老人ホームに入るときに払うお金には、敷金、入居一時金（前払金）、月額の費用があります。このうち敷金は、家賃の滞納などに備えて預けるお金で、退去するときには原状回復の費用を除いて返ってきます。入居一時金とは性質も返り方もまったく違うのですが、パンフレットでは「入居時にかかる費用」としてまとめて書かれていることも多く、違いがわかりにくいお金です。
この記事では、老人ホームで受け取ってよいお金を定めた法律と国の指針をもとに、敷金と入居一時金の違い、敷金の上限と実際の月数、退去するときに返ってくるお金の決まりを整理します。東京都の有料老人ホームが公表している料金表を集計した結果もあわせて紹介します。
なお、当社（日商保）の敷金のサービスは、オフィスや店舗などの事業用の物件が対象です。老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などの住まいには利用できません。
有料老人ホームが入居者から受け取ってよいお金は、老人福祉法で決まっています。同法第29条第8項は、有料老人ホームの設置者は「家賃、敷金及び介護等その他の日常生活上必要な便宜の供与の対価として受領する費用を除くほか、権利金その他の金品を受領してはならない」と定めています。つまり、受け取れるのは家賃、敷金、介護や食事などのサービスの対価だけで、権利金のような名目のお金は受け取れません。
入居するときにまとまって払うお金は、主に次の2つです。
| お金 | 何のためのお金か | 退去するとき |
|---|---|---|
| 敷金 | 家賃の滞納や、退去時の原状回復の費用に備えて預ける | 原状回復の費用を除いて全額返ってくる |
| 前払金（入居一時金） | 何年分かの家賃やサービス費用を、入居時にまとめて前払いする | 想定した居住期間のうち、まだ使っていない分が返ってくる |
入居一時金は、法律上は「前払金」と呼ばれます。一方、月々の費用を毎月払う「月払い」のプランでは、前払金がない代わりに敷金を預ける形がよく見られます。
敷金と前払金は、どちらも入居時に払いますが、中身がまったく違います。敷金は預けておくお金で、何もなければそのまま返ってきます。前払金は家賃やサービスの費用を前払いしたもので、住んだ期間の分だけ減っていきます。
前払金には、入居者を守るための決まりが法律で定められています。老人福祉法第29条第9項は、前払金を受け取る設置者に、前払金の算定の基礎を書面で示すことと、返すことになった場合に備えた保全措置を講じることを義務づけています。第10項では、入居から一定の期間内に契約を解除したり、入居者が亡くなったりしたときに前払金を返すことを、契約で定めるよう求めています。
敷金の額について、厚生労働省の「有料老人ホームの設置運営標準指導指針」（最終改正 令和6年12月6日）は、「敷金を受領する場合には、その額は6か月分を超えないこととし、退去時に居室の原状回復費用を除き全額返還すること」としています。ここでの6か月分は、家賃の6か月分です。都道府県などは、この指針をもとにそれぞれの指導指針を定めて有料老人ホームを指導しています。
実際に敷金をとる施設はどのくらいあるのでしょうか。高級老人ホームの検索サイト「玉苑」に掲載されている東京都の有料老人ホームのうち、東京都が公開している重要事項説明書の料金表がある396施設を集計しました。
月払いのプランがある357施設のうち、月払いで敷金をとる施設は80施設（22%）でした。敷金の額を家賃の月数に直すと、中央値は6か月分で、80施設のうち79施設は6か月分以内でした。敷金の額の中央値は79.5万円です。
前払金のあるプランでは、敷金をとる施設はほとんどありませんでした。一部前払いのプランがある250施設、全額前払いのプランがある211施設のうち、敷金をとるのはそれぞれ1施設だけです。敷金は、主に月払いのプランで家賃の支払いを担保するために使われていることがわかります。施設ごとの費用の内訳や、払い方による総額の違いは、玉苑のコラム「高級老人ホームの費用相場はいくら？」で詳しく解説されています。
敷金は、退去するときに居室の原状回復の費用を除いて全額返すのが国の指針の考え方です。原状回復の費用をどちらが負担するかについて、指針は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を参考にするとしています。
このガイドラインは、普通に暮らしていても生じる傷みや、年月がたつことによる劣化は、原則として貸す側の負担とする考え方をとっています。入居者の不注意で壊したり汚したりした部分は、入居者の負担になります。入居するときに居室の状態を写真に残し、退去のときに何が差し引かれたのか、明細を確かめることが大切です。
前払金には、いわゆる「90日ルール」があります。老人福祉法施行規則第21条は、入居から3か月が経過するまでに契約を解除した場合や入居者が亡くなった場合には、家賃などの月額を30で割った額に、入居の日から契約が終わった日までの日数を掛けた額だけを差し引き、残りを返すと定めています。
3か月を過ぎた後でも、前払金の算定の基礎として想定した居住期間が終わるまでに契約が終わった場合は、残りの期間の分を日割りで計算した額が返ってきます。どのくらいの期間を想定しているかは施設ごとに違うので、契約の前に重要事項説明書で確かめておきましょう。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）にも、受け取ってよいお金の決まりがあります。高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）第7条は、サ高住の登録の基準として、敷金と家賃等、家賃等の前払金のほかに、権利金その他の金銭を受け取らない契約であることを求めています。
前払金を受け取る場合は、算定の基礎と返す額の計算方法を契約で示すこと、一定の期間内の解約や死亡のときに返すこと、保全措置を講じることが必要です。また、新しく建てるサ高住では、工事が終わる前に敷金や前払金を受け取らないことも登録の基準になっています。
老人ホームやサ高住の契約の前には、重要事項説明書と契約書で次の点を確かめておきましょう。
当社は、オフィスや店舗などの事業用の物件の敷金を保証する保証会社です。敷金半額くんや敷金返還くんは事業用の物件が対象で、老人ホームやサ高住、賃貸住宅などの住まいには利用できません。老人ホームの敷金や前払金について迷ったときは、施設の運営会社や、お住まいの自治体の有料老人ホームの担当窓口にご相談ください。
国の指針では、退去するときに居室の原状回復の費用を除いて全額返すこととされています。差し引かれるのは、入居者の不注意による傷や汚れを直す費用などで、普通に暮らしていて生じる傷みや年月による劣化は、原則として差し引かれません。未払いの費用があれば、その分も差し引かれます。
施設やプランによります。東京都の有料老人ホームの料金表を集計すると、敷金をとるのは主に月払いのプランで、前払金のあるプランで敷金もとる施設はほとんどありませんでした。
国の指針は、敷金の額を家賃の6か月分を超えないこととしています。東京都の有料老人ホームを集計した結果でも、月払いで敷金をとる80施設のうち79施設は6か月分以内でした。契約の前に、敷金の額が家賃の何か月分にあたるかを確かめておくと安心です。
老人ホームの敷金は、家賃の滞納や原状回復に備えて預けるお金で、退去するときには原状回復の費用を除いて返ってきます。国の指針では家賃の6か月分が上限で、東京都の有料老人ホームでは月払いのプランがある施設の約2割が敷金をとり、中央値は6か月分でした。
入居一時金（前払金）は家賃などの前払いで、入居から3か月以内なら利用した日数分だけを差し引いて返ってきます。どちらも施設ごとに条件が違うため、重要事項説明書で金額と返し方を確かめてから契約することが大切です。
出典：老人福祉法第29条、老人福祉法施行規則第21条、高齢者の居住の安定確保に関する法律第7条、厚生労働省「有料老人ホームの設置運営標準指導指針について」（最終改正 令和6年12月6日）、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、東京都が公開している有料老人ホームの重要事項説明書の料金表（玉苑の掲載施設、2026年9月集計）。
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