入居しているビルの貸主から「建替えのため、契約の更新はしません」「立ち退いてほしい」と告げられることがあります。オフィスや店舗の移転には、移転先の初期費用、内装工事、引っ越し、休業による売上の減少など、住まいの引っ越しとは比べものにならない費用がかかります。そこで話題になるのが立ち退き料です。
立ち退き料は、法律で金額が決まっているものではありません。普通の賃貸借（普通借家）で貸主が更新を拒んだり解約を申し入れたりするには「正当の事由」が必要で、立ち退き料はその判断で考慮される事情のひとつです。どの費用をどこまで求められるかは、貸主の事情や契約の内容、借主の事業への影響によって変わり、最終的には交渉で決まります。
この記事では、立ち退き料の法律上の位置づけ、立ち退きを求められたときの流れ、内訳の考え方と金額の積み上げ方、交渉と合意書で決めること、受け取る側と払う側の税金、敷金との関係を、オフィス・店舗の借主の立場を中心に整理します。
借地借家法は、貸主が更新をしない旨の通知や解約の申入れをするには、正当の事由が必要だと定めています。その判断では、「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」が考慮されます（第28条）。
この「財産上の給付」が、いわゆる立ち退き料です。立ち退き料を払えば必ず明渡しが認められるわけではなく、逆に立ち退き料がなければ認められないわけでもありません。建物の老朽化の程度、建替えの計画の具体性、借主がその建物を使う必要性などとあわせて、正当の事由があるかが判断されます。
期間が満了すると更新されずに終わる定期借家契約では、期間の満了で賃貸借が終わるため、正当の事由や立ち退き料は原則として問題になりません（第38条）。立ち退き料が問題になるのは、主に普通借家の契約です。自分の契約がどちらかは、契約書と、定期借家の説明の書面の有無で確かめます。定期借家契約の仕組みは「定期借家契約とは」で整理しています。
期間の定めがある普通借家では、貸主は、期間の満了の1年前から6か月前までに、更新をしない旨の通知をします。この期間に通知がなければ、従前と同じ条件で更新したものとみなされます（第26条第1項）。通知があっても、期間が満了したあとに借主が使い続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかったときも、同じように更新したものとみなされます（同条第2項）。
期間の定めがない賃貸借では、貸主が解約を申し入れると、申入れの日から6か月を経過することで賃貸借が終わります（第27条第1項）。どちらの場合も、正当の事由が必要です（第28条）。
通知を受けても、すぐに明け渡す義務が生じるわけではありません。正当の事由が認められなければ、賃貸借は続きます。慌てて合意する前に、移転にかかる費用と時間を見積もり、それをもとに条件を話し合います。
立ち退き料の額を決める法律上の計算式はありません。実務では、移転によって借主に生じる費用や損失を積み上げて交渉します。
参考になるのが、国や自治体が道路などの公共用地を取得するときの補償の基準（公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱）です。民間の立ち退きにそのまま当てはまるものではありませんが、どんな費用や損失が補償の対象になりうるかを考える手がかりになります。次の表の「要綱で近い項目」は、この要綱の条文です。
| 内訳の項目 | 中身の例 | 要綱で近い項目 |
|---|---|---|
| 移転先の契約にかかる費用 | 仲介手数料、礼金、保証会社の保証料など | 新たに賃借する契約に通常要する費用（第28条の2第1号） |
| 賃料の差額 | 移転先の賃料が今より高い場合の差額（一定の期間分） | 通常の賃借料のうち従前の賃料を超える部分（第28条の2第2号） |
| 引っ越しの費用 | 什器・書類・設備の運搬、IT機器の移設 | 動産移転料（第27条） |
| 内装・設備の工事 | 移転先の内装工事、看板、厨房・空調などの設備 | 建物等の移転料（第24条）の考え方 |
| 営業の休止・損失 | 休業中の固定費と従業員の休業手当、売上の減少、顧客の喪失、移転の告知費用 | 営業休止等の補償（第32条） |
| 今の物件の原状回復 | 退去時の原状回復の工事費 | ―（交渉で免除を求める） |
50坪のオフィスで、移転先の賃料が月額10万円上がる場合を例に、積み上げると次のようになります。金額は、考え方を示すための例です。
| 項目 | 金額の例 |
|---|---|
| 移転先の仲介手数料・礼金など | 150万円 |
| 賃料の差額（月10万円×24か月） | 240万円 |
| 引っ越し・IT機器の移設 | 120万円 |
| 移転先の内装工事 | 750万円 |
| 移転の告知・名刺や印刷物の作り直し | 30万円 |
| 今の物件の原状回復（免除を求める） | 250万円 |
| 合計 | 1,540万円 |
実際の交渉では、この積み上げに対して、貸主側の事情（建替えの必要性の高さ）や、借主がその場所で事業を続ける必要性が考慮されて、金額が決まっていきます。原状回復の免除や、明渡しまでの賃料の免除のように、お金の支払い以外の形で条件を整えることもあります。
移転先で預ける敷金は、退去するときに原則として返ってくるお金です。そのため、損失そのものとは言いにくく、立ち退き料の内訳として認められにくい項目です。ただし、今の物件の敷金が明渡しのあとにしか返ってこないのに、移転先の敷金は先に預けなければならないため、資金繰りの負担は確実に生じます。立ち退き料の交渉では、今の物件の敷金の返還時期を早めてもらうことや、明渡しの前に立ち退き料の一部を払ってもらうことも、あわせて話し合います。
話し合いで決まらない場合は、民事調停や訴訟で、正当の事由があるか、どの程度の立ち退き料が相当かが判断されることになります。金額が大きい場合や、事業への影響が大きい場合は、早めに弁護士に相談するのが現実的です。
| 項目 | 決めること |
|---|---|
| 明渡しの日 | いつまでに明け渡すか。延期できる条件 |
| 立ち退き料の額 | 総額と、消費税の扱い |
| 支払いの時期 | 合意時・明渡し時など。一部を先に払う場合の条件 |
| 原状回復 | 免除するのか、どこまで行うのか |
| 敷金 | 返還する額と時期。償却や未払い分との精算 |
| 明渡しまでの賃料 | 通常どおりか、免除・減額か |
| 残置物 | 残した什器や設備をどう扱うか |
| 明渡しが遅れた場合 | 遅れた場合の損害金など |
個人（個人事業主）が事務所などを明け渡して立ち退き料を受け取った場合、国税庁は、次のように分けて扱うとしています（タックスアンサー No.3155）。
| 立ち退き料の中身 | 所得の区分 |
|---|---|
| 借家権の消滅の対価にあたる部分 | 譲渡所得（総合課税） |
| 休業などによる収入の減少や必要経費を補う部分 | 事業所得など |
| 上のどちらにもあたらない部分 | 一時所得 |
法人が受け取った立ち退き料については、国税庁に専用の説明は見当たりませんが、法人税法は、資産の譲渡や役務の提供などの取引による収益の額を益金の額に算入すると定めています（第22条第2項）。受け取った立ち退き料は、原則として受け取った事業年度の収益として扱うことになると考えられ、具体的な処理は顧問の税理士に確認します。
消費税については、賃借人が契約の解除に伴い賃貸人から受け取る立ち退き料は、「賃貸借の権利が消滅することに対する補償、営業上の損失又は移転等に要する実費補償などに伴い授受されるもの」であり、資産の譲渡等の対価に該当しないとされています（消費税法基本通達5-2-7）。ただし、賃借人の地位を貸主以外の第三者に譲り渡して受け取るお金は、賃借権の譲渡の対価として課税の対象になります（同通達の注）。
個人の貸主が払う立ち退き料は、次のように扱われます（タックスアンサー No.1382）。
法人が土地や建物の取得に際して、その使用者に払う立ち退き料は、取得価額に算入します（法人税基本通達7-3-5）。取得に伴わない立ち退き料の扱いは、状況によって変わるため、顧問の税理士に確認します。
立ち退きで明け渡す場合も、敷金は、明け渡したあとに未払いの賃料などを差し引いた残りが返されます（民法第622条の2）。立ち退きの合意では、原状回復の免除や償却の扱いを決めておかないと、立ち退き料を受け取っても、敷金の精算で差し引かれることがあります。合意書に、敷金を全額返すのか、何を差し引くのかを書いておきます。
移転先では、今の物件の敷金が返ってくる前に、新しい敷金を預けることになります。当社の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスや店舗の敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分の敷金の代わりに、当社が貸主に保証を提供します。立ち退きで移転先を急いで決めなければならないときも、預ける敷金を抑えれば、移転の前後の資金の負担を軽くできます。利用には当社の審査と貸主の承諾が必要で、当社への保証料がかかります。
建替えなどで立ち退きを求める貸主の側では、次の点が交渉の行方を左右します。
法律で支払いが義務づけられているものではありません。普通借家で貸主が更新を拒むには正当の事由が必要で、立ち退き料の申出はその判断で考慮される事情のひとつです。金額や有無は、交渉や裁判所の判断で決まります。
決まった相場はありません。移転にかかる費用や営業上の損失を積み上げ、貸主の事情と借主の事情を比べて決まります。内訳ごとに根拠を示して交渉することが大切です。
定期借家契約は期間の満了で終わるため、原則として立ち退き料は問題になりません。期間の途中で貸主の都合で明け渡すことになった場合は、合意の条件として話し合うことになります。
借主が契約の解除に伴い貸主から受け取る立ち退き料は、資産の譲渡等の対価にあたらないとされています（消費税法基本通達5-2-7）。
合意の内容によります。原状回復の免除や償却の扱いを合意書で決めておかないと、敷金の精算で差し引かれることがあります。
出典：借地借家法第26条・第27条・第28条・第38条・第39条、民法第622条の2、法人税法第22条、国税庁「No.3155 借家人が受け取る立退料」「No.1382 賃貸住宅の立退料」、所得税基本通達33-6・34-1・37-23、法人税基本通達7-3-5、消費税法基本通達5-2-7、国土交通省「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」。
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