敷金(事業用)とは何か及び敷金額の考え方

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オフィス賃貸における敷金とは

敷金とは家屋などの不動産の賃貸借で、賃借人(テナント・エンド(法人))が賃料などの債務の担保として賃貸人(ビルオーナー等)に渡す金銭。賃貸人の中では「敷金」と言ったり、「保証金」と言ったりします。

  • 「敷金」は契約事項によって基本的に返還されるもの(主に関東圏)
  • 「保証金」は契約事項によって返還されないもの(主に関西圏)

上記のような性質の違いや住宅用途の場合に「敷金」、(事業用)用途の場合に「保証金」と用途の違いで言い方が変わることもありますが、関東圏の事業用(事務所)契約での保証金は敷金とほぼ同意基本的に敷金が返還されるもので使われているケースがほとんどです。

紛らわしいですが関東圏事業用(事務所)契約では

敷金≒保証金 !!

通常敷金(保証金)の額は、当事者間の契約によって定まり、何の基準もありません。首都圏では賃料/月の8ヶ月~12ヶ月が多く、地方では賃料/月の6ヶ月前後というところもあります。海外はというと賃料/月の3ヶ月以下がほとんど、0の国もあります。首都圏ではどうしてこんなに大きな額を預け入れるのか古くからの慣習によって授受されているものであり、法的には何も規定されていないのに。

敷金はリスク担保

考え方の一つには賃貸人が最大のリスクを担保するということ。
最も大きなリスクの一つとして賃借人が賃料滞納を継続して賃貸人から解除されしまう事由(通常2ヶ月以上滞納)に該当して、賃貸人が解除通知を賃借人に送付、賃借人が明渡しを拒否して居座り続け、仕方なく賃貸人が明渡しの訴訟提起、強制執行するまでの期間の損失を担保するということからきています。

訴訟を提起してから勝訴判決を得るまで約2ヶ月程度、判決を得てから強制執行の申立てまで約1ヶ月程度、強制執行の申立てから断行日まで約1ヶ月以上と時間がかかるため、その間の賃料収入が得られません。

ざっくり損失の計算をしても

賃料2ヶ月+訴訟~明渡約4ヶ月以上+原状回復工事費用約4ヶ月+共益費+水光熱費等
=10ヶ月以上+共益費+水光熱費等

※原状回復工事 賃借する前の状態にする工事で、一般的な事務所仕様を前提に約4万円/坪

賃料1万円/坪の事務所と仮定して最大なリスクを考えると8ヶ月~12ヶ月という敷金(保証金)額の設定はあながち間違いではありません。

賃貸人のリスクヘッジということでは適正ではありますが私が10年以上勤務した不動産会社でも最大なリスク発生は極めて稀なケースです。賃貸人からすると担保は最大でとっておきたい考えはわかりますが、敷金(保証金)の額は賃借人の与信能力や賃料単価によって額が変わってくるべきではないかと考えます。