづいて強制執行ができるようになります。

訴訟の途中でテナントが区画をほかの会社や人に使わせると、判決にもとづく明渡しの強制執行がそのままでは進められなくなることがあります。転貸が疑われるときは、訴訟の前に、占有をほかの人に移すことを禁じる仮処分（占有移転禁止の仮処分）を裁判所に申し立てるかを、弁護士と検討します。

退去した後に未払いの賃料だけが残り、その額が60万円以下であれば、簡易裁判所の少額訴訟を使う方法もあります（民事訴訟法第368条）。少額訴訟は金銭の支払いを求める訴えに限られるため、明渡しを求めるときは通常の訴訟になります。

6. 強制執行で明渡しを実現する

判決などにもとづく明渡しの強制執行は、執行官が、テナントの建物への占有を解いて、オーナーに占有を取得させる方法で行います（民事執行法第168条第1項）。強制執行は、オーナーかその代理人が現場に立ち会ったときに限り行えます（同条第3項）。

執行官は、明渡しの強制執行の申立てがあり、強制執行を始められるときは、引渡しの期限を定めて明渡しの催告をすることができ、その旨を物件に公示します。引渡しの期限は、原則として催告の日から1か月を経過する日です（民事執行法第168条の2）。

催告の後は、テナントは物件の占有をほかの人に移すことができなくなります。期限までに明け渡されなければ、執行官が占有を解いて、オーナーに引き渡します。

建物に残された、明渡しの対象ではない荷物は、執行官が取り除いて、テナント側に引き渡します。引き渡せないときは、執行官が売却したり保管したりし、保管にかかった費用は執行費用になります（民事執行法第168条第5項〜第7項）。

強制執行の費用で必要なものは、債務者（テナント）の負担とされ（民事執行法第42条）、訴訟の費用も原則として敗訴した側の負担です（民事訴訟法第61条）。ただし、実際に回収できるかはテナントの資力によります。

訴訟から強制執行までには時間と費用がかかるため、1〜4の段階で解決できるよう、督促と交渉を早めに始めます。

家賃保証会社がいる場合の流れ

テナントが家賃保証会社を使っている場合は、流れが変わります。オーナーが滞納を報告すると、保証会社が保証の範囲で未払いの賃料をオーナーに立て替えて払い（代位弁済）、その後の督促や回収は、保証会社がテナントに対して行います。オーナーにとっては、賃料の入金が止まらず、督促の手間も減ります。

ただし、保証の範囲（何か月分まで立て替えるか、原状回復の費用や訴訟の費用を含むか）や、報告の期限、明渡しの手続きをどちらが進めるかは、保証会社や契約によって違います。滞納が起きる前に、保証委託契約の内容を確認しておきます。保証会社の仕組みと選び方は「オフィス・店舗の保証会社の選び方」で説明しています。

敷金を未払いの賃料に充てる

オーナーは、テナントが賃料を払わないとき、預かっている敷金を未払いの賃料に充てることができます（民法第622条の2第2項）。一方、テナントの側から「敷金から払ってほしい」と求めることはできません。

入居中に敷金を充てると、残りの敷金が減り、その後の担保が少なくなります。契約で、充てた分の敷金を補充するよう定めていれば、テナントに補充を求めます。退去して明け渡したときは、預かった敷金から、未払いの賃料や原状回復の費用などを差し引いた残りを返します（同条第1項）。

個人の連帯保証人に請求するときの注意

2020年4月に施行された改正民法で、個人の連帯保証人についての決まりが変わりました。2020年4月1日以降に結んだ保証契約では、次の点に注意します。

• 極度額：賃貸借の連帯保証のように、将来の不特定の債務を保証する個人の保証（個人根保証契約）は、保証の上限額（極度額）を書面で定めなければ効力を生じません（民法第465条の2）
• 死亡：連帯保証人が亡くなると、保証する元本が確定し（第465条の4第1項第3号）、それ以後に生じた滞納は保証の対象になりません。テナントが個人事業主のときは、テナントが亡くなったときも同じです
• 契約の前の説明：事業のための債務の保証を頼むとき、テナントは、財産や収支の状況などを連帯保証人に説明しなければなりません。説明がなかったり事実と違ったりして、オーナーがそれを知り、または知ることができたときは、連帯保証人は保証契約を取り消せます（第465条の10）

連帯保証人の決まりは「オフィスの連帯保証人」でも説明しています。

オフィス・店舗ならではの注意点

店舗やオフィスの滞納では、営業の続け方、什器・在庫・造作などの残置物、内装の原状回復の費用で、住居とは違う対応が要ります。

• 営業が続いている：店舗やオフィスで営業が続いている間は、テナントの取引先や来店客もいる。張り紙などで滞納を周囲に知らせることは、テナントの信用を傷つけ、トラブルのもとになる
• 什器や在庫が残る：明渡しのときに、什器、在庫、看板、内装の造作が残りやすい。残置物の扱い（所有権の放棄と処分の費用の負担）を、合意書ではっきりさせる
• 原状回復の範囲が大きい：内装工事をしている物件では、原状回復の費用が敷金を上回ることがある。明渡しの交渉の前に工事の費用を見積もり、敷金で足りない分の支払い方法も決めておく
• 居抜きで引き継ぐ方法もある：飲食店などでは、内装や設備を次のテナントに引き継ぐ（居抜き）ことで、原状回復の費用と空室の期間を抑えられることがある。造作の所有権と譲渡の条件は、退去するテナント・次のテナントと書面で決める

居抜きでの退去と造作の扱いは「造作譲渡とは｜居抜き退去の原状回復と敷金」で説明しています。

テナントが破産・民事再生をしたとき

テナントが破産や民事再生の手続きに入ると、未払いの賃料の扱いと、契約を続けるかどうかは、裁判所の手続きにしたがって決まります。裁判所や破産管財人、テナントの代理人の弁護士から通知が届いたら、自分で回収を進めず、通知の内容に沿って対応します。

テナントの手続きが始まっても、連帯保証人や保証会社への請求は、その手続きとは別に進められます。民事再生法も、再生計画は保証人に対する権利に影響しないと定めています（民事再生法第177条第2項）。保証会社の株式会社日商保（以下、日商保）の「敷金半額くん（オーナー様向け）」を使っている場合は、テナントの倒産で残った賃料・共益費などの未払いや原状回復費を、保証に置き換えた敷金の額の範囲で日商保が支払います。

破産のとき

破産の手続きが始まる前の未払いの賃料は、破産債権として裁判所に届け出て（破産法第111条）、配当の手続きで扱われます。手続きが始まった後の賃料は、財団債権として、破産債権より先に支払われます（同法第148条第1項第7号・第8号、第151条）。預かっている敷金は、明渡しのときに未払いの賃料などに充てられます。

賃貸借契約を続けるか解除するかは、破産管財人が選びます（破産法第53条第1項）。オーナーは、期間を定めて、解除するか続けるかを答えるよう破産管財人に求めることができ、その期間内に答えがなければ、契約は解除したものとみなされます（同条第2項）。

民事再生のとき

民事再生の手続きが始まる前の未払いの賃料は、再生債権として、再生計画にしたがって減額や分割で支払われることがあります（民事再生法第84条第1項、第85条第1項）。手続きが始まった後も契約が続く場合、その後の賃料は共益債権として、再生計画によらずに支払われます（同法第49条第4項、第121条第1項）。

倒産を理由にした解除の特約

賃貸借契約に、破産や民事再生の申立てを解除の理由とする特約を置いている場合でも、その効力が否定されることがあります。最高裁判所は、建物の賃貸借ではなく、フルペイアウト方式のファイナンス・リース契約の事案で、借り手に民事再生手続開始の申立てがあったことを解除の理由とする特約を無効と判断しています（最高裁判所第三小法廷 平成20年12月16日判決）。

手続きの通知が届いたら、特約にもとづいて解除する前に、早めに弁護士に相談します。

退去の後、次の募集を早める

滞納したテナントが退去した後は、空室の期間が長くなるほど、失う賃料が積み上がります。明渡しの合意や強制執行の見通しが立った段階で、次の募集の準備を始めます。

原状回復と精算を先に固める

明渡しの合意書で、原状回復の範囲と費用の負担、敷金からの差し引きを決めておくと、退去の後すぐに工事を手配できます。

募集条件と審査を見直す

前のテナントが滞納に至った理由を振り返り、賃料・敷金・契約の形などの募集条件と、入居審査の進め方を見直します。敷金を下げて入居の負担を軽くしながら、保証で担保を補う方法は、次の「滞納に備える」で説明します。

募集条件の決め方と進め方は「リーシングとは」で、条件ごとの比べ方は「オフィスビルの空室対策」で説明しています。

滞納に備える：入居審査と契約の担保

滞納が起きたときに充てられるのは、契約のときに用意した担保です。入居の前の審査と、担保の組み合わせ方で備えます。

入居審査と、入居中の経営状況の把握

入居の前の審査では、決算書と事業の内容から、賃料を払い続けられるかを確認します。審査の結果に応じて、敷金の額や保証会社の保証を組み合わせます。

入居の後も、テナントの経営状況は変わっていきます。日商保が行う「リーシングマネジメント」では、入居審査と敷金の保証に加え、日商保の保証を使って入居した会社について、毎年決算書を取得して経営状況をご報告しています。業績の悪化を早めに把握できれば、滞納が起きる前に、契約の見直しや次の募集の準備を検討できます。

担保の組み合わせ方

敷金は手元にあり、すぐに未払いに充てられますが、額が大きいと入居を検討する会社が減ることがあります。家賃保証会社のように保証人が法人である場合は、個人の連帯保証人についての極度額と契約の前の説明の決まりは適用されません（民法第465条の2第1項、第465条の10第3項）。

日商保は、オフィスや店舗のオーナー向けに、入居時に預かる敷金の一部を日商保の保証に置き換える「敷金半額くん（オーナー様向け）」を提供しています。月々の家賃の滞納を肩代わりする家賃保証とは異なり、敷金そのものを保証に置き換える仕組みで、賃料・共益費などの未払い、原状回復費、賃貸借契約に定めた違約金などを、保証に置き換えた敷金の額の範囲で日商保が支払います。

テナントの敷金を下げて入居の負担を軽くしながら、担保の額は変えずに募集できます。利用には日商保の審査が必要で、保証料は入居する会社が負担するのが基本です。保証の対象と裏付けは「敷金削減保証」で説明しています。

よくある質問

テナントの家賃滞納への対応について、契約の解除・明渡し・敷金・時効・保証会社・破産などの問いにお答えします。

何か月滞納したら契約を解除できますか？

法律で決まった月数はありません。相当の期間を定めて催告し、その期間内に払われなければ解除できますが（民法第541条）、裁判では、滞納の額と期間、それまでの経緯などから、信頼関係が壊れたといえるかで判断されます。

滞納しているテナントの区画の鍵を替えてもよいですか？

テナントの同意なく鍵を替えたり荷物を運び出したりすることは、自力救済として認められず、損害賠償を求められるおそれがあります。明渡しは、話し合いか、訴訟と強制執行で実現します。

敷金から未払いの賃料を差し引けますか？

オーナーは、敷金を未払いの賃料に充てることができます（民法第622条の2第2項）。テナントの側から、敷金から払うよう求めることはできません。

未払いの賃料はいつまで請求できますか？

請求できると知った時から5年間、権利を行使しないと、時効で消えます（民法第166条第1項）。テナントが未払いを認めると、時効はその時から新たに進み始めます（第152条）。

保証会社がいる場合、オーナーは何をすればよいですか？

保証委託契約で決められた期限と方法で、滞納を保証会社に報告します。報告が遅れると保証の対象外になる定めがある契約もあるため、支払日の翌日には入金を確認する仕組みを作っておきます。

遅延損害金は請求できますか？

請求できます。契約で遅延損害金の利率を定めていればその利率で（民法第420条第1項）、定めがなければ、支払いが遅れた最初の時点の法定利率で計算します（民法第419条第1項）。合意書や催告の書面では、未払いの賃料と遅延損害金を分けて書いておくと、額をめぐる争いを避けやすくなります。

テナントが破産したら、未払いの賃料はどうなりますか？

破産の手続きが始まる前の未払いの賃料は破産債権として届け出て、配当の手続きで扱われます。手続きが始まった後の賃料は財団債権として、先に支払われます。預かっている敷金は、明渡しのときに未払いの賃料などに充てられます。

家賃滞納を防ぐには、どうすればよいですか？

入居の前の審査で、賃料を払い続けられるかを確認することが基本です。そのうえで、敷金・連帯保証人・保証会社の保証を組み合わせ、入居の後は入金の遅れや連絡の変化に早く気づける仕組みを作っておきます。

保証会社の日商保は、入居審査と敷金の保証を行い、日商保の保証を使って入居した会社については、毎年決算書を取得して経営状況をオーナーにご報告しています。

敷金を下げて募集すると、滞納のときに困りませんか？

下げた敷金の分を保証で補えば、担保の額は変わりません。保証会社の日商保の「敷金半額くん（オーナー様向け）」は、入居時の敷金の一部を日商保の保証に置き換え、賃料・共益費などの未払いや原状回復費などを、保証に置き換えた敷金の額の範囲で日商保が支払う仕組みです。

滞納しているテナントから解約を申し出られたら？

明渡しの日、残置物の扱い、未払いの賃料と敷金の精算の方法、原状回復の範囲を、解約の合意書にまとめます。未払いの賃料は敷金から差し引き、足りない分の支払い方法も合意書で決めておきます。

まとめ

• 滞納への対応は、確認と連絡、督促と合意、催告と解除、明渡しの交渉、訴訟、強制執行の順に進む
• 遅れが一時的か資金繰りの悪化によるものかは、分割の振込や差押えの通知などの変化から見る
• 支払い計画は、未払いの額を認める文を入れて書面で合意する
• テナントが未払いを認めると、時効はその時から新たに進み始める
• 契約の解除は、原則として期間を定めて催告してから行い、1回の遅れでは認められないこともある
• 鍵の交換や荷物の運び出しなど、実力による追い出しはしない
• 預かっている敷金は、オーナーの側から未払いの賃料に充てられる
• 個人の連帯保証人は、極度額を書面で定めていなければ保証の効力がない
• 店舗やオフィスの明渡しでは、什器・在庫・造作などの残置物の扱いを合意書で決める
• テナントが破産や民事再生をしたら、自分で回収を進めず、裁判所の手続きに沿って対応する
• 退去の見通しが立ったら、原状回復と精算を固めて次の募集を始める
• 保証会社の日商保の敷金半額くん（オーナー様向け）は、敷金の一部を保証に置き換え、置き換えた額の範囲で未払いの賃料や原状回復費などを保証する

出典：民法第152条・第166条・第419条・第420条・第458条の2・第458条の3・第465条の2・第465条の4・第465条の10・第541条・第614条・第622条の2、破産法第53条・第111条・第148条・第151条、民事再生法第49条・第84条・第85条・第121条・第177条、民事訴訟法第61条・第368条、民事執行法第42条・第168条・第168条の2、民事保全法、最高裁判所第三小法廷 平成20年12月16日判決。