事業用定期借地権とは｜期間・公正証書・保証金の扱い

郊外の土地に店舗や物流倉庫を建てたい事業者と、土地を手放さずに長く貸したい地主。その両方の事情に合う仕組みが、事業用定期借地権です。事業者が土地を借りて自分で建物を建て、期間が満了したら建物を取り壊して、更地で地主に返します。

普通の借地権は、期間が満了しても更新されるのが原則で、地主が土地を取り戻すのは簡単ではありません。事業用定期借地権なら、更新がなく、期間の満了で確実に土地が戻ります。その代わり、事業用の建物に限ること、公正証書で契約することなど、借地借家法に厳格な条件があります。契約では、地代だけでなく、保証金や権利金の額と返し方、建物の取壊しの負担など、長い期間を見通した取り決めが必要です。

この記事では、事業用定期借地権の意味と条件、ほかの借地権との違い、契約で決めること、保証金と権利金の扱い（会計・相続税を含む）、建設協力金の方式との違い、期間満了のときの注意を、地主と借地人の両方の立場から整理します。

事業用定期借地権とは

事業用の建物のための、更新のない借地権

借地借家法は、「専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的」とする借地権について、期間に応じて次のように定めています（第23条）。

どちらの期間でも、契約は公正証書でしなければなりません（第23条第3項）。私署の契約書だけでは、事業用定期借地権として成り立たない点に注意が必要です。

使える建物は事業用に限られる

対象になるのは、専ら事業の用に供する建物で、居住の用に供するものは除かれます。店舗、物流倉庫、工場、事務所などが対象になります。社宅や賃貸住宅など、人が住む建物を建てる目的では使えません。

ほかの借地権との違い

• 普通借地権：30年以上（第3条）。更新あり。契約の方式に制限なし。地主が更新を拒むには正当の事由が必要
• 一般定期借地権：50年以上（第22条）。更新なし。公正証書による等書面で契約。更地で返す
• 事業用定期借地権：10年以上50年未満（第23条）。更新なし。公正証書で契約。事業用の建物に限る。更地で返す
• 建物譲渡特約付借地権：30年以上（第24条）。地主が建物を相当の対価で買い取って終わる

事業用定期借地権は、期間を10年以上50年未満の範囲で選べるため、出店や設備の計画に合わせて期間を決められます。

契約で決めること

地代と、その改定

地代は、土地の価格、固定資産税などの負担、周辺の地代の水準、期間の長さなどをもとに、地主と借地人の交渉で決まります。期間中の改定については、借地借家法が、地代が租税などの増減や経済事情の変動、近くの似た土地の地代との比較で不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって増減を請求できると定めています（第11条第1項）。この規定は、事業用定期借地権でも適用が除かれていません（第23条第2項が除いているのは第3条から第8条、第13条、第18条です）。

長い期間の契約では、「3年ごとに固定資産税の増減に応じて改定する」「一定期間は増額しない」といった改定の方法を、契約であらかじめ決めておくと、双方にとって見通しが立てやすくなります。一定の期間、地代を増額しない特約があれば、その期間は増額を請求できません（第11条第1項ただし書）。

中途解約の条文の例

中途解約の定めがなければ、事業から撤退しても、期間の満了まで地代を払い続けることになりかねません。出店の計画の見直しがありうる事業者は、契約の前に中途解約の条件を交渉します。

保証金の決め方

事業用定期借地権では、地代の不払いや、期間満了のときの建物の取壊しの費用に備えて、借地人が地主に保証金を預けることがあります。保証金をいつ返すのか、建物を取り壊して更地で返したあとなのか、取壊しの費用を差し引くことがあるのかを、契約で明確にします。

借地人の立場では、保証金は長い期間預けたままになるお金です。20年の契約なら20年間、事業には使えません。額を抑える、期間の途中で一部を返してもらう、利息を付けてもらう、といった条件を交渉する余地があります。

保証金と権利金の扱い

借地人の会計

2027年4月1日以後に開始する事業年度から適用される新しいリース会計基準では、借地権の設定に係る権利金などは、使用権資産の取得価額に含め、原則として借手のリース期間を耐用年数として減価償却します（企業会計基準適用指針第33号 第27項）。事業用定期借地権の権利金は、期間の満了で借地権が消えるため、期間にわたって費用にしていくことになります。

保証金については、返還される額と返還されない額の定め方によって会計処理が変わります。返還されないことが契約で決まっている額は、使用権資産の取得価額に含めるとされています（同第32項・第34項）。具体的な処理は、顧問の会計士と相談します。

地主の相続税の評価

事業用定期借地権などの目的になっている宅地（底地）は、相続税の評価で、原則として、自用地としての価額から定期借地権等の価額を差し引いて評価します（財産評価基本通達25(2)）。差し引く定期借地権等の価額が、自用地としての価額に次の割合を掛けた額を下回るときは、その割合の額を差し引きます。表の「残りの期間」は定期借地権等の残りの期間、「割合」は自用地としての価額に掛ける割合です。

また、定期借地権の設定のときに地主が預かった保証金は、契約の終了のときに返す必要があるため、相続税の計算で地主の債務として計上し、その額は、契約の終了までの期間に応じた複利現価率で割り引いた価額によるとされています（国土交通省の照会に対する国税庁の回答、平成17年7月7日）。保証金を預かっている地主の相続では、この扱いも含めて税理士に確認します。

借地人の側の評価

借地人が保証金を無利息や低い利息で預けている場合、その分は、借地人が得ている経済的な利益として、定期借地権の評価に反映されます（財産評価基本通達27-3）。

建設協力金の方式との違い

土地の上に事業用の建物を用意する方法としては、事業用定期借地権のほかに、地主が建物を建て、その建設資金を借りる側が預ける建設協力金の方式があります。

建設協力金の方式の仕組みやリスクは「建設協力金とは」で整理しています。

契約までの流れ

1. 条件の交渉：期間、地代、保証金・権利金、建物の用途と構造、期間満了のときの取壊しを話し合う
2. 覚書の締結：主な条件を覚書にまとめ、公正証書にする内容を固める
3. 公正証書の作成：公証役場で、事業用定期借地権の設定を目的とする契約を公正証書にする（第23条第3項）
4. 建物の建築：借地人が建築の確認などの手続きを経て建物を建てる
5. 地代の支払いと運営：契約で決めた時期から地代を払う。改定の時期がきたら、契約の方法で改定する

期間満了のときの注意

事業用定期借地権は、期間が満了すれば更新されず、建物の築造による延長や、建物の買取りの請求もありません（第23条第1項・第2項）。借地人は、期間の満了までに建物を取り壊して、更地で返すのが基本です。

取壊しには工事の期間と費用がかかるため、期間満了の数年前から、取壊しの計画と費用を見込んでおきます。たとえば、次のような段取りになります。

取壊しの費用に保証金を充てる定めがあれば、保証金がいくら戻るかにも影響します。地主の側では、期間満了のあとの土地の使い方を決め、同じ事業者と新しく契約を結ぶのか、別の用途に使うのかを早めに検討します。

地主・借地人それぞれの立場から

店舗やオフィスを借りる場合の敷金・保証金

事業用定期借地権で土地を借りて建物を建てる場合と違い、既存の建物の店舗やオフィスを借りる場合は、建物の賃貸借の敷金・保証金を預けることになります。出店や移転が続く事業者ほど、預けたまま動かせない敷金・保証金は積み上がります。

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よくある質問

事業用定期借地権は、公正証書でなくても成り立ちますか？

成り立ちません。借地借家法は、事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならないと定めています（第23条第3項）。

期間の途中で事業をやめたら、どうなりますか？

契約で中途解約の定めがあれば、その定めに従います。定めがなければ、地主と合意して契約を終わらせることになり、残りの期間の地代や取壊しの費用の扱いを話し合います。

事業用定期借地権で、社宅やサービス付きの住宅を建てられますか？

できません。対象は専ら事業の用に供する建物で、居住の用に供するものは除かれています（第23条第1項）。

期間が満了したら、建物を地主に買い取ってもらえますか？

事業用定期借地権では、建物の買取りの請求をしないと定めるか、その規定が適用されないため、原則として買い取ってもらえません（第23条第1項・第2項）。更地で返すのが基本です。

まとめ

• 事業用定期借地権は、事業用の建物のための、更新のない借地権。期間は10年以上50年未満で、公正証書による契約が必要
• 居住用の建物には使えない。期間の満了で、建物を取り壊して更地で返す
• 契約では、期間、地代、保証金と権利金、建物、譲渡・転貸、期間満了のときの取壊し、中途解約を決める
• 権利金は使用権資産として期間で償却し、地主が預かる保証金は相続税の計算で割り引いた債務として扱う
• 建物を借りる場合は、預ける敷金・保証金そのものを減らす方法もある

出典：借地借家法第3条・第11条・第22条・第23条・第24条、企業会計基準適用指針第33号第27項・第32項・第34項、財産評価基本通達25・27-2・27-3、国税庁 文書回答事例（照会・回答、平成17年7月7日）。