オフィス物件を探していると、概要の「構造欄」でよく見かける「RC」や「SRC」という文字。
あなたは物件を探すとき、構造まで目を配れていますか？
ついつい間取りや賃料、設備面にばかりに目が行きがちですが、
建物構造はオフィスの使い心地を大きく左右しますので、しっかり理解して確認しておきたいところです。
また、建物構造の種類は「RC」や「SRC」以外のものもたくさんあります。
ここでは日本の建物構造でよく使われている「W造」「S造」「RC造」「SRC造」を比較し、
その意味や違いについて詳しく解説していきます。
「RC」「SRC」とは 建物の構造種別です。
RCやSRCなどのアルファベットは、建物を構造する材料・材質を表しています。
「RC」の意味
RCとは「Reinforced Concrete」の略称で、鉄筋コンクリート造を指します。
鉄筋コンクリート造とは、鉄筋で補強されたコンクリートです。
鉄筋の枠型にコンクリートを流し込んで造られるもので、
マンションの梁や柱など、強度が必要な骨格部分に使用されています。
「SRC」の意味
SRCとは「Steel Reinforced Concrete」の略称で、鉄筋鉄骨コンクリート造を指します。
基本となる骨格に「H型鋼」などの鉄骨が使用されることがRC造との大きな違いです。
支柱となる鉄骨の周囲に鉄骨の枠型を配置し、コンクリートを流し込むという構造になっています。
代表的な建物構造の種類
｢RC」や「SRC」を含め、建物構造は他にも種類があります。
「RC」と「SRC」を含めた代表的な建築構造を4つご紹介し、その意味も解説します。
物件情報にある「RC造」「SRC造」「S造」「W造」、それぞれのアルファベットの意味がわかったところで、
次は、それぞれが持つ建物構造の特徴を解説し、メリット・デメリットでご紹介していきます。
W造の「Ｗ」とは＝Woodの略で「木造」のことです。
木造物件は木の柔軟性と粘り強さを併せ持ち、日本の寺社や家屋でおなじみの構造です。
昨今では、癒やしや自然志向が高まり、木材の良さが見直されています。
地価の高い都市部では、3階建ての木造住宅の着工数も増えているようです。
メリット(1)建築コストが安い
何と言っても他の建物構造に比べてコストが抑えられることでしょう。
建築する際の工期も、他の構造より短期で建てることができます。
そのため、材料費に加え建築費も節約できるため、賃貸物件においても家賃が安く提供されています。
メリット(2)通気性が良い 木造は空気中の湿度が高いと水分を吸収し、空気が乾燥してくると蓄えた水分を放出するという特性を持っています。この優れた木材の調湿機能により、梅雨時期でもカラカラに乾いた冬でも快適に過ごすことができます。
また、木材の通気性の良さは、マンションなどで悩みのタネとなる結露からも守ってくれるため
特別なメンテナンスは不要です。
日本建築ではなじみのある木造の物件ですが、オフィスビルではほぼないと言っても過言ではありません。
その理由は、木造のデメリットにあります。
デメリット(1)遮音性が低い
木造の通気性が良さは、空気を伝わる音をも通してしまいますので、
他の構造の物件よりも遮音性が低くなってしまうのです。
隣室や階上の生活音が響きやすいため、トラブルの原因になってしまうこともあります。
デメリット(2)耐火性が低い
木造は火災に弱く、他からの延焼に遭いやすいことは否めません。
マンションだと一室だけのボヤで済んでも、木造アパートの場合は、
他にも被害が及んでしまう可能性は高いでしょう。
火災に弱いため、火災保険の金額も高くなります。
また耐久性の低さがあるため大きな建築物ではあまり使われていないのも特徴です。
「S造」は鉄筋造です。鉄筋コンクリート造に比べると軽いので、
一般的に大型の工場や高層ビルに適している構造です。
オフィスビルにも多く存在するS造のメリットとはなんでしょうか。
メリット(1)地盤への負担が少ない S造の建物は、コンクリートを使わないため建物自体が軽く地盤への負担が少ないのが特徴です。
メリット(2)賃料が安い
S造の建物は、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）よりも工期が短く、
建築費用が抑えられるため、実は上記2つの構造ビルより賃料が安く抑えられる傾向があります。
デメリット(1)耐火性の問題
鉄骨は燃焼温度が540度以上で、強度を急激に失います。
カッチカチの鉄骨も火事になるとグニャ～～っと曲がってしまいます。
つまり火災では倒壊の恐れもあるのです。
デメリット(2)防音性が低い
鉄骨造は梁や柱を鉄骨で組んだ構造なので、コンクリート造より気密性が低いです。
つまり、防音に関しては木造と同じレベルよりやや上ぐらいのイメージで低い、というデメリットがあります。
RCは鉄筋コンクリート造です。
多くのマンションやビルなどで採用されている建物構造ですが、RC構造には他の構造と比較して、
いったいどのような特徴やメリットがあるのでしょうか。
メリット(1)耐久性に優れている
鉄筋やコンクリートには頑丈なイメージがありますが、建物の構造体として使用する場合には弱点もあります。
しかし、RCはこの二つを組み合わせることによって、それぞれの弱点を打ち消しているという特徴があります。
コンクリートの曲げに対する弱さは鉄筋で補い、
鉄筋のたわみや曲がりはコンクリートの硬さでカバーするということに成功しています。
この組み合わせにより、木造や鉄骨造（S造）に比べて大幅に耐久性が優れています。
メリット(2)断熱性・気密性に優れている
RC造の建物は、躯体がコンクリートで造られているため、非常に気密性が高いというのが特徴です。
また、発砲断熱材なども併用しているため、断熱性にも優れていて、
外気に左右されず室内の温度を一定に保つことができ、年間を通して快適な生活を送ることが可能です。
エアコンやストーブなど余計なエネルギーを使用する必要がなくなるので、
省エネ効果も期待することができます。
そのため、木造などの建物に比べると、光熱費は非常に安く済みます。
メリット(3)耐火性に優れている
RC造の住宅は、壁や柱、床や梁などの主要構造物が
全てコンリートで造られているため、住宅全体が耐火構造です。
通常の火事の温度では強度が低下することもありません。
木造などとは比較にならないほど耐火性に優れており、
万が一の事故でも被害や損害は最小限に食い止めることが可能です。
また、気密性が非常に高いため、延焼の恐れが低いことも大きな安心材料と言えます。
なぜなら、マンションやビルは共同であるという性質上、
自分が気をつけていても、他の部屋で火事が発生することがあるからです。
メリット(4)遮音性に優れている 快適な空間には「音」の問題も無視できません。
RC造の建物は外壁がコンクリートのため、外部の音がほとんど遮断されます。
そのため、都市部でも静かで快適な時間を過ごすことが可能です。
ただし、RC構造でも物件によっては戸境壁が石膏ボードの場合もあるので確認が必要です。
メリット(5)設計の自由度が高い
RCは非常に屈強であるので、長い柱と梁、高い天井などを自由に造ることができます。
そのため、木造などでは難しい大きな空間や開口部などを造ることができるという特徴があります。
例えば、同じ建物の中に店舗・オフィスと住宅を共存させることも可能なため、
駅近のマンションなどでも積極的に採用されています。
先項のように、耐久性や耐火性に優れ、設計の自由度も高いなど、RCには非常に多くのメリットがあります。
しかし、全ての面において優れているというわけではありません。
デメリット(1)建築費用が高額
木造や鉄骨造（S造）などに比べると、RC造は建築の作業工程が大掛かりなものとなります。
もちろん、建設材料もさまざまなものが必要なため、建築費用が高額になってしまいます。
どれくらい高額になるかというと、例えば、RCの坪単価は木造に比べて約40％も高くなってしまいます。
デメリット(2)地盤の強化が必要
RC造は、コンクリートと鉄筋という非常に重い素材を使用しています。
もちろん強度は抜群なのですが、木造などに比べるとかなり重量がかさみます。
建物全体が非常に重いため、そのまま地盤に建てることができないというケースが少なくありません。
その場合は地盤の強化などの大きな工事が必要になり、多大なコストが発生しまい、
当然その分は家賃に反映されてしまいます。
デメリット(3)結露が出やすい
全体がコンクリートで構成されたRC造は、気密性の高さが特徴です。
そのため、エアコンなどの効きが良いというメリットがある反面、結露が発生しやすいというデメリットがあります。
また、意識的に換気をしないとカビなどが発生する恐れがあります。
新しい建物では24時間換気システムなどが導入されており、結露の問題は解消されている場合もあります。
一方、換気システムがなくても、ほとんどのマンションには換気口が設置されています。
しかし、冬は外気が直接入るので、開放しておくと非常に寒いという問題があります。
SRCとは『Steel Reinforced Concrete Construction』の略で、
コンクリートの内部に鉄骨と鉄筋が入った鉄骨鉄筋コンクリートが使用されている建物構造を指します。
S（鉄骨）構造とRC（鉄筋コンクリート）構造の良いところを兼ね備えていますが、
建築費用が高いというデメリットがあります。
鉄筋コンクリート造よりも耐震性が優れ、柱・梁を補足できるため高層ビルに向いている建物構造です。
SRC造はRC造に鉄骨を追加しているため、さらに、堅牢な印象がありますが、
実際はどのような特徴があるのでしょうか。
メリット(1)RCよりも耐久性に優れている
SRCはRC造にH型鋼などの鉄骨を追加するため、非常に高い剛性の建築物を造ることが可能です。
鉄骨を鉄鋼とコンクリートで強化するような形になるので、かなりの強度であると言えます。
また、剛性が高いだけでなく柔軟性も確保できるという大きな特徴もあります。
鉄骨をボルトや溶接などで接合する軸組工法を採用しており、
様々な方向から衝撃が加えられても、上手く力を分散することが可能な構造です。
強くしなやかな構造であるため、RC造よりも耐震性に優れています。
メリット(2)耐震性を保ちながら柱や梁をコンパクトにできる
鉄骨を軸に使うSRCは、コンクリートと鉄筋のみで構成されるRCと比較すると
高剛性なうえ、自重を小さくすることが可能という特徴があります。
そのため、高い耐震性を実現できる一方で、各部をコンパクトなサイズに納めることが可能です。
柱や梁も小さくできるため、結果として居住面積を広くできて、室内をすっきりした空間にできます。
SRC造には、RC造よりも耐久性に秀でていることや、
すっきりした空間を実現できるなどのメリットがありましたが、デメリットがあることも理解しておきましょう。
デメリット(1)家賃が高額に
SRCはRCよりもさらに凝った造りです。
そのため、工程は複雑化してしまいます。
もちろん工事自体も長期化するため、建築費用はかなりのものになってしまいます。
高い建築コストはオフィス家賃に反映されるため、さまざまな工法の中でも
SRCの建物がもっとも高い家賃となることに注意が必要です。
デメリット(2)自由な設計が難しい
SRC構造は鉄筋を使うため、設計上の制約があります。
RCのような自由な設計はできないため、SRC構造の物件に個性的な間取りは少ないです。
東日本大震災以降、建物の耐震性を気にする人が非常に多くなりました。
もちろん建築関係の専門家でなければ、建物の耐震性能を評価することは難しいですが、
構造によって耐震性の特徴を知っておくと物件選びに役立ちます。
RC（鉄筋コンクリート造）の耐震性
コンクリートの中に鉄筋を入れる鉄筋コンクリート造の建物は、
圧縮力・引っ張る力に強いため、両方の長所を生かして地震に耐える構造です。
重量があるため地震の際は、揺れは大きくなるが、倒壊しにくい構造です。
阪神大震災の時も、新耐震基準に基づいた鉄筋コンクリート造の建物の被害はわずかでした。
ただし、1階部分を駐車場としているなど壁の配置が偏っている建物については、
新耐震基準を満たした建物でも大きな被害を受けたものがありました。
SRC（鉄筋鉄骨コンクリート造）の耐震性
耐震性が1番高いのはSRC造ですが、建築基準法により、
どの構造であっても震度6～7の地震に耐えられるので大きな差はありません。
2000年に耐震基準が変更になり、震度6～7の地震で倒壊しないことに加えて、
震度5強ほどでもほとんど損傷しないことが基準に追加。
そのため、2000年以降に新しく建てられた建物は耐震性が優れているので、築年数は確認してください。
S造（鉄骨造）の耐震性
骨組に鉄製や鋼製の部材を用いる鉄骨造の建物は、
鉄や鋼の「粘り」によって地震に耐える構造です。
鉄骨は、地震で力が加わってもその粘りによってしなり、
変形するため地震のエネルギーを吸収します。
このため倒壊しにくく、また倒壊するとしても倒壊するまでには時間がかかると言えます。
ただし、重量があるため地震で感じる揺れは大きくなります。
また、鉄骨は摂氏540度程度で急激に強度が失われます。
揺れ自体には強いですが、地震で火災が起きた場合は倒壊する危険性があると言えます。
1995年の阪神大震災では、新耐震か、旧耐震かで建物の被害状況が大きくかわりました。
新耐震基準の建物は大破がほとんど無く、軽微・無被害が約7割を占めましたが、
旧耐震設計の建物では、大破が約3割、中破・少破が約4割と建物への被害が、7割近くにあがっています。
耐震性を決めるのは、建物の構造自体の違いだけではありません。
設計時期や設計内容による部分が大きいと言えます。
気になる物件や所有している物件の耐震性に少しでも不安がある場合は、
耐震診断や必要に応じた耐震改修を実施することをお勧めします。
耐火性に関しては、SRC造・RC造・S造に差はほとんどありません。
鉄やコンクリートが使用されているので、木造に比べて火の回りが遅く、全焼する前に消火されることが多いです。
ただし、築年数が古い場合、木造は全焼しますが、鉄骨造は熱で柱が変形するので倒壊する可能性があります。
築年数が新しいものは、防火剤や防火シートが壁に使用されていることが多いので比較的火事に強いです。
S造・RC造・SRC造はどの構造が防音性が高いのでしょうか。
建物構造による防音性の違いや、確認法を知っておくと物件探しに役立ちます。
「鉄骨造」と聞くと防音性があると思われがちですが、実は木造と防音性はほぼ同じです。
あくまで骨組みに使われる柱が木か鉄骨かの違いなので注意しましょう。
鉄骨造は木造よりわずかに音を遮りますが、基本的な体感は同じで防音性は低いです。
RC造とSRC造は、コンクリートの壁の厚みにより防音性が高くなります。
ただ、大きい声や走り回る音などは多少響きます。
少しでも音が気になる人は、壁や床の素材に吸音材や緩和剤を使用されているか確認しましょう。
また、内見に行った際に防音性がどれくらいあるのかしっかり調べることも大切です。
部屋の中央で手を叩いて音が響いた場合は、壁に音が吸収されていません。
音が返ってこなかった場合でも外に音が漏れている可能性があるので、壁を叩いてみましょう。
軽い音が響いたときは防音性が低いです。
低めの音で硬い感じがしたときは、防音性が高いです。
また、隣の建物と窓同士が近くないかも確認しましょう。
建物構造によってビルの寿命に違いは出るのでしょうか？
その目安となるのが建物の「耐用年数」。
不動産投資に関心のある方は、聞いたことがある用語かもしれません。
耐用年数とは要するに建物の使用可能年数のこと。
財務省令では住居用の建物の場合、建築構造によって以下のように耐用年数が定められています。
| 建物構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| RC（鉄筋コンクリート構造） | 47年 |
| SRC（鉄骨鉄筋コンクリート構造） | 47年 |
| S（鉄骨造） | 34年 |
必ずしも、法定耐用年数＝建物の寿命ではありませんので、誤解しないようにしましょう。
築年数の経った建物でも、メンテナンスや改修がこまめに行われている物件は古くても状態が良い場合があり、
築年数だけで判断するのは間違いです。
築年数と一緒に、ビルメンテナンスや改修の実績や予定を聞くのも物件選びのポイントです。
オフィス物件を探す時に、耐震性や耐火性の安全面は重要ですが、家賃のコストも気になるところです。
物件の構造により家賃に差が出ます。
特に、SRC造は鉄骨とコンクリートを両方使用しており、
建設コストがかかるため、他の構造と比較すると家賃が1番高くなります。
反対に木造など建設コストが低い建物は、家賃が安くなります。
例えばRC造と比較すると、木造やS造は同じ広さ、同じ設備でも、これくらい値段に差が出ます。
例）
不動産屋専用の物件情報サイトなどで、東京23区内で2000年以降に建てられた物件に絞って検索すると、
RC造の物件数が圧倒的に多く、次にSRC造の割合が多くなります。
これは東京23区内で老朽化などの理由から、
木造・S造物件の建て替えや取り壊しが始まっているのかもしれません。
地方はまだまだ木造、S造の物件が多いですが、首都圏（東京23区や大阪など）はこの傾向があります。
物件数が多いと希望の物件も見つけやすくなります。
都心でこだわりの物件条件がある人はRC造で探すのがいいかもしれません。
建物構造には、「RC」「SRC」「S」「木造」以外にも、たくさん存在します。
建物構造の傾向も日々変化しており、より良い構造に進化しています。
ここでは、様々な構造とその特徴をご紹介します。
CFT造
CFT造とは『Concrete Filled Steel Tube』の略で、
鋼管内にコンクリートを充填した構造形式で主に柱に用います。
鋼管とコンクリートの特性の相乗効果により、柱断面をコンパクトできるのが特徴です。
そのため、建物の空間をより広く高く利用でき、自由で伸びやかな空間を実現します。
また耐震性・耐火性にも優れた構造で、RC造・SRC造・S造に続く『第四の構造』とも呼ばれています。
ALC造
鉄骨軽量気泡コンクリート（ALC造）は、
軽量気泡コンクリートで作られている建物と誤解しやすいのですが、
鉄骨造の外壁などをALC（軽量気泡コンクリート）板で作られているものを指します。
ALCとは『Autoclaved Lightweight aerated Concrete』（高温高圧多湿養生された軽量気泡コンクリート）
の略で、耐火性・強度が優れています。
また遮音性にも優れていることから、高級住宅の外壁や間仕切り、
最近では賃貸マンションにもALC造が多く使われるようになっています。
KIP-RC構法
KIP構法とは、圧縮力に強い鉄骨鉄筋コンクリートの柱と、
曲げに強い鉄骨の梁を組み合わせた複合構造です。
大きなスパン（柱間隔）の広々とした空間を早く、経済的に構築することができるので、
大型店舗・工場や倉庫・研究施設・データセンターなど、様々な用途に適用されていました。
そのKIP構法から生まれたKIP-RC構法は、柱を鉄筋コンクリート造、梁を鉄骨造とした複合構造で、
適用範囲が広く、より優れた耐震性と経済性を実現する構造です。
WRC造
WRC造とは『Wall Reinforced Concrete』の略称で、壁式鉄筋コンクリート構造という意味です。
特徴は梁を使用せず基本的に「壁」だけで荷重を支えるような鉄筋コンクリート構造です。
柱や梁がないため、建物の内部空間が広く使用できるというメリットがあります。
なお強度を確保するため、壁の中には梁に相当する配筋が作られています。
この構造は、地震による振動をうまく吸収するため、
東日本大震災後から中低層マンションなどで使用されはじめています。
RS造
Reinforced Steelの略。
建物の下位部分にある柱や壁、床、天井などをRC造でつくり、
上部をS造など下位部分とは異なる構造で構成する建物構造です。
主に低中層マンションの建設の際に採用されています。
上層階と下層階で遮音性に違いが出るのが特徴。
「遮音性が高い物件だと思って入居したのに、隣の騒音が気になる」なんてことにならないように注意が必要です。
設計の自由度が高く、主に中低層のデザイナーズマンションで使用されています。
アルミ造（AL造）
アルミ造(AL造)とは、アルミ製の部材を使用した構造です。
鉄の3分の1ほどの軽さで加工しやすいので、少しずつ注目されています。
サビや腐食に強いため、海沿いの物件で増え始めていますが、日本ではまだ珍しいです。
コンクリートブロック造（CB造）
鉄筋コンクリート造（RC造）や木造（W造）に比べるとそこまでメジャーなものではありませんが、
コンクリートブロックを積み上げて造られた構造をいいます。
空洞に鉄筋を通し、コンクリートで補強することで熱や音を遮断してくれます。
住宅などの間の仕切りの壁の多い小規模な建物に利用されることが多い建築構造となっています。
ここまで書いてきたように建物の構造にはそれぞれのメリット・デメリットがあります。
オフィス物件を選ぶ際にも「どの構造を選ぶのがいい」という正解はありません。
大切なことは、あなたが希望する条件にあった構造の物件を納得して選ぶ、ということです。
それぞれの建築構造に関して長々と解説しましたが、以下に再度メリット・デメリットを簡単にまとめました。
＜耐震性＞
＜耐火性＞
＜防音性＞
＜家賃コスト＞
あなたが優先したい条件にあう構造を知っておきましょう。
そして、オフィス物件を探す際には、立地や間取りと合わせて、
建物の「構造」にもぜひ着目して探してみてください。
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