双日リートアドバイザーズ株式会社
資産管理部 マネージャー 中井 博一 様

30〜50坪くらいの物件に関しては特にリーシング効果が高いのではないかと感じています。

2006年創業。総合型リートの特性を活かし、収益の成長性と安定性のバランスを
重視した投資活動を行っている双日リートアドバイザーズ株式会社。
今回、不動産オーナーとしてリーシングに『敷金半額くん』を活用する取り組みについてお聞きした。

Q:御社の事業内容についてお聞かせください

双日リートアドバイザーズは、
総合商社の双日、AM会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント、
同じくAM会社のアジリティー・アセット・アドバイザーズの3社の出資にて設立された
不動産投資信託(REIT)の資産運用会社です。

2010年9月より日本リート投資法人の資産運用業務を行っており、
同リートでは2021年3月末時点で都⼼の中規模オフィスと三⼤都市圏の住宅を中⼼に103棟の物件を保有しています。


Q:今回、御社が保有する中央区の物件について、弊社にリーシング業務を委託いただき、
『敷金つなげ得?』や『敷金半額くん』といった弊社の敷金減額サービスを
活用させていただきましたが、いかがでしたでしょうか

まずはリーシング業務について、ご連絡をマメにいただくことができたのでありがたかったです。
レスポンスが早く、コミュニケーションがスムーズに取れましたので、安心してリーシングをお願いできました。

今回の物件は立地などから早期の成約は難しい面もあると思っていましたので、
決めていただいて本当にありがたいです。
なかなか決まらないようであれば、募集賃料を少し下げるなど条件の見直しも
必要になるのではないかと個人的には思っていました。

実際、企業様からの入居申し込みの際は条件面で少しハードルの高いご希望を頂いていたので、
社内でも「成約は難しいのではないか」という空気がありましたが、日商保さんに根気強くリーシング業務を
続けていただいたことで最終的に成約に至ることができ、社内的にも大きな反響がありました。

結果、当初の募集条件を変更することなく成約することができたましたので、すごくありがたかったですね。

またもう一点、今回入居申込みいただいたのが設立1年に満たない若い企業様だったので、
保証審査をしっかりとしていただいた上で、保証をお引き受けいただいたことは助かりました。

保証会社を利用していただかないとご入居が難しいお客様でしたが、
設立年数が浅く実績が少ない企業様は保証利用が難しいという保証会社もありますので、
もしかすると御社でなければご成約に至らなかったかもしれないです。

弊社では、入居審査の材料の1つとして、日商保さんの保証審査が通過し保証契約をしていただけるのであれば、
入居自体も基本的には問題ないという判断をしています。

これまでの日商保さんとの実績、リレーションがあるからこそ、
都度社内で詳細な説明をする必要もなく、担当としてもとても助かりました。


Q:ありがとうございます。
実はお客様自身も設立間もないため入居審査が通らないかもしれないと心配されてらっしゃいました。
弊社審査及び保証によってご入居いただくことができ、嬉しく思います。
今回、『敷金つなげ得?』をご提案させていただき成約になりましたが、
御社内での『敷金つなげ得?』への反応をお聞かせいただけますか?

※「敷金つなげ得?」:通常、契約締結時にテナントがオーナーに預託する必要のある敷金を、日商保の保証契約を利用することで、契約締結から9カ月間、預託を猶予するサービス。双日リートアドバイザーズと日商保が共同で開発した。保証料を日本リート投資法人が負担することでリーシング促進に繋がる。テナントにとっては、敷金ゼロで入居することができる。

既に何件も成約実績が出来ていますので「今後もリーシングに活用していけるね」という話になっています。
坪数に関わらず効果はあるとは思いますが、30〜50坪ぐらいの物件に関しては
特にリーシング効果が高いのではないかと感じています。

『敷金つなげ得?』はリーシング施策の一環として保証料をオーナー負担にしており、
お客様にマイナスが何もなく、ご入居時の敷金負担がゼロになっていますので、
もう少し積極的に弊社物件のメリットとして、特にこの坪数帯の物件に関しては
全面に出して行っても良いのかなと考えています。

もちろん、無理やり押し付けるというわけではなくて、物件ご内見の場でリーシング担当から
「『敷金つなげ得?』使えますよ」としっかりご案内していただくことによって、
より物件成約の武器にしていけるのではと思います。

保証料をオーナーが負担するという点も、すでに成約実績があり弊社内のハードルはありませんので、
今後もどんどん活用させていただきたいですね。

Q:ありがとうございます。
弊社の審査に対するご感想についてもお伺いできますでしょうか

日商保さんの審査は、企業情報や財務に関する必要書類をしっかり取得されていますよね。

ある程度の社歴がある企業であれば財務資料を提出しなくても審査が通る保証会社さんもある中で、
日商保さんはちゃんとじっくり会社の中身を見て、かつ、それで一見「審査通らなそうだな」と思う
企業様でもしっかり独自の基準を持ってお引き受けいただけるので、そこは本当に安心しています。

財務資料が不要だと、「本当に滞納するようなことはないのかな」とか思うこともありますけど、
日商保さんの審査が通っているのであれば、社歴が浅かったり、
業績面などで一見不安に見える企業様でも、財務状況がしっかりしていると安心できます。

また、担当としても先に日商保さんに審査をしていただいた方が、社内的に進めやすいというケースもあります。

もちろん、弊社として入居審査の基準があり、その基準を満たしていれば問題はないのですが、
社歴が浅い等の理由によりその基準に満たない場合、それでも懸念がないことの説明が必要になってきます。
そこで日商保さんの審査が通過していれば1つの根拠になりますので、本当に助かります。

あとは、審査において入居申込された企業様と直接やりとりしていただけるのも助かっている点です。

例えば設立から1年経っていない企業様であれば「決算書はまだないので出せません」
というところは分かるのですが、代替資料として月次試算表をどれだけ出せば良いか、
他にどういった書類が必要なのかなど、審査に必要な情報は企業様の社歴、
業種業態によって異なるでしょうから、正直我々も判断が難しいことがあります。

保証会社に必要書類を確認して、それをお客様に連絡して…ということを間に入ってやっていると
タイムロスにもなりますし、お客様にとっても負担となり、
そういったやり取りを敬遠にされる方もいらっしゃいます。

日商保さんは直接お客様とご連絡もしていただけるのでやり取りがスムーズで、
取り次ぎのプロセスが不要というのはプラスですね。


Q:嬉しいお言葉、ありがとうございます。
最後に、『敷金半額くん』の導入を検討されているオーナー様へコメントをお願いいたします。

『敷金半額くん』を利用することについてオーナーサイドにマイナスということはほぼないと思っています。
特にこれからコロナの影響で、初期費用はできるだけ抑えたいというニーズがまだまだ増えていくでしょうから、
是非導入していただいた方がリーシングの力になると思います。

他の保証会社であれば保証料はテナント負担が当たり前ですけど、
『敷金半額くん』はリーシングに活用できるため保証料をオーナーが負担することも選択肢になります。
テナントにとっては、保証料がかからず、敷金を大きく減額して入居できますので
リーシング効果はかなり大きいのかなと思います。

特に弊社の『敷金つなげ得?』は、お客様にマイナスな話は1つもなく、
契約時敷金ゼロのメリット以外にも連帯保証人が不要となっており、
お客様にとって更にメリットになりますので、ぜひ活用してご入居いただきたいですね。

ありがとうございました

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