「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いを比較してみました

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賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」と言われている2つのタイプの契約があります。皆さんは、その違いをご存知でしょうか。不動産に関する社会の需要の変化に対応するため、それまでの「普通借家契約」に加え、更新が必要ない「定期借家契約」という制度が導入されました。ここでは、「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いを比較しながら、これらの契約について基本的な解説をしていきます。

「普通借家契約」とは?特徴と契約内容を解説!

「普通借家契約」とは、建物を賃貸して住居とするために「借主と貸主」で取り交わす契約の事です。

契約の方法
原則、書面による契約でも、口頭による契約でも可能です。ただ、今の世の中の煩雑さを考えれば、トラブル予防のためには「契約書」などの書面は必要です。
※不動産業者が仲介に入った場合は、書面を必ず作成することが法律で義務化されています。

契約期間
契約期間は1年以上。通常は契約期間を2年とする契約が多い。契約期間を1年未満としてしまうと「期間の定めのない契約」になる事に注意。

更新の有無(貸主からの解約)
借主が更新を希望している場合、更新されます。貸主からの解除や更新の拒絶には「正当な事由」(貸主がどうしてもそこに住まざるを得ないなど)が無ければ、不可能。借主の意向に強く左右されるようにできています。更新の話し合いや、更新期日を忘れていたなど理由に問わず、更新期日を過ぎても更新が行われなかった場合は「法定更新」と見なされ、そこからは「期間の定めの無い契約」となり契約は継続します。

借主からの中途解約
中途解約についての特約が定められます。解約の予告期間を定められます。解約予告期間を過ぎてからの解約について、支払う金額を定めるなど。

賃料の増減に関する特約の効力
特約に拘わらず、借主・貸主ともに双方から賃料の増減を請求できる。但し、請求=決定では無いので注意も必要です。あくまでも、借主・貸主の合意が基本。双方の合意が取れなければ、実現が難しいです。(訴訟なり調停なりが必要になります)

「定期借家契約」とは?特徴と契約内容を解説!

普通定期借家とは、契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができる契約のことです。

契約方法
契約の締結は公正証書などの書面で行うことが必要です。契約書とは別に予め書面を交付して、契約更新が無い事や期間満了で契約を終了する内容を借主に説明しなければいけない。この説明を怠ると「定期借家契約」の効力は無くなり「普通借家契約」になる。

契約期間
契約期間は自由に定められます。契約の更新が無い契約のため、契約期間の終了で、確実に明け渡しを受ける事が出来ます。

借主からの解約(中途解約)
居住用の建物の場合、契約期間中に借主に「やむを得ない事情」(転勤・療養など)が発生し、住み続ける事が困難な時は解約が可能。この場合、解約の申し入れから1カ月が経過すれば契約は終了します(但し、この解約権が利用できる住宅は、床面積が200平方メートル未満のものに限られます)。中途解約についての特約を結ぶことは可能です。

貸主からの解約
原則、できません。

賃料の増減に関する特約
賃料の増減は特約の定めに従う。特約で賃料の増減ができないとすることも可能。

契約終了時の通知義務
契約期間が1年以上の場合、貸主が期間終了の1年前~6か月前までの間に、契約が期間満了で終了する事を通知する必要があります。これを怠ると「普通借家契約」になってしまいます。また、借主と貸主が合意すれば、貸し物件の再契約が可能です。

【普通借家契約と定期借家契約】の違いを比較!

賃貸契約「借地借家法」の成り立ち

ここまで、2つの契約の違いを比較してきましたが、そもそもの賃貸契約とは、何のための法律なのか、どのような意味があるのかを知っておきましょう。

「借地借家法」成立の経緯と背景
貸主と借主が契約を取り交わす賃貸契約は「借地借家法」が元になっています。そして「借地借家法」は、大正10年4月に成立した「借地法」「借家法」という2つの法律で成り立っています。
当時は、今のように個人が自由に住宅を購入できる時代ではありません。ハウスメーカーもほぼいませんし、住宅ローンも存在しない時代。大正時代の「地主」(大家さん)と「店子」(借家人さん)には、現在では想像しにくい「立場の違い」が存在していました。その当時、土地を所有していたのは「大地主や企業、上流階級の方々、政府」がそのほとんどでした。一般の庶民は土地を借りる、建物を借りるしかなかったのです。土地・建物を所有しているのは上級階級のため、どうしても力関係が発生していました。その後、昭和に入ってからでも実質的には階級制度はなくならず、その中で弱者を守るために成立した法律が「借地借家法」でした。そんな背景があって、借地借家法は借主さんを保護する色合いが強くなっているのです。

「普通借家契約」から「定期借家契約」への変更はあるか?

普通借家契約の期間満了時に合意での更新がない場合でも、契約は終了するものではありません。借地借家法により法定更新が認められるケースが通常です。更新時だからといって、貸主から借主へ定期借家契約へ切り替えを強制するようなことはできません。
また、平成12年3月1日の定期借家制度施行前に締結された居住用の普通借家契約については、現在のところ、合意によっても定期借家契約への切り替えが認められていません。
逆に言うと、それ以外の事業用の普通借家や平成12年3月1日以降に締結された居住用の普通借家であれば、従前の普通借家契約を合意により終了させ、新たに定期借家契約を締結することが可能といえます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。定期借家契約と普通借家契約を比較してきました。どちらがいいというわけではありませんが、それぞれにメリットとデメリットが存在します。いずれにしても、自分にあった賃貸契約を明確にしたうえで決定していく必要があります。