近年、オフィス選びで重要視される項目の一つとなっているのが「耐震性」です。
震災が各地で続くなか自然災害に対する意識・考え方は大きく変わってきています。
では、オフィスの耐震性は一体どのような基準をで選べばよいのでしょうか。

大きくは「旧耐震基準」と「新耐震基準」というものがあります。
オフィス移転を考えた時、この2つの耐震性の違いと見分け方をしっかりと理解しておくことで、
今後予測される自然災害のために十分な備えを確保できるといえます。

「耐震性」が当たり前になった現代のオフィス選び

オフィス選びに重視される項目として、場所や広さ・賃料・設備や環境などが挙げられますが、
近年では耐震性の高さが前提条件となっている傾向があります。

東日本大震災までは、コスト削減や拠点統合・設備改善が一般的な移転理由として挙げられました。
しかし震災以降、自然災害への不安から耐震性への意識が大きく変わり、移転を決断した企業は増えました。
自然災害から大切な会社や社員を守るために、移転を考えている企業は近年さらに増加しています。

そもそもオフィスの「耐震性」の基準とは？

オフィスの耐震性は、建築基準法の耐震基準をもとに設計されています。
耐震基準には、1981年（昭和56年）に施工された「新耐震基準」と、
それ以前に施行されていた「旧耐震基準」があります。

「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違い

建築基準法における耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準があります。
ではその二つの違いはなんでしょうか。

旧耐震基準とは

1950年から1981年以前までに制定された耐震基準であり、震度5強程度の地震でも建物は倒壊せず、
または一部破損しても修繕によって継続して生活が可能な構造であると定められています。

新耐震基準とは

1981年に改定された耐震基準であり、震度6強から7程度の地震でも建物が
倒壊しないような構造基準であると定められています。

震度6強から7程度とは、2011年に起きた東日本大震災で
大きな被害が及んだ宮城県から岩手県で観測された震度です。

「旧耐震基準」と「新耐震基準」で被害はこんなに違う！

1995年に起きた阪神大震災では、新耐震か旧耐震かで建物の被害状況が大きく違いました。

新耐震基準の建物は大破することはほとんどなく、軽微・無被害が約7割を占めましたが、
旧耐震設計の建物では、大破が約3割、中破・少破が約4割と
建物への被害がでたものが7割近くに上っています。

建築基準法における耐震基準改正の変遷

これまで、何度も改正されてきた建築基準法の耐震基準の変遷と表にまとめました。

旧耐震基準のオフィス耐震性は不十分？

旧耐震基準は、震度5強程度の地震での建物の倒壊だけを想定されたもので、
近年では補強工事を行って新耐震基準に相当する耐震性を確保できます。

ですが、実際の大規模地震発生時において建物がどのようになるかは想定できない部分があり、
一定のリスクがあると言えます。

昭和56年の大きな法改正以降も、耐震基準は細かく改正されており、
現在では耐震構造も日々進化しています。

改正前の旧耐震基準の時代に建てられたビルでも、耐震補強工事などを行えば、
現行法に適合したオフィスビルもあります。

物件を探すうえでは、竣工年を目安にするのも良いのですが、
あまりとらわれすぎず、気になる物件は詳しく確認してみましょう。

物件探しは、昭和56年築以降、昭和58年築以降どちらで探すべき？

建築基準法が変わり、新耐震設計になったのは確かに昭和56年なのですが、
ビルやマンションを建てるときに、建築申請をしてから完成までに1年程度かかってしまいます。

つまり、昭和56年6月1日に新耐震基準の建築基準法が施行されたのですが、
昭和56年5月30日に建築申請されたビルが、昭和57年に完成したりするわけです。

そのため、新耐震基準のオフィスや事務所を借りるのであれば、
昭和58年以降にできた物件を選ぶと間違いないでしょう。

竣工年で見るオフィス選びの注意点

建物を建築するためには、必ず建築確認申請を提出し許可が下りて初めて建築が始まります。
そして、ビルなど大型建築物は完成までに数年規模で時間がかかります。

そのため、1981年以降に竣工されていても、1970年に申請しオフィスの竣工が1981年だった場合には
旧耐震基準になるため、竣工年が1981年以降の場合でも記載されている耐震基準を確認しましょう。

建築確認済証の交付日に注目

新耐震基準で建築されているかどうかは、建築確認済証という確認の許可がおりた交付日に注目しましょう。
建築確認済証は建築確認の申請した際に、様々な基準を満たしているか専門家が確認し、
許可が下りた場合に発行されます。

もし、基準法に沿っていない場合は、建築の許可が下りません。
そのため、建築確認の許可を示す建築確認済証がいつ交付されたのか、
新耐震基準法の内容で見られているのかが大事なポイントになります。

ただし、旧耐震基準の時代に確認済証が交付された建物であっても補強工事を行っている建物も多く、
その中には新耐震基準を満たす建物もあるので必ず確認をしましょう。

オフィスの竣工年だけで耐震性を判断することのないように注意し、
必ず内見時に避難経路を確認することもおすすめします。

耐震性が高い「制震構造」「免震構造」とは？

近年、高い耐震性を確保している建物には、制震や免震という手法が取り込まれています。
耐震とは、地震の揺れに対して耐えるような強固な構造の地震対策で、
建物全体が地震の揺れに動じないような頑丈さを持っています。

＜制震構造とは＞
制震とは地震の揺れを吸収する方法で、地震による損壊を抑える手法です。
建物の内部にダンパーなどの制震をするための部材を取り付ける構造です。

上の階に行くほど揺れ幅が大きくなる高層の建物に有効であるとされているため、
戸建ての建物よりも、高層ビルなどの商業施設で採用されていることが多いです。

＜免震構造とは＞
免震とは地震の揺れを逃がす方法です。
建物と基礎地盤との間に免震の装置を取り付け、地盤と建物を切り離し
直接的な地震の揺れを建物に伝えない構造です。

地盤、免震装置、建物それぞれが独立した構造という特徴があります。
免震は戸建て住宅から中高層の商業ビルなどで採用されることが多くなっています。

耐震基準におけるオフィス選び＜まとめ＞

オフィスを選ぶ際に、新耐震基準を満たしている物件であることは重要です。
また、将来的に起こるであろうとされている大規模地震にも備えて、
地震対策がしっかりしていることもポイントです。

しかし、法改正の年月日だけを意識して検討すると、実は旧耐震基準での建物である可能性もあります。
未曽有の自然災害に備えるため、どのような地震対策となっているかも含め
実際の物件を確認することがおすすめです。
オフィス選びの際は必ず自分の目で確かめて、防災意識を高く持って選んでいきましょう。