敷金保証を軸に企業の成長を支える株式会社日商保（本社：東京都港区、代表取締役社長：豊岡 順也、以下「日商保」）は、2026年10月23日より、倉庫・物流施設を借りる荷主企業・物流企業に向けて、敷金・保証金を事業の資金に変える保証サービス「倉庫の敷金半額くん」「倉庫の敷金返還くん」の提供を開始しました。これから借りる倉庫の保証金は、日商保の保証に置き換えて半額～最大0円に。いま借りている倉庫の保証金は、借りたまま半額～最大全額を返還します。
サービスの詳細：https://lp.jpcpg.co.jp/souko-hoshokin/
■ これから借りるなら「倉庫の敷金半額くん」、いま借りているなら「倉庫の敷金返還くん」
2つのサービスの例（冷凍冷蔵倉庫 1,000坪・坪9,000円＝月額賃料900万円・保証金は賃料の6か月分＝5,400万円）
「倉庫の敷金半額くん」（これから借りる倉庫・物流施設）
新しく借りる倉庫・物流施設の保証金を、日商保の保証に置き換えて半額～最大0円にします。手元に残った資金は倉庫内の設備工事や運転資金に活用できます。審査の回答は5営業日前後、書類のご提出から契約の締結までは、1～1.5か月が目安です。
「倉庫の敷金返還くん」（いま借りている倉庫・物流施設）
いま借りている倉庫・物流施設の保証金を日商保の保証に置き換えて半額～最大全額を返還します。審査書類のご提出から返還までは、2か月前後が目安です。
【サービスのポイント】
- 両サービスとも借入ではないため、負債にならない
- 連帯保証人は原則不要
- 貸主へのご説明は日商保がサポート
※ご利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。
※審査内容によって、追加の資料をご提出いただく場合があります。
※設立3期未満の会社もご利用いただけますが、必要な資料が変わります。詳しくはお問い合わせください。
■ 倉庫・物流施設の保証金は数千万円規模に。冷凍冷蔵倉庫はその約2倍
倉庫・物流施設を借りるときに預ける保証金（敷金）は「月額賃料×月数」で決まり、賃料の3～6か月分を目安としています(※1)。月額賃料は坪単価×面積で決まるため、面積の大きい倉庫ほど預ける額も大きくなります。
首都圏の大型マルチテナント型物流施設の実質賃料（坪単価4,600円）で計算すると、1,000坪の場合、保証金は1,380万～2,760万円、3,000坪で4,140万～8,280万円になります(※2)。
冷凍冷蔵倉庫の賃料は、常温倉庫の約2倍とされます(※3)。同じ1,000坪でも保証金は2,700万～5,400万円になります（常温と同じく賃料の3～6か月分で計算）。
保証金は、決算書で「差入保証金」などの資産として計上され続けますが、退去するまで現金としては使えません。そのため、拠点を新設・移転する企業にとって大きな財務負担となります。例えば、1,000坪の常温倉庫を借りる場合、初期費用5,026万円のうち、半分以上にあたる2,760万円が保証金として固定化されてしまいます。庫内の設備工事や移転そのものにも多額の資金が必要となる中、手元から多額の現金が失われることが、事業拡大のハードルとなっています。
保証金の例（例1 常温倉庫・坪4,600円／例2 冷凍冷蔵倉庫・坪9,000円。どちらも賃料の3～6か月分で計算）
（※1）近畿住宅流通（2024年7月）https://kinki-jr.com/tochikatsu-pro/column/lender_warehouse_marketvalue/
（※2）CBRE（LNEWS、2026年8月18日）https://www.lnews.jp/2026/08/s0818704.html
（※3）JLL（2022年12月）https://www.jll.com/ja-jp/insights/establish-cold-storage-rental-market
■ 足りない冷凍冷蔵倉庫。新しく借りるほど、保証金は大きくなる
冷凍食品の国内生産額は、2025年に8,577億円（前年比106.4%）となり(※4)、最高額を更新しました。一方で、冷凍冷蔵倉庫の容積の伸びは冷凍食品やEC市場の成長に追いついておらず、需給のギャップが広がりつつあります。既存の冷凍冷蔵倉庫の多くは1970～1990年代に建てられたもので、新しく供給される倉庫の賃料は既存の1.5～2倍程度とされます(※5)。
築40年以上の冷凍冷蔵倉庫は約3割を占め、冷媒に使われてきたフロンの規制への対応もあり、建て替えが迫られています(※6)。建築費の上昇で自社での新設が難しくなるなか、デベロッパーが開発した倉庫を借りる「賃貸型」の利用が広がっています。新しい冷凍冷蔵倉庫を借りる企業ほど、契約時に預ける保証金も大きくなります。
（※4）日本冷凍食品協会「令和7年（1～12月）冷凍食品の生産・消費について（速報）」（2026年4月16日）https://www.reishokukyo.or.jp/wp-content/uploads/2026/04/pdf-data_21.pdf
（※5）JLL（2026年6月）https://www.jll.com/ja-jp/insights/cold-storage-supply-shortage-japan
（※6）日本政策投資銀行「賃貸型冷凍冷蔵倉庫への期待と課題」（2025年10月31日）https://www.dbj.jp/investigate/20251031_206221.html
■ 2024年問題・物流効率化法で、拠点の新設や自動化に資金が必要に
2024年4月から、トラックドライバーの時間外労働は年960時間までとなりました。1人のドライバーが運べる距離が短くなるため、長距離の幹線輸送の途中でドライバーが交代する中継輸送拠点を整える必要性が高まっています。
2025年4月からは、すべての荷主・物流事業者（倉庫業者を含む）に荷待ち・荷役等の時間を短くする努力義務がかかり、2026年4月からは一定規模以上の特定事業者に、中長期計画の作成と定期の報告が義務づけられました(※7)。倉庫内で作業する人の不足も続き、自動化機器を導入している拠点は全体の41%にとどまっています(※8)。
拠点の新設・移転や庫内の自動化には、まとまった資金が必要です。日商保は、退去まで動かせない保証金を保証に置き換えることで、借入を増やさずに資金を生み出す方法を、倉庫・物流施設を借りる企業へ「新たな資金調達の選択肢」として提供します。
（※7）国土交通省「物流拠点の今後のあり方に関する検討会」報告書（2025年4月）https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/content/001884302.pdf
（※8）国土交通省「物流効率化法について」https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/seisakutokatsu_freight_mn1_000034.html
■ 東証プライム上場企業も「敷金流動化」を活用
東証プライム上場の株式会社SHIFT（証券コード3697）は、拠点の集約を進めるなかで、入居中のまま敷金を資金化する手段として「敷金返還くん」を活用しています。戻った資金を借入の返済や成長投資に回すことで、ROA・ROICの改善にもつながります。
同社が2026年4月14日に公表した2026年8月期第2四半期（中間期）決算説明資料では、「AI時代を見据えた拠点戦略」の施策の一つとして、賃料の最適化やフロアの統合と並んで「敷金流動化サービスの活用」が掲載されました。
関連リリース：https://jpcpg.co.jp/news/pr-shift-kessan-2026/
■ 会社概要
社名：株式会社日商保（Nissho-ho Co., Ltd.）
所在地：東京都港区西新橋1丁目7番2号 虎の門高木ビル3F
代表者：代表取締役社長 豊岡順也
設立：2011年9月
事業内容：不動産保証事業／オフィス・店舗仲介事業／不動産売買仲介・運営支援事業
コーポレートサイト：https://jpcpg.co.jp/
敷金減額の保証「敷金半額くん」：https://jpcpg.co.jp/service/corporate/shikikin-hangaku/
敷金の資金化「敷金返還くん」：https://jpcpg.co.jp/service/corporate/shikikin-henkan/
「倉庫の敷金半額くん」「倉庫の敷金返還くん」：https://lp.jpcpg.co.jp/souko-hoshokin/
