近年、オフィス選びで重要視される項目の一つとなっているのが「耐震性」です。
震災が各地で続くなか自然災害に対する意識・考え方は大きく変わってきています。
では、オフィスの耐震性は一体どのような基準をで選べばよいのでしょうか。

大きく分けると「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つがあります。
オフィス移転を考えた時、この2つの耐震性の違いと見分け方をしっかりと理解しておくことで、
今後予測される自然災害のために十分な備えを確保できるといえます。

本記事では、オフィス選びの際に重要なポイントとなる旧耐震基準と新耐震基準の違いを解説します。

「耐震基準」が重視される現代のオフィス選び

オフィス選びに重視される項目として、立地・広さ・賃料・設備・環境などが挙げられますが、
近年では耐震性の高さが前提条件となっている傾向があります。

東日本大震災までは、コスト削減や拠点統合・設備改善が一般的な移転理由として挙げられました。
しかし震災以降、自然災害への不安から耐震性への意識が大きく変わり、移転を決断した企業は増えました。
自然災害から大切な会社や社員を守るために、移転を考えている企業は近年さらに増加しています。

そもそもオフィスの耐震基準とは？

オフィスビルの耐震基準は、建物が地震に対してどの程度の耐性を持つかを示す重要な指標です。特に地震が頻発する日本では、オフィスを選ぶ際に耐震性が重視されます。

この耐震基準は、建築基準法に基づいており、建物の新築や改修時には必ずこの基準を満たすことが求められます。
耐震基準には、1981年（昭和56年）に施工された「新耐震基準」と、それ以前に施行されていた「旧耐震基準」があります。

「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違い

建築基準法における耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準があります。
2つの耐震基準にはどのような違いがあるのでしょうか？

旧耐震基準とは？

旧耐震基準とは、1981年の建築基準法改正以前に適用されていた耐震基準を指します。この基準では、建物が震度5程度の地震に対して倒壊しないことを基準としており、現在の基準と比べると地震に対する耐性が低いとされています。

具体的には、1971年の建築基準法改正で導入された耐震基準に基づいて建設された建物が「旧耐震基準」に該当します。しかし、1981年の改正後に適用された「新耐震基準」では、震度6強～7の大地震に対しても倒壊しないように設計されており、旧基準では十分でないと考えられています。

1981年以前に建設された建物に住んでいる、またはオフィスを構えている場合には、耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強を実施することが推奨されます。

新耐震基準とは？

新耐震基準とは、1981年に改正された建築基準法に基づく耐震基準を指します。新耐震基準では、震度6強～7程度の大地震に対しても建物が倒壊しないことを基準としており、地震発生時の人的被害を最小限に抑えるために法が改正されました。

2011年の東日本大震災では、宮城県から岩手県で震度6強から7程度が観測され、大きな被害を及ぼしました。

新耐震基準に基づいて建設されたオフィスビルや住宅は、旧耐震基準の建物と比較して、地震に対する耐性が大幅に向上しているため、地震による建物の損壊リスクが低く、オフィスとして利用する際にも安心感があるでしょう。

「旧耐震基準」と「新耐震基準」で被害はこんなに違う

1995年に発生した阪神・淡路大震災は、日本の建物の耐震性能に大きな影響を与えました。この震災では、特に「旧耐震基準」に基づいて建設された建物が甚大な被害を受け、大破が約3割、中破・少破が約4割と建物への被害がでたものが7割近くに上っています。特に、木造家屋や古い鉄筋コンクリート造のビルは倒壊し、居住者やテナントが閉じ込められるケースが相次ぎました。

対して、「新耐震基準」によって建設された建物の多くは、震度7という非常に強い揺れにさらされても、大破することなく耐えることができたのです。

阪神大震災は、日本における耐震設計の重要性を再確認させ、新耐震基準の建物がどれだけ安全であるかを実証した大きな出来事でした。オフィスや住居を選ぶ際は、1981年以降の新耐震基準を満たした建物を選ぶことが、1つの大きなポイントとなるでしょう。

建築基準法における耐震基準改正の変遷

これまで、何度も改正されてきた建築基準法の耐震基準の変遷と表にまとめました。

昭和25年（1950年）	旧耐震基準	建築基準法施工
昭和43年（1968年）	旧耐震基準	十勝沖地震
昭和46年（1971年）	旧耐震基準	建築基準法施工合改正 （RC造筋かい基準を強化等）
昭和53年（1978年）	旧耐震基準	宮城県沖地震
昭和56年（1981年）	新耐震基準	建築基準法施工合改正（新耐震基準） これ以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準である
昭和58年（1983年）	新耐震基準	建築確認から換算 これ以降に竣工したビルはすべて新耐震基準の建物である

旧耐震基準のオフィスでは耐震性が不十分？

旧耐震基準は、主に震度5強程度の地震に対する倒壊防止を想定して設計されていました。しかし、現在では大規模地震に対するリスクが指摘されており、その耐震性が不十分である可能性があります。ただし、耐震補強工事を行うことで、新耐震基準に準じた耐震性を確保できます。

しかし、実際の大地震が発生した際に、旧耐震基準の建物がどのように耐えるかは完全には予測できないため、一定のリスクが残ると言えます。また、1981年の大きな法改正以降も、耐震基準は何度も改正されており、現在ではさらに進化した耐震技術が活用されています。

昭和56年以前に建てられたビルでも、適切な耐震補強を施せば、現行の基準に適合した安全性の高いオフィスビルとして利用することが可能です。物件探しの際には竣工年を一つの目安にするのは有効ですが、それだけにとらわれず、気になる物件については耐震診断や補強工事の有無を詳しく確認することが重要です。

【注意】物件探しは「昭和58年築以降」で探すのが安心

昭和56年に建築基準法が改正され、新耐震設計が導入されましたが、物件探しの際には少し注意が必要です。というのも、ビルやマンションの建築申請から竣工までには通常1年ほどかかるため、建築申請のタイミング次第で、完成時期が新旧基準の狭間にあたるケースがあります。

例えば、昭和56年6月1日に新耐震基準が施行されましたが、その直前、昭和56年5月30日に建築申請されたビルが、翌年の昭和57年に完成することもあります。こうした場合、その建物は旧耐震基準に基づいて建設されている可能性があるのです。

そのため、確実に新耐震基準に適合したオフィスや事務所を選びたいのであれば、「昭和58年以降に竣工した物件」を基準に探すことをおすすめします。これにより、新耐震基準の建物であることを確実に確認でき、安心して物件を選ぶことができます。

竣工年で見るオフィス選びの注意点｜建築確認済証も必ず確認する

オフィス選びの際、竣工年が1981年以降だからといって必ずしも新耐震基準を満たしているわけではありません。大型建築物は建築確認申請が行われてから竣工するまでに数年かかることがあり、申請時期によっては旧耐震基準のまま建てられている場合もあります。たとえば、1970年に申請されて1981年に竣工した建物は、旧耐震基準で設計されている可能性があります。

そこで重要なのが、建築確認済証の交付日です。建築確認済証は、建物が法律や耐震基準に適合していることを確認した上で発行されるもので、この交付日が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準に準拠している建物であることが確認できます。

ただし、旧耐震基準で建てられた建物であっても、耐震補強工事が行われていれば、新耐震基準に相当する耐震性を持つことがあります。したがって、竣工年だけでなく、耐震補強工事の有無や記載されている耐震基準を必ず確認することが大切です。

物件を選ぶ際には、避難経路など地震時の安全対策についても確認し、安全性をより高めるためのポイントとして内見時にチェックすることをおすすめします。

耐震性が高い「制震構造」「免震構造」とは？

近年、高い耐震性を確保している建物には、制震や免震が採用されています。これらの技術は、建物の揺れを抑えることを目的としており、地震が発生した際に建物の損壊を防ぎ、居住者やオフィス利用者の安全を確保するために重要な役割を果たします。制震構造と免震構造にはそれぞれ異なる特徴とメリットがあり、どちらが適しているかは建物の用途や立地条件によって異なります。

制震構造とは

制震構造は、建物の揺れを吸収し、建物内部の損傷を最小限に抑えるための技術です。制震システムでは、建物内部にダンパー（制震装置）を設置し、地震によって発生する振動エネルギーを吸収して揺れを軽減します。この構造は特に高層ビルや超高層ビルに有効で、上層階での揺れを大幅に抑えることができるため、オフィスビルやホテルなどで広く採用されています。

制震構造のメリットは、既存の建物にも後から取り付けることができる点です。耐震補強の一環として、建物の強度を維持しつつ揺れを軽減するため、地震によるダメージを大幅に抑えることが可能です。

免震構造とは

免震構造は、建物と地盤の間に免震装置を設置することで地震の揺れを直接建物に伝えないようにする技術です。免震構造の特徴は、建物が地震の揺れに対して浮いているような状態になるため、地震の揺れそのものを感じにくくなることです。このため、免震構造の建物では揺れが極めて小さく、家具や什器が倒れるリスクも大幅に低減されます。

免震構造は特に病院やデータセンター、重要な官公庁の建物など、揺れによって内部機器や設備が損傷してはならない施設で多く採用されています。また、居住者の快適さを保つために、マンションなどの住宅でも導入が進んでいます。

【まとめ】耐震基準におけるオフィス選び

本記事では、新耐震基準と旧耐震基準の違いについて解説しました。オフィスを選ぶ際に、新耐震基準を満たしているオフィス物件であることは重要です。
また、将来的に起こるであろうとされている大規模地震にも備えて、地震対策がしっかりしていることもポイントです。

しかし、法改正の年月日だけを意識して検討すると、実は旧耐震基準での建物である可能性もあります。
未曽有の自然災害に備えるため、どのような地震対策となっているかも含め、実際の物件を確認することがおすすめです。
オフィス選びの際は必ず自分の目で確かめて、防災意識を高く持って選んでいきましょう。